Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53
Вы здесь:  / Юридические справки / Неполная цена в договоре купли продажи квартиры

Неполная цена в договоре купли продажи квартиры

Содержание

Покупка квартиры – важное событие в жизни каждого человека. Чтобы не попасть впросак, совершая покупку, нужно учитывать все нюансы и тонкости. Подходить к покупке квартиры стоит со всей ответственностью, ведь на кону большие деньги и долгосрочные вложения.

Ниже мы расскажем все, что нужно знать, об основополагающем документе при совершении сделки – договоре купли-продажи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93 . Это быстро и бесплатно !

Какую цену на недвижимость указать в соглашении?

Договор купли-продажи является гарантом перехода права собственности на объект недвижимости. В его заключении участвуют две стороны: продавец и покупатель. Соответственно, прежде чем начать совершение сделки, продавец должен определиться, за какую цену он будет продавать квартиру.

Случаи завышения или занижения цены не редкость, и такие вещи могут грозить неприятными последствиями для каждой из сторон. Так что важно четко представлять, что и за сколько вы продаете, и, соответственно, указать эту цену в договоре.

Эта цена может определяться самим продавцом, по обоюдному решению сторон, или посредством независимой оценки. Последнее позволяет узнать, сколько стоит жилье на рынке.

Делать оценку стоит, если:

  • у объекта недвижимости несколько владельцев и их оценки расходятся;
  • имеются судебные споры;
  • если квартира приобретается в ипотеку, и банку нужны документы, подтверждающие стоимость;
  • имеются обязательства перед банком, а квартира – является гарантом возвращения денег.

В договоре можно указать полную стоимость, а также завышенную или заниженную. Ниже мы расскажем, что каждая из них означает.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Полная цена — что это означает?

Если стороны хотят гарантированно избежать негативных для себя последствий не только в виде угрозы потери денег, но и более серьезных – в виде уголовной ответственности, следует стараться указывать в договоре купли-продажи полную и реальную стоимость.

Также не стоит забывать о том, имелся ли залог в предварительном договоре (в случае наличия такового). К примеру, если стоимость недвижимости составляет 2 800 000 рублей. Соответственно, эта сумма и должна быть указана в договоре, она же – и составляет полную стоимость.

Если часть средств являются ипотечными заимствованиями это прописывается отдельно. Например: полная стоимость 2800000 рублей, из них первоначальный взнос – 1000000, и 1800000 – кредит в банке.

Если из 1 млн личных средств до заключения договора продавцу предоставлялся залог, скажем, в 50 тыс. рублей, то дабы зафиксировать эту сумму, с продавца берется собственноручно написанная расписка. Как правило, этого достаточно.

Завышение

Нередко продавец недвижимости может столкнуться с тем, что покупатель хочет прописать в договоре завышенную стоимость квартиры. Обычно это делается в случаях, когда требуется купить квартиру в ипотеку. Мотивы бывают следующие:

  1. Покупатель хочет получить большую сумму в ипотеку. Как правило, это возможно, если не возражает продавец. И тогда в договоре прописывается завышенная сумма. Соответственно, продавец получит ту сумму, о которой стороны устно договорятся, а остаток ипотечных средств заберет покупатель.
  2. Бывают ситуации, когда покупатель не в состоянии погашать ипотеку, и тогда кредитная организация выставляет жилье на продажу. Причем по той цене, которая была указана в договоре. Соответственно, чем выше эта цена, тем выгоднее покупателю-неплательщику.
Читать дальше:  Можно ли оформить кредит по временной регистрации

При завышении стоимости недвижимости в договоре продавец рискует столкнуться с пагубными для себя последствиями.

  • Во-первых, в случае признания сделки недействительной, стороны должны будут вернуть друг другу то, что каждый из них получил при заключении договора. Таким образом, продавец должен будет вернуть ту сумму, которая была прописана в договоре. А эта цена – завышенная.
  • Во-вторых, банки в ипотеку дают около 90% суммы от той, в которую оценивают квартиру оценщики. Для получения полной суммы необходимо будет договариваться с оценщиками. Но – аккредитованная организация на это не подпишется.

Если же оценщики на стороне сделают оценку, которая будет отличаться от сведений в договоре, ипотеку могут не дать. На период проверки продавец будет вынужден ожидать, что влечет за собой потерю времени, а также потерю денег и покупателя Так как в договоре будет прописано, что продавец уже получил задаток.

После отказа в ипотеке, эту сумму придется возвращать.

  • В-третьих, можно стать соучастником в мошеннической схемы, так как «покупатель» может просто не посвятить вас в свои преступные планы. Но – незнание закона, как известно, не освобождает от ответственности.
  • Ну и наконец, в-четвертых, если продавец владеет квартирой меньше трех лет, то ему придется платить налог, а высчитываться он будет аккурат от «завышенной» стоимости, прописанной в договоре.
  • Занижение

    Заниженная стоимость квартиры в договоре чаще всего может прописываться в случае, когда продавец владеет продаваемой недвижимостью менее трех лет. В этом случае, по закону, на него накладывается обязанность заплатить налог 13% от полученных с продажи денег.

    Сумма в 2 млн рублей, при этом, не облагается налогом, так как является налоговым вычетом. А продавец вправе выбрать – воспользоваться им или прибегнуть к расчету разницы между расходами и доходами от покупки и продажи квартиры.

    С этой разницы и придется уплачивать налог. И этот 13%-налог может вылиться в круглую сумму. Это и заставляет продавца прибегать к попытке указать в договоре заниженную сумму, просто чтобы сэкономить.

    Покупателю могут не выдать ипотеку, а продавец вернет ему лишь ту сумму, которая будет прописана в соглашении. Она, разумеется, будет ниже, чем реальная, то есть покупатель окажется в невыгодном положении.

    Затраты сторон на подготовительном этапе

    Заключение договора купли-продажи квартиры потребует затрат от обеих сторон. Давайте для начала посмотрим на то, что отнесено к обязанностям продавца на подготовительном этапе. Итак, к расходам продавца относятся все документы на квартиру:

    • выписка из ЕГРН;
    • справка о состоянии лицевого счета;
    • справка о законной перепланировке;
    • оплата всех коммунальных платежей за месяц, в котором совершается сделка.

    Справки БТИ стоят 1000-2000 рублей в зависимости от площади квартиры. Иногда возможна оплата дополнительных справок БТИ, таких, как соответствие адресов и площадей. Чтобы избавить себя от всей бумажной волокиты и сэкономить время, можно перепоручить этот процесс риэлторам, однако об этом речь пойдет позже.

    На покупателя обычно ложится оформление самой сделки. На подготовительном этапе он, как правило, ничего не оплачивает, за исключением аванса или залога продавцу.

    Кто должен оплачивать ДКП?

    Далее рассмотрим, кто и за что платит при заключении сделки. Практически все оформление договора оплачивает покупатель. Сюда относятся:

    1. услуги риэлтора, если это указано в основном договоре или допсоглашении;
    2. госпошлина за оформление сделки;
    3. услуги по составлению договора и прилагаемых к нему актов;
    4. оформление доверенности представителю, если в нем имеется необходимость;
    5. а также заверение заявления об оформлении договора.

    В случае, если покупатель берет ипотеку, оформлением договора купли-продажи квартиры занимается банк, а сам покупатель оплачивает услуги его представителя. При ипотеке обязательно нужно будет оплатить:

    • Страхование кредита и жизни.
    • Открытие банковской ячейки.
    • Также можно оплатить электронную регистрацию. Это означает, что сторонам договора не нужно будет ездить в МФЦ и Росреестр, чтобы регистрировать покупку квартиры. Всем этим занимается банк, а вся процедура подписания договра происходит в один день. После сторонам на почту приходят документы о переходе права собственности.
    Читать дальше:  Как получить налоговый вычет через личный кабинет

    В последнем случае, и покупатель и продавец максимально экономят свое время. Однако покупатель должен будет все оплатить. Впрочем, сейчас банки предлагают условия, при которых затраты при оформлении договора частично окупаются при погашении ипотеки.

    Стоимость простого ДКП

    Однако в случае, если после его заключения бывший хозяин, члены его семьи или иные лица захотят оспорить сделку в суде, исход дела будет зависеть от формы и содержания договора. Поэтому к заполнению всех его пунктов до заключения сделки стоит отнестись с пристальным вниманием.

    Если продавец или покупатель желают перестраховаться, то к составлению договора можно привлечь специалистов. Стоимость услуг будет составлять в среднем 2 тысячи рублей. При этом дополнительно придется оплачивать, если одной из сторон является юридическое лицо. Стоимость колеблется от 500 до 900 рублей.

    Нотариально заверенное соглашение

    Особенности составления договора у нотариуса сводятся к двум аспектам: обратились ли к нему стороны самостоятельно или же в обязательном порядке. Общий порядок обращения, или обязательная форма, обойдется дешевле. Так, средняя стоимость составления договора у нотариуса – от 2 до 6 тысяч рублей.

    При этом цена в каждом регионе разная. Также тут важно отметить, что заверение этого договора нотариусом оплачивается отдельно и обойдется в 0,5% от общей суммы сделки. Обращение к нотариусу для составления договора по собственной инициативе в среднем будет стоить от 4 до 10 тысяч рублей, в зависимости от региона.

    Причем здесь процент от стоимости сделки будет рассчитываться с учетом некоторых аспектов. К примеру:

    1. если стороны приходятся друг другу родственниками, а сумма сделки до 10 млн рублей, то заверение обойдется в 3 000 рублей + (0.2% * сумма сделки);
    2. если же продавец и покупатель не родственники или дальние родственники, то в случае суммы сделки до 1 млн рублей заверение договора стоит 3000 рублей + (0.4% * сумма сделки).

    Если же стороны решат прийти к нотариусу со своим договором, скорее всего, он им окажет. Льготы же на обращение к нотариусу существуют лишь в части полного или частичного освобождения от уплаты госпошлины. В основном здесь различные ведомства и учреждения, а также ветераны, инвалиды и бывшие сотрудники федеральных органов.

    Госпошлина за регистрацию перехода права собственности

    Покупатель и продавец недвижимости также должны оплатить госпошлину за регистрацию права собственности на квартиру.

    • Если покупатель (продавец) – физическое лицо, сумма для него составит 2 тыс. рублей.
    • Если же речь идет об организации, стоимость в 2019 году составляет 22 тыс. рублей. Каждая из сторон оплачивает свою квитанцию.

    Сколько стоят услуги сопровождения сделки риэлтором и юристом?

    Покупка и продажи квартиры требуют много внимания и умения разбираться в важных юридических аспектах. Поэтому чтобы подстраховать себя, стороны часто прибегают к помощи юристов и риэлторов.

    Зачастую стоимость их услуг формируются в зависимости от опыта работы на рынке, обращаетесь ли вы к частному лицу или в компанию, сложности работы и стоимости квартиры. Эта сумма может быть как 10 тыс. рублей, так и 50 тыс. рублей.

    К примеру, цена на услуги при продаже вашей квартиры риэлтером от подачи объявления до совершения самой сделки в большинстве случае составит 50 тыс. рублей.

    В заключение отметим, что покупка квартиры потребует от вас большого внимания к деталям и хотя бы поверхностного знания правовых аспектов. Поэтому если вы не разбираетесь в чем-то или у вас появляются сомнения на каком-то периоде покупки, лучше обратиться за помощью к специалистам.

    Тем самым вы огородите себя от возможных негативных последствий, сэкономите время и сохраните нервы.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Некоторые продавцы предлагают покупателям указать в договоре купли-продажи квартиры заниженную стоимость. Чем может быть продиктовано это желание и насколько опасна такая покупка для будущего собственника, рассказывает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

    Почему продавцы занижают цену квартиры в договоре?

    Обычно продавцы скрывают реальную стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах при ее продаже. Другая причина – разрыв в стоимости жилья и уровня «белых» доходов.

    Читать дальше:  Заявление об оскорблении личности на рабочем месте

    Рассмотрим первый вариант. Тут важно знать, когда возникает налог. Итак, если квартиру подарили или она была получена по наследству, то, чтобы не платить налог при ее продаже, надо ждать не менее трех лет. А если жилье было получено в собственность после 2016 года – до пяти лет. Однако владелец хочет продать квартиру раньше этих сроков, и при этом сэкономить на налогах. Отсюда и возникает схема с заниженной ценой.

    Второй вариант – когда сами покупатели просят указать в договоре купли-продажи неполную стоимость. Это происходит, когда у человека, приобретающего дорогую недвижимость, к примеру, большие «серые» доходы. В этом случае к нему могут возникнуть вопросы относительно источника средств на покупку такого жилья, что ему, конечно, не нужно.

    Чем важно знать продавцу?

    Согласно текущему законодательству, налоговая взимает налоги с 70% от кадастровой стоимости, если цена, указанная в договоре, ниже этой стоимости. Это придумано, чтобы помешать продавцам уйти от налогов в сделках с недвижимостью.

    Вообще налоговая может доказать, что реальная стоимость продажи квартиры выше указанной в договоре, и потребовать от продавца уплатить налог и штраф. Задача службы состоит в том, чтобы отследить правильное отчисление налогов и перевести их в пользу государства. Штраф за неподанную декларацию составит 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки.

    А Вы, как покупатель, можете потерять налоговые вычеты. Что же касается признания сделки недействительной, то это может решить только суд.

    Чем заниженная цена опасна для покупателя?

    Для покупателей договоры с заниженной ценой довольно рискованны: очень часто такую схему используют для обмана. Например, мошенники вступают в сговор с хозяевами квартиры (обычно пенсионерами). Вместе с тем под разными предлогами они убеждают покупателя указать в договоре меньшую стоимость, а затем подают в суд на признание сделки недействительной. Аргументы следующие: «Не знали, что делали», «Ввели в заблуждение», «Цена не рыночная, дешево продали». Суд часто встает на сторону бывших хозяев и возвращает квартиру, а вот покупатель получает лишь ту сумму, что прописана в договоре.

    Как понять, что квартира продается по заниженной цене?

    Необходимо выполнить анализ рынка и посмотреть реальную стоимость продажи похожих вариантов. Если схожие объекты в том же районе продаются за 6 млн рублей, с ремонтом – от 6,5 млн, а Вам предлагают купить жилье за 5,5 млн рублей со всей отделкой, то стоит насторожиться. Как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

    Риск не в том полная или неполная стоимость стоит в договоре, хотя соучастие в налоговом преступлении конечно не полная фигня.
    Можно подумать что если вы заплатите полную сумму и они расторгнут сделку, то вы тут же получите свои денежки на блюдечке с голубой каемочкой.
    Работать надо именно в этом направлении, если вв целом после проверки квартиры рисков для отката сделки не видно, то можно принять и это условие, а если они есть, нельзя покупать ни за полную ни за заниженную цену

    У вас риэлтер то есть?

    В случае признания это сделки недействительной или незаключенной Вам вернется только та сумма, которая указана в договоре.

    А признать недействительной сделку можно по многим основаниям. Например, в квартире был прописан кто-то, кто на данный момент отбывает срок в местах не столь отдаленных, но кто после отбывания этого срока будет иметь право проживать в этой квартире. И это только маленький пример.

    Ну и соучастие в налоговом преступлении тоже никто не отменял.
    Расписки тут не помогут.

    Опять же. Это им вычет с миллиона. У Вас-то вычет полагается с 2-х миллионов. Вам надо терять 130 тысяч возвращенных налогов?

    Добавить комментарий

    Your email address will not be published. Required fields are marked ( Обязательно )

    Adblock detector