Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53
Вы здесь:  / Юридические справки / Налоговый кодекс вычет при продаже недвижимости

Налоговый кодекс вычет при продаже недвижимости

Все доходы, которые получают физические или юридические лица, облагаются налогом. Эти требования граждане должны в обязательном порядке выполнять. Но в некоторых случаях правительство предлагает льготы. Каким будет налоговый вычет при продаже квартиры в 2018 году? Кто имеет привилегию его получить и каковы сроки? Обо всем этом можно узнать из статьи. Также подробно рассматриваются изменения в законодательстве в данном вопросе.

Что такое имущественный вычет и кому он полагается

Воспользоваться имущественным вычетом могут лишь те лица, кто каждый месяц платит положенное отчисление на доходную составляющую. Иными словами, право получать вычет при реализации имущественного хозяйства есть у всех жителей РФ, за которых работодатель каждый месяц отчисляет 13% суммы дохода.

Мало кто знает, что такое вычет. На самом деле это государственная налоговая льгота. Данная привилегия позволяет не перечислять некую часть налогообложения. Ее применяют лишь к недвижимому хозяйству.

Льгота при заключении договора купли-продажи на имущество подразумевает следующие варианты:

  • помощь продавцу обходить налогообложение;
  • налог рассчитывают с доли полученной суммы;
  • пошлина оплачивается с общей суммой, полученной продавцом.

Получение вычета после сделки купли-продажи

Получение наличных в случае реализации и оформлении жилья во владение является имущественной льготой. Сколько потребуется заплатить после продажи квадратных метров?

Заключая договор купли-продажи, продавец получает деньги. С этих средств необходимо уплатить налог в ИФНС. Размер удержания можно уменьшить в разы, если предоставить отчетность. Льгота будет зависеть от длительности владения жилым помещением.

Важная информация! Если жилплощадь находилась во владении менее 3 лет, то процент удержания можно уменьшить максимум на 1 миллион рублей. С остатка денежных средств оплачивается налог.

Пример. Вы продали свои квадратные метры, которые находились в вашем владении менее 3 лет за 5 млн рублей. Эту сумму можно уменьшить на 1 млн рублей. То есть налог будет оплачиваться с оставшейся суммы. Остается 4 млн рублей (13% от 4 000 000 = 520 тысяч рулей).

Важно! Если квартира находилась во владении более 3 лет, то продавцу не надо будет уплачивать налог. В этом случае налогооблагаемую сумму можно уменьшить на ту же, что и была получена от реализации жилья. Соответственно, она будет равна 0.

Получается, что продавать недвижимость выгоднее после трехлетнего периода пользования.

В случае реализации имущественного хозяйства, оформленного в совместное или долевое владение, сумма вычета распределится между всеми собственниками жилья, исходя из доли каждого из них.

Реализованные квадратные метры, находившиеся во владении менее трех лет. Тут необходимо проанализировать целесообразность применения льготы, так как бывают случаи, когда имущество продается с небольшим ростом стоимости. На основании настоящей статьи 220 НК РФ «Налоговый вычет при покупке квартиры» граждане пользуются правом на снижение цены полученных денежных средств на сумму расходов перед тем, как покупать жилье.

К примеру, в 2010 году произошло приобретение жилплощади (покупка может осуществляться любым способом: наличным расчётом, с помощью ипотеки или материнского капитала за рождение 2-го ребенка. Квартира стоила 2 млн рублей. В 2012 году она же была продана за сумму на 500 000 тысяч рублей дороже. В этом случае считается разница (2,5 — 2 = 0,5) и умножается на 13%. Получается 65 тысяч. Этот расчет получился более выгодный.

С какого момента отсчитывать 3-летний срок? Этот период начинает считаться с даты получения документа о регистрации права на квартиру.

Сколько раз можно заказать налоговый вычет

Льгота по вычету положена на протяжении жизни в большом количестве. То есть использование правительственной привилегии возможно сколько угодно раз, но не больше одного в году.

Чтобы оформить вычет после проведения процедуры купли-продажи квартиры, необходимо передать в налоговую службу декларацию с документацией. Сотрудникам инспекции прилагаются:

  • договор купли-продажи жилья;
  • паспорт гражданина РФ;
  • ИНН;
  • бумага, где описан факт получения денежных средств;
  • расписка в получении наличных (при необходимости).

Если в декларации написано все правильно, то сотрудник налоговой инспекции перечислит вычет в течение 3 месяцев.

Обратите внимание! Если граждане не будут показывать декларацию о доходах или будут предоставлять ложную информацию, то будут отвечать по закону. Нарушитель может поплатиться солидным штрафом и даже лишиться свободы.

Государственная льгота для людей пенсионного возраста

Претендовать на льготу могут граждане, которые регулярно оплачивают подоходный налог. До 2012 года лица, живущие на социальную оплату и пенсионеры, не входили в эту группу. Чуть позже приняли указ о праве пенсионерам получать имущественный вычет при заключении договора купли-продажи.

После реализации квадратных метров для людей в пенсионном возрасте льгота возможна на всю сумму заработка, если жилое помещение находилось в одних руках более 3 лет.

Государственная льгота для людей пенсионного возраста

Если квартира пробыла во владении чуть меньше, то льготникам преклонного возраста придется выбрать способ уплаты налога. Вычет положен пенсионерам на полную цену прибыли после сделки купли-продажи жилого помещения. То есть фактически престарелые дедушки и бабушки освобождаются от продажи.

Статья 220 НК РФ в новой редакции

При определении размера федеральной базы в соответствии с пунктом 3 настоящего положения 210 налогоплательщик имеет право принять участие в получении имущественных вычетов:

  • налоговая льгота при продаже жилплощади или доли при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, а также при передаче средств участнику в случае ликвидации общества;
  • вычет в размере выкупной цены землевладения, полученной в денежной форме, в случае изъятия земли для государственных нужд;
  • налоговый вычет в размере расходов на обустройство жилья (детской комнаты, кухни, гостиной, спальни), а также приобретение квадратных метров для индивидуального строительства.
Читать дальше:  Консультация юриста по земельному праву в морках

Имущественные льготы предоставляются:

  • в размере доходов, полученных законопослушным гражданином в налоговом периоде от продажи недвижимости, находящейся в собственности налогоплательщика;
  • в размере прибыли, полученной после реализации иного благосостояния, находившегося в собственности менее трех лет (не должна превышать 250 тыс. рублей).

Внимание! Вместо получения вычета плательщик имеет полное право снизить сумму доходности, облагаемой налогом, предоставив справку о расходах, связанных с приобретением жилья.

Изменения в 2018 году

С 2014 года Федеральный закон №382 увеличил срок пользования жилым объектом недвижимости для освобождения от удержания НДФЛ 13% при дарении квартиры близкому родственнику или продаже жилья с 3 до 5 лет. При этом облагаемая сумма налога не может быть меньше 70% от общей стоимости квадратных метров за вычетом затрат на приобретение жилплощади.

Каков срок давности? Граждане РФ имеют право изменения по своему усмотрению периода пользования и уменьшающего коэффициента. И совсем неважно, в какую категорию относить имущественное хозяйство.

Федеральный закон №382

К исключениям относятся следующие моменты:

  • если квадратные метры приватизированы;
  • если недвижимость находится во владении в соответствии с договором пожизненной ренты;
  • если имущество получено по дарственной или по завещанию.

Во всех остальных случаях с 2016 года применяется 5-летний срок владения квартирой. В 2018 году никаких изменений по данному вопросу не вводилось.

Кто и как может получить льготу по возврату средств при дарении жилья?

Для получения вычета налогоплательщик обязан совершить определенные расходы, которые позволяют возвращать НДФЛ, уплаченный государству ранее.

В процессе дарения имущества участвуют обе стороны: даритель и одариваемый. Если они являются близкими родственниками, то объект недвижимости не облагается удержанием. То, что имущество представляется в денежном выражении, отмечено в договоре дарения.

То есть одариваемый не вправе писать заявление на оформление налогового вычета на полученную квартиру, так как получил ее, не утрачиваясь. Даритель не будет уплачивать налог с прибыли от проданного имущества, так как соответствующий доход не был им получен.

На получение имущественных льгот нельзя претендовать, если ДДУ был подписан между родственниками. В эту категорию граждан относятся:

  • супруга/супруг;
  • законные представители несовершеннолетних детей;
  • родные дети/усыновленные;
  • родные и двоюродные братья/сестры;
  • опекуны;
  • попечители.

Причем супруг и отец второго супруга не являются родственниками, поэтому первый может спокойно претендовать на имущественный вычет. Для этого потребуется собрать необходимую документацию и показать бумаги, где будут отмечены расходы на приобретение жилплощади.

К сведению! В некоторых случаях родство между участниками сделки определяет суд.

При оформлении сделок с имущественным хозяйством между взаимозависимыми людьми необходимо уточнять все налоговые нюансы заранее.

Кто освобождается от уплаты таких налогов

Кто освобождается от уплаты таких налогов

Есть группа лиц налогоплательщиков, которые претендуют на оформление льготы по налогу. Эта привилегия позволяет оплачивать лишь часть удержания или освобождает от него полностью. В Налоговом кодексе закреплены все права на получение льгот. Они бывают 2 групп:

  • те, которые устанавливаются действующим кодексом (установлен налог на имущественное хозяйство);
  • те, которые устанавливаются органами местной власти и действуют только на данной территории.

Такие льготы действуют на территории Российской Федерации и не требуют дополнительных утверждений на законодательном уровне.

Итак, получить налоговый вычет могут те лица, кто регулярно переводит отчисления на доходную составляющую.

Недавние поправки в Налоговый кодекс* коснулись и обязанностей по уплате НДФЛ при продаже физическими лицами своего имущества. В частности, законодатели предусмотрели, что НДФЛ при продаже квартиры потребуется уплатить, если она была в собственности менее пяти лет (сейчас этот срок составляет три года). Когда начнут действовать изменения? Можно ли будет «сэкономить» на уплате налога, указав в договоре заниженную стоимость недвижимости? Изменится ли порядок уплаты НДФЛ при продаже автомобилей? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей статье.

Вводная информация

На сегодняшний день действует норма, которая позволяет не уплачивать НДФЛ при продаже определенного имущества (доли в нем), если проданное имущество находилось в собственности у физического лица более трех лет. Виды такого имущества названы в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ. К нему, в частности, относятся:

  • жилые дома, квартиры и комнаты;
  • дачи, садовые домики, земельные участки;
  • иное имущество (например, автомобили).

Если же продать имущество, которое было в собственности менее трех лет, то с дохода следует уплатить НДФЛ и представить налоговую декларацию. Однако в связи с принятием комментируемого закона ситуация меняется. Давайте разберемся, в чем заключается суть изменений.

Продажа недвижимости

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в частности, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ).

Минимальный период владения

Комментируемый закон вводит в законодательство новое понятие — «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». По сути, это срок, в течение которого недвижимость должна находиться в собственности, чтобы доходы от ее продажи не облагались НДФЛ. И составлять такой срок будет не три (как сейчас), а пять лет.

Однако по некоторым объектам недвижимости минимальный срок владения останется прежним и будет составлять три года. Для этого должно соблюдаться хотя бы одно из следующих условий:

  • право собственности получено по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
  • право собственности получено в результате приватизации;
  • право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Вместе с этим региональные власти получили право снижать минимальный предельный срок владения объектом недвижимости. Если в регионе этот срок снизят на один год, то не платить НДФЛ можно будет тем, у кого недвижимость была в собственности не менее 4-х лет. А вот повышать предельный срок владения субъекты РФ не смогут.

Читать дальше:  Запрос о зарегистрированных транспортных средствах

Когда начнут действовать новые правила

Новые положения будут применяться только в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ). Это означает, что физлицо, которое купило квартиру в 2015 году и продало ее через три года, сможет по-прежнему не платить НДФЛ с полученного от продажи дохода. Тот факт, что квартира будет продана уже после 1 января 2016 года, в данной ситуации значения не имеет.

Если же оформить недвижимость в собственность после 1 января 2016 года, то в целях налогообложения полученных от продажи доходов будет учитываться либо общий (5 лет), либо региональный (то есть сокращенный) «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества».

Напомним, что дата приобретения недвижимости в собственность определяется в зависимости от основания для получения права собственности, например:

  • если вы покупаете недвижимость, то срок нахождения ее в вашей собственности будет исчисляться с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость (она указана в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП);
  • если вы получаете недвижимость по наследству, то право на него возникает со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Продажа недвижимости по заниженной цене

Если недвижимость будет продана ранее «минимального предельного срока владения», то продавцу потребуется уплатить с полученного дохода НДФЛ. Однако многим известны случаи, когда для снижения налога продавец договаривается с покупателем об оформлении купли-продажи объекта недвижимости по заниженной стоимости (и, зачастую, в «официальном» договоре устанавливается цена, которая в несколько раз ниже рыночной).

Комментируемым законом законодатели попытались урегулировать эту ситуацию. И предусмотрели, что в случае продажи недвижимости ниже ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, налоговой базой будет считаться кадастровая стоимость, скорректированная на этот коэффициент. Такой подход также будет применяться только по тем объектам, которые будут приобретены в собственность с 1 января 2016 года. И, кстати, региональные власти также смогут уменьшать коэффициент вплоть до нуля.

Напомним, что недавно был принят ещё один закон, предусматривающий переход на расчет налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости (см. «Как с января 2015 года изменится налог на имущество физических лиц»).

Продажа движимого имущества

Движимое имущество — любые вещи, не относящиеся к недвижимости. Это то, что не связано прочно с землей, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения или специально не отнесено к недвижимости, как, например, некоторые морские суда и суда внутреннего плавания (ст. 130 ГК РФ). К примеру, к движимому имуществу можно отнести автомобили, мотоциклы, картины и др.

Комментируемым законом предусмотрено, что при продаже любого иного имущества кроме недвижимого, доходы не будут облагаться НДФЛ, если имущество было в собственности три года и более. Получается, что если вы продадите свой автомобиль, который был в собственности более трех лет, то платить НДФЛ не придется. Такой же подход применяется и сейчас.

Налоговые вычеты

Для тех, кто продаст свое имущество ранее обозначенных выше сроков, законодатели сохранили возможность получения имущественных вычетов.

Имущественные вычеты при продаже имущества (или долей в нем)

Вид проданного имущества

Имущественный вычет

жилой дом, квартира, комната, дача, садовый домик или земельный участок, если они находились в собственности менее минимального срока владения.

не более 1 000 000 рублей.

иное недвижимое имущество, если оно находилось в собственности менее минимального срока владения (сюда относится вся недвижимость не указанная выше, к примеру, гараж).

не более 250 000 рублей.

иное имущество (за исключением ценных бумаг), которое находилось в собственности менее трех лет (сюда можно отнести, в частности, автомобиль).

не более 250 000 рублей.

Отметим, что у физических лиц по-прежнему сохранится право вместо вычета уменьшить суммы дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению. В соответствующей норме НК РФ изменений не произошло (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

*Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2019 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.

Статьей 224 Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.

В каких случаях необходимо платить налог

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Читать дальше:  Как правильно оформить знак инвалид на автомобиль

Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости , то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2018 года, при продаже объекта недвижимости в 2018 году — до 30 апреля 2019 года.

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

Расчет налога при продаже недвижимости

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

Вид объекта недвижимостиСумма налогового вычетаОснование
при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе1 000 000 рублейст. 220 НК РФ
при продаже иной недвижимости (например, гаража)250 000 рублейст. 220 НК РФ

Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления — в разделе «Налоговые вычеты».

Пример расчета — метод 1

Например, Сидоров И.В. продал в 2018 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляла 7 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:

(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % = 552 500 руб.

Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат

При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – Расх) x 13%,

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

Расх – расходы по приобретенной недвижимости.

С дох — определяется так же как и в первом случае.

Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости.

Пример расчета – метод 2.

Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат

Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2018 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляла 7 500 000 руб.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Отнимаем сумму произведенных затрат

(5 250 000 — 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500 рублей.

Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

Законом не предусмотрено одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Срок уплаты налога при продаже имущества в 2018 году — до 15 июля 2019 года.

Срок подачи декларации при продаже имущества — до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.

«>

Добавить комментарий

Your email address will not be published. Required fields are marked ( Обязательно )

Adblock detector