Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53
Вы здесь:  / Юридические справки / Несет ли риэлтор ответственность за чистоту сделки

Несет ли риэлтор ответственность за чистоту сделки

30 августа прошли организованные ОП РФ нулевые чтения законопроекта 1 , направленного на регулирование риэлторской деятельности. Этот документ стал очередной 2 попыткой ввести в нормативную плоскость порядок оказания услуг риэлторами. Как следует из пояснительной записки к проекту этого закона, на сегодняшний день свыше 500 тысяч физических и юридических лиц определяют свою деятельность как "риэлтор" или "агент по недвижимости". Однако большая часть сделок с недвижимым имуществом остается в "тени" из-за деятельности нелегальных посредников – по оценкам экспертов в разных регионах России рынок нелегальных риэлторских услуг, осуществляемых физическими лицами, составляет до 60% от объемов совершаемых сделок.

"Сегодня очень сложно оценить фактическое положение дел в сфере посреднической деятельности. Мы пытались это сделать, но столкнулись с невозможностью подсчета даже приблизительного числа риэлторов, работающих в стране. С 2002 года эта деятельность перестала быть лицензируемой, и мы точно не знаем, сколько людей в стране ею занимаются. Кто-то может работать в качестве частного маклера – человека, который даже не имеет статуса ИП и не заявляет налоговой службе о том, что он помогает при совершении сделок с недвижимостью. Кто-то работает в качестве сотрудников в риэлторских агентствах. Кто-то вместе с коллегами состоит в том или ином партнерстве. Но сколько этих людей, какого качества услуги они оказывают, сколько из них добросовестных, оценить трудно. А недобросовестность на этом рынке встречается нередко", – рассуждает д. ю. н., заместитель руководителя Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Лидия Михеева.

Новый законопроект ставит своей задачей защиту прав клиентов и, в частности, предлагает вывести услуги риэлторов из тени посредством процедуры аттестации специалистов. Разберемся, как осуществляется регулирование риэлторской деятельности сейчас и так ли нуждается эта деятельность в отдельном законодательном закреплении.

Лицензирование, сертификация и аттестация риэлторов

Напомним, Положение о лицензировании риэлтерской деятельности утратило силу в 2002 году (Постановление Правительства РФ от 8 мая 2002 г. № 302 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности"). Эксперты, в том числе и председатель правления НП "Национальная палата недвижимости", президент СРО "Объединение агентств недвижимости" Дмитрий Щегельский, связывают это с отсутствием специального закона. "Лицензирование деятельности было, а закона о самой деятельности – нет. Таким образом, лицензировалась деятельность, которая даже не была определена", – уточняет он.

О том, почему требование риэлтором оплаты за просмотр вариантов является неправомерным действием, узнайте из материала "Как избежать обмана со стороны риэлтора" в "Энциклопедии решений" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Это привело к тому, что формально риэлторы продолжили оказывать посреднические услуги на рынке недвижимости, но уже без соответствующей обязанности лицензировать свою деятельность. А, значит, существенно снизились как качество самой деятельности, так и степень профессиональной ответственности специалистов.

В качестве альтернативы Российская гильдия риэлторов, взяв за основу весь положительный опыт прежнего лицензирования, разработала Систему добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 8 февраля 2002 г. № 14). Ознакомиться с содержанием документа можно на сайте Российской гильдии риэлторов (//www.rgr.ru/Sertifikaciya/Sertifikaciya/Standard/default.aspx).

Однако добровольный характер такой сертификации не может в полной мере гарантировать качество услуг, оказываемых подавляющим большинством посредников на рынке недвижимости. Это также стало основанием для разработки нового законопроекта, который предлагает ввести систему обязательной аттестации специалистов. По словам одного из разработчиков, депутата Госдумы Дмитрия Ушакова, эта процедура будет соответствовать аттестации аудиторов (ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2008 г. № 307-ФЗ "Об аудиторской деятельности"). То есть саморегулируемое сообщество риэлторов должно будет само разработать соответствующие профессиональные стандарты, утвердить их, а затем по ним проводить аттестацию кандидатов. Списки аттестованных специалистов будут открыты для всеобщего ознакомления. "В настоящее время не существует единого реестра риэлторов-физических лиц, которые оказывают соответствующие услуги. Законопроект предлагает создать его, чтобы любой гражданин, который обращается к риэлтору, мог открыть сайт и увидеть, внесен ли этот риэлтор в единый реестр, есть ли у него аттестат, то есть подтвердил ли он свою профпригодность, застрахована ли его ответственность и является ли он членом саморегулируемой организации", – комментирует Ушаков.

Должен ли риэлтор обеспечивать юридическую чистоту сделки?

Мера ответственности риэлтора в соответствии с действующей в настоящий момент системой добровольной сертификации определяется условиями договора оказания риелторских услуг и действующим законодательством (п. 5.8 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ). А гражданско-правовое законодательство, напомним, устанавливает приоритет положений договора, которым в том числе можно снизить предусмотренный законом размер подлежащих возмещению убытков (ч. 1 ст. 15 ГК РФ).

Вместе с тем определенными системой сертификации стандартами, с одной стороны, предусмотрено, что профессиональная ответственность риэлтора должна быть застрахована или его обязательства по возмещению клиенту ущерба должны быть обеспечены иным способом (п. 6. 3 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ). Но с другой стороны, предоставляя риэлтору возможность не страховать его ответственность, документ не определяет ни перечень "иных способов", которыми клиенту может быть возмещен ущерб, ни минимальный предел самой ответственности.

Более того, стандарты не содержат конкретных условий оказания риэлторских услуг – следовательно, их риэлтор также определяет самостоятельно при составлении договора. То есть посредники несут ответственность исходя в основном из условий разработанного ими же договора. Никаких дополнительных гарантий соблюдения прав клиентов в системе сертификации нет.

А учитывая добровольный характер самой сертификации, получается, что действенных мер, определяющих профессиональную ответственность риэлторов, на сегодняшний день явно недостаточно.

На нынешнем рынке недвижимости, по мнению Лидии Михеевой, нет того, что называют гарантиями права собственности. Но виноват ли риэлтор, если он не может с уверенностью гарантировать клиенту, что сделка состоится, переход права собственности будет зарегистрирован и, главное, государственная регистрация не будет позже подвергнута сомнению? И кто должен нести ответственность в том случае, если в последствии право собственности будет оспорено?

В мировой практике, по словам к. ю. н, профессора Российской школы частного права, партнера юридической компании "Пепеляев Групп" Романа Бевзенко, есть три модели предоставления клиентам, приобретающим недвижимость, гарантий того, что они получат должное возмещение при возникновении проблем с правом собственности.

Ответственность несет нотариус (через страховые фонды, личное имущество и т. д.). Для этого должна быть установлена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью. Единственный минус для клиентов – достаточно высокие нотариальные сборы.

Ответственность несет регистрационный орган. Если у покупателя забирают недвижимость, то регистратор, который вносил запись о предыдущем собственнике, выплачивает ему все, что он потерял, – независимо от вины. Оборотной стороной этой формы является крайне высокая пошлина, которую нужно заплатить при обращении к регистратору (как правило, от 5% до 15% от стоимости сделки). "Система проста – нет никаких нотариусов, есть только регистратор, который собирает большие фонды из больших пошлин, а из них впоследствии и выплачивается возмещение", – делится Роман Бевзенко.

Читать дальше:  Как распечатать квитанцию об оплате на госуслугах

Ответственность несет страховщик. В данном случае, заключая сделку, покупатель оформляет страховку. Таким образом, если в дальнейшем у него возникают проблемы с правом собственности на недвижимость, он получает страховое возмещение.

Однако в России на данный момент не работает ни одна из приведенных моделей. Обязательной нотариальной формы для подобных сделок, напоминает Бевзенко, у нас нет. Регистратор также перед клиентом не отвечает. Определенная законом ответственность регистратора действует только при наличии вины, то есть когда регистратор видел порок в сделке, но тем не менее произвел запись (п. 2 ст. 31 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При этом доказать наличие такой вины, считает эксперт, просто невозможно. Не работает у нас в полной мере и система страхования.

"Закон о риэлторской деятельности в принципе не может приниматься, пока не будет решено, кто отвечает за чистоту сделки – Росреестр, нотариус, риэлтор или сам клиент, которому в этом случае следует страховать риск утраты права собственности", – убеждена Лидия Михеева.

При этом, по мнению президента Дальневосточной гильдии риэлторов Владимира Каплинского, риэлтор вообще должен быть исключен из этой цепочки. "Риэлтор не может обеспечивать чистоту сделки, поскольку у него и доступа к этим данным нет. Он не является оформителем сделки, и лишь подыскивает выгодные предложения для клиента, правильно информирует его о цене, проводит анализ рынка недвижимости, ведет переговоры", – заключает он. "Не нужно смешивать две важные фигуры при сделках с недвижимостью – фигуру фактического помощника и фигуру юридического помощника. Место риэлтора – это фактический помощник. Не хочет заниматься покупатель поиском по объявлению, нанял риэлтора, который подыскивает ему вариант, приводит его туда и показывает", – соглашается Роман Бевзенко. Неправильно создавать для риэлтора функцию юридического помощника, по крайней мере до тех пор, пока в действующем законодательстве не появится требование об обязательном наличии у него юридического образования, убежден эксперт.

А пока обязанность риэлтора отвечать за юридическую чистоту сделки законом не установлена, выходом из данной ситуации может стать обращение к нотариусу. "Некоторые юристы утверждают, что нотариальная форма сделки избавляет от многих рисков, поскольку нотариус обязан проверить право- и дееспособности сторон сделки, ее содержание, убедиться в том, что объект, который переходит от одного лица к другому, действительно принадлежат отчуждателю", – уточняет Лидия Михеева. Тем более, что законом предусмотрена обязанность нотариуса предварительно обращаться в Росреестр с тем, чтобы получить все необходимые сведения (ст. 47.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Нужен ли отдельный закон о риэлторской деятельности, и что он должен регулировать?

И представители риэлторского сообщества, и юристы придерживаются единого мнения – специальный закон нужен. Более того, Дмитрий Щегельский убежден, что в этом заинтересовано и само государство: "Когда речь идет о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, наше государство считает, что деятельность риэлторов важна. Нотариусы не обязаны представлять в Росфинмониторинг сведения об операциях с денежными средствами, а агенты по недвижимости обязаны (абз. 10 ст. 5, подп.4 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма")".

Однако повлиять на существующую сегодня ситуацию с посредничеством на рынке недвижимости закон сможет, только если в нем будет учтен ряд существенных аспектов.

Прежде всего, в нем должен быть четко определен круг обязанностей риэлторов.

"Потребность в законе вызвана необходимостью защиты прав граждан и добросовестных участников на рынке недвижимости от возможного риска утраты права собственности в результате тех или иных действий, – комментирует главный консультант аппарата Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Екатерина Бадулина. – Исходя из этого, прежде всего и должен быть определен статус самого риэлтора – его основные права и обязанности".

Лидия Михеева, д. ю. н., заместитель руководителя Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами:

"Для нас главным вопросом применительно к будущему закону остается вопрос, чем же все-таки риэлтор занимается? Если эта услуга стоит 150 тыс. или 200 тыс. руб., то, наверное, в такую крупную сумму должно входить все – то есть сбор необходимых документов, выписок, справок из домовой книги, поиск необходимого объекта или лица, стыковка этих сторон, подбор места совершения сделки, подбор нотариальной конторы, подготовка документов в простой письменной форме, подача документов для государственной регистрации права собственности, поиск необходимого способа расчета. Если в этот объем услуги включены все необходимые действия, россиянам может быть и не жаль было бы потраченных денег. Но очень часто выясняется, что большую часть этих действий клиент вынужден совершить сам".

Илья Радченко, член Правления Московской городской нотариальной палаты, нотариус г. Москвы:

"Я не согласен с тем, что риэлторская деятельность является в чистом виде посреднической деятельностью – скорее, это просто помощь. Риэлтор должен заниматься подысканием контрагентов, а юридическую чистоту самой сделки должен обеспечивать нотариус. Вместо этого получается конкуренция за чистоту сделки. А все потому, что законодатель оставил этот вопрос висеть в воздухе. Получается, что юридическую чистоту могут обеспечивать все, кому не лень. Должно быть проведено разведение тех областей, в которых действуют риэлторы и нотариусы. Риэлтор не должен заниматься расчетами, принимать и выдавать деньги и обеспечивать юридическую чистоту сделки".

В свою очередь, установленный круг обязанностей позволит говорить и об ответственности риэлтора за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а также установить конкретные гарантии для клиентов. Кроме того, по мнению Екатерины Бадулиной, в законе имеет смысл продумать порядок заключения риэлтором договора с заказчиком, а также обеспечение по этому договору (это может быть, например, независимая гарантия). "Тем самым риэлтор гарантирует свое добросовестное поведение на рынке, чтобы граждане знали, что в случае чего они могут с риэлтора спросить", – добавляет она.

В рассматриваемом законопроекте эти особенности пока не отражены, однако разработчики обещают учесть все замечания специалистов и доработать документ так, чтобы он стал действенным механизмом по защите прав клиентов, обращающихся за оказанием риэлторских услуг.

А пока добросовестным клиентам, желающим защитить свои интересы, остается лишь внимательно подбирать риэлтора, желательно прошедшего добровольную сертификацию, тщательно проверять условия заключаемого с ними договора, обращая внимание на круг обязанностей посредника и его ответственность, и по возможности обращаться к нотариусу.

За что отвечает повар? Вот пришла я в ресторан, заказала какое-нибудь «мясо по-бразильски» (раньше не пробовала и решила себя побаловать). Я могу быть уверена, что блюдо будет съедобным и безопасным, что его сделают по рецепту. Но вот понравится ли мне вкус…

А за что отвечает риэлтор? И как не перепутать свои ожидания (агент должен быть вежливым, образованным, энергичным, быстро найти нужный вариант, провести дипломатические переговоры с участниками сделки, отстоять интересы при торге, отвечать на любые вопросы в любое время дня и ночи и так далее) с реальными профессиональными обязанностями?

Читать дальше:  Какие документы подаются для регистрации квартиры

В теории

Обратимся к мнению самих риэлторов. Пока нет закона о риэлторской деятельности, лучшие из профессионалов работают в соответствии со стандартами, регулирующими отношения членов Российской Гильдии риэлторов и клиентов. Что в них прописано?

Риэлтор обязан:

— при первой встрече с клиентом, подтвердить свой риэлторский статус;
— сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;
— не передавать документы, подтверждающие его риэлторский статус, в пользование другим лицам;
— заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг;
— информировать потребителя риэлторских услуг о его охраняемых законом правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами, и настоящими стандартами практики;
— обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг, для совершения сделки;
— предоставлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти;

Риэлтор может, но не обязан:

— давать оценку правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречит действующему законодательству;
— предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость, случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования.

Риэлтор не обязан:

— обладать специальными знаниями, не определенными условиями лицензирования;
— предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости;
— давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях по условиям договора.

И на практике

Мы обратились к нижегородским риэлторам, спросили их, что они считают своими главными обязанностями, за что отвечают.

Александр Жилевский, директор агентства «Выбор — недвижимость», полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов по ПФО, свое мнение сформулировал так:

— Прежде всего, надо сказать, что риэлтор представляет агентство. И всю ответственность перед клиентом несет директор агентства в соответствии с заключенным договором и согласно уставу АН. Если же сделку ведет маклер (частный агент), тем более без договора, то жаловаться на него бессмысленно, ему просто нечем будет отвечать за ошибку. Это очень важно, и это клиенты должны понимать.

Перед продавцом риэлтор отвечает за организацию спроса и проведение сделки по продаже квартиры по согласованной с продавцом цене и в согласованные сроки (не надо путать организацию спроса с нахождением покупателя на квартиру, это чисто рекламная деятельность, не риэлторская).

Перед покупателем — наименее защищенным участником сделки — риэлтор отвечает за подбор недвижимости в согласованные сроки и по согласованной цене. Кроме того, в его обязанности входит организация перехода права собственности на квартиру так, чтобы у покупателя не возникло проблем ни через 10 месяцев, ни через 10 лет (в частности, с претензиями третьих лиц по данной сделке).

Елена Недоспасова, директор АН «Виват-Риэлти», разделила понятия «профессиональные обязанности» и «технология работы»:

— Вопрос о том, за что отвечает риэлтор, неоднозначен.

С одной стороны, профессиональная ответственность риэлторов, к сожалению, пока не определена законодательством, не существует и системного профессионального образования. А на практике риэлтор сочетает навыки психолога, юриста, аналитика, техника. Он не должен быть профессиональным юристом, но обязан иметь типовой набор юридических знаний, необходимых для грамотного заключения и сопровождения сделки. Он не должен быть кадастровым инженером, но обязан разбираться в кадастровых паспортах.

В ситуации, когда закона о риэлторской деятельности нет, особенно важно обращаться в сертифицированное агентство недвижимости, потому что сертификация предполагает, что его сотрудники прошли обучение, получили аттестаты, а главное, их работа контролируется не только руководством агентства, но и СРО НГСР (Саморегулируемая организация Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов).

С другой стороны, технология риэлторской деятельности существует и прописана достаточно четко. Прежде всего, риэлтор, учитывая потребности клиента, проводит анализ и маркетинг рынка. Все договоренности с клиентом должны быть обязательно прописаны в договоре на оказание услуг.

После заключения договора, на всех этапах подготовки и проведения сделки, а это анализ рынка, реклама, переговоры с потенциальным покупателем, принятие авансов, подписание предварительных договоров и организация подписания договора купли-продажи и взаиморасчетов, агентство недвижимости, безусловно, действует только в интересах своего клиента-продавца. Отношения между сторонами после сделки не заканчиваются. Наши клиенты остаются нашими друзьями и сторонниками. Их рекомендации – самое важное в нашей работе.

Римма Лебедева, специалист по недвижимости АН «Модус», упомянула факторы, которые вроде и не входят в перечень обязанностей, но важны для людей:

— Агент отвечает за соблюдение условий договора, за передачу денег в полном объеме по совершении сделки. В его обязанности по соблюдению условий договора входят и проверка истории квартиры с получением выписки из ЕГРП, и составление акта о том, что в квартире останется после освобождения квартиры, и организация выписки из квартиры с предоставлением квитанций об оплате коммунальных услуг (свет, газ и прочее) за последние три месяца. Наша работа заканчивается, когда прежний владелец квартиры выписался, а новый получил ключи от приобретенного жилья.

По идее, при просмотре квартиры каждый специалист по недвижимости также должен выяснить вопросы о том, не протекает ли потолок, если квартира находится на последнем этаже, не холодно ли зимой, не было ли в квартире криминала. Это не входит в наши прямые обязанности, но мы стараемся это делать, чтобы потом не было стыдно смотреть в глаза клиенту, ведь человек может к нам обратиться еще раз.

То есть, если вернуться к аналогии с поваром, риэлтор обязан приготовить блюдо точно по рецепту: из тех продуктов, какие необходимо, и в строго определенной последовательности. А если блюдо не получилось? Тогда начинает разбираться директор ресторана. Одно дело, если все сделано верно, но клиенту не понравилось. Другое дело, если повар ошибся и в диетический супчик сыпанул жгучего перца, от которого у посетителя разыгралась язва. А тот посетитель (о ужас! — ресторанный критик) написал разгромную статью, и люди стали обходить заведение стороной.

А куда жаловаться на недобросовестного агента? Для начала — руководству компании. Если агентство, с которым заключили договор, состоит в СРО НГСР, можно обратиться туда. Если не является членом гильдии — в комитет по защите прав потребителей по месту жительства.

Кстати, в статье 10 проект федерального закона о риэлторской деятельности предел ответственности риэлтора перед потребителем ограничен размером вознаграждения по договору оказания услуг, если иное не установлено решением суда.

А как у них?

Артур Оганесян, учредитель и партнер группы риэлторских компаний, Международный член Национальной Ассоциации Риэлторов США, рассказывал, что во многих странах риэлтор может лишиться права заниматься профессией, если он знал о недостатке объекта недвижимости и скрыл информацию об этом. Если клиент докажет, что риэлтор знал о том, что, скажем, в данном доме весной подтопляется подвал, но скрыл это, продал объект и заработал деньги, значит, он будет отвечать.

Читать дальше:  Если перегородили машину во дворе куда обращаться

«Не случайно риэлторы сами инициировали создание такой структуры, как home inspection — инспекция домов, — поделился он с корреспондентами. — Теперь каждый риэлтор считает правильным за небольшую сумму денег приглашать специалистов по домам — техников, инженеров, которые полностью осматривают весь дом и делают соответствующие заключения. После этого риэлтор спокойно говорит, что он не отвечает за состояние продаваемого дома. Есть заключение, и за всю информацию относительно объекта отвечает выдавший его специалист.

Такой же подход существует и к операциям юридического характера. Риэлтор сразу заявляет: я не юрист, чтобы отвечать за чистоту документов, у меня нет адвокатского права подавать запросы. Поэтому, когда дело подходит к завершению сделки, покупатель обращается к своему адвокату, чтобы тот проверил документы. В Америке ни один риэлтор этим не занимается — и не хочет, и не имеет права!

В случае явного нарушения договорных обязательств, риэлторы отдают дело на рассмотрение органам, охраняющим гражданское законодательство. Если человек нарушил закон или условия договора, дело подается в суд».

Краткое содержание:

Риелтор предлагает потенциальному клиенту (покупателю недвижимости) стандартный образец договора на оказание услуг. Из подобного документа можно увидеть, что представитель риелторской компании предлагает различные варианты, чтобы заинтересовать клиента, выбрать для него подходящее жилье и оформить пакет документов.

В том числе риелтор как профессионал обязуется проверить всю историю квартиры, чтобы оградить покупателя от возможных проблем в будущем. Но, несмотря на все обещания, юридической ответственности в целом такой специалист не несет.

Из условий договора не будет понимания, как риелтор отвечает перед клиентом при содействии в подборе квартиры или ее продаже, если, например, жилье окажется непригодным, рядом будут не совсем адекватные соседи или в дальнейшем объявятся лица, которые станут претендовать на данное жилье.

Что же делать в таких ситуациях? Как быть? Можно ли себя обезопасить, обозначив в договоре не только требования к жилплощади, но и материальную ответственность риелтора за свою услугу?

Продажа некачественного товара

Прежде всего нужно помнить, что риелтор – это не собственник квартиры (товара), а всего лишь посредник в выборе подходящего недвижимого имущества, и у него весьма неопределенный круг обязательств перед клиентом. Зачастую жалобы на работу подобного специалиста будут тщетны.

За продажу некачественного товара (в нашем случае – это квартира) отвечает ее бывший собственник – продавец.

Именно он скрыл дефекты объекта. И к тому же, продав свою собственность, предыдущий владелец мог не знать о таковых проблемах.

В целом правила купли-продажи жилой недвижимости занимают особое место в российском законодательстве. Ведь это не имущество так называемого обычного бытового предназначения, которое легко поменять или вернуть продавцу, расторгнув договор только по той причине, что эта вещь не понравилась или не подошла вам по каким-то параметрам.

Степень юридической ответственности риелтора

Для того чтобы в будущем имелась возможность привлечь риелтора к ответственности за халатное отношение к юридической чистоте сделки, в суде необходимо будет представить такой договор, в котором конкретно отдельными пунктами указывались бы требования клиента к необходимой ему услуге.

Если агентский договор (договор на оказание услуг) составлен в общих чертах, то представитель апеллирующей стороны может заявить, что, например, клиент знал или мог знать о других лицах, имеющих право на покупаемую недвижимость, а значит, намеревался решать все проблемы самостоятельно.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Нормы закона могут меняться и дополняться. Если у вас нет уверенности, что вы обладаете наиболее актуальной информацией, то желательно проконсультироваться с юристом.

Есть ли смысл добиваться признания сделки недействительной?

Чтобы воспользоваться положениями статей 166-179 ГК РФ о признании сделок недействительными или ничтожными, покупателю необходимо подключить к данному процессу юриста по недвижимости.

Он не только даст нужные советы, но проконтролирует действия риелтора и поможет включить в агентский договор или договор на оказание услуг необходимые клиенту (продавцу или покупателю) пункты, касающиеся ответственности исполнителя этих услуг.

Но помните: в целом признавать сделку недействительной обычно бывает невыгодно именно покупателю.

Причины признания сделки недействительной:

1. Если обе стороны договора купли-продажи официально оценили недвижимость дешевле, то покупатель теряет часть денег.

В этом случае в договор вписывается заниженная сумма, а остальные деньги передаются из рук в руки без какого-либо письменного подтверждения таких обстоятельств.

Если договор будет признан недействительным, то, скорее всего, судья назначит реституцию: квартира вернется прежнему хозяину, а деньги – покупателю.

Но ведь сумма, которая фигурирует в документах, гораздо ниже реальной выплаты. Тем самым получается, что к обманутому покупателю вернётся лишь часть денег.

2. Если какое-либо третье лицо инициирует судебное разбирательство, тем самым предъявляя свои права на жилую недвижимость или его часть.

Этими лицами могут быть:

  • повзрослевший ребенок продавца, предъявивший свои права;
  • гражданин, вернувшийся домой после отбытия непродолжительного тюремного срока (к примеру, в этот период квартира была незаконно приватизирована и тут же продана);
  • человек, ранее признанный умершим, а теперь «воскресший».

В таких случаях покупатель не сможет в полном объеме владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости по собственному усмотрению. Придется ждать решения суда.

Скорее всего, новый правообладатель, с интересами которого первоначально не считались, потребует от покупателя дополнительные выплаты.

3. Если суд признает продавца недееспособным.

В таком случае назначается реституцию. Но если лицо, которому были переданы денежные средства, недееспособно, то и получить возврат платы за квартиру вряд ли удастся.

4. Если покупателю продали квартиру по поддельным документам.

Это означает, что денежные средства за нее переданы неизвестному лицу, которого в целом, возможно, и не существует.

Как определить, виноват ли риелтор?

Определение степени вины риелтора за оформление сделки, которую признали недействительной, возможно только в случае, если все ее условия зафиксированы в договоре.

Любой договор купли-продажи недвижимости может быть оспорен лицами, которые изначально тщательно завуалировали свой статус.

Помощь юриста при составлении договора на оказание услуг риелтора
Юрист по недвижимости советует клиентам заключать с посредниками услуг договоры в таких вариантах, которые выгодны в покупателям/продавцам — это договоры:

  • поручения;
  • оказания услуг;
  • составленные в эксклюзивном варианте.

Профессиональный юрист, составляющий такие документы, поможет вам в будущем не попасть в неприятную ситуацию или хотя бы заставить риелтора добросовестно исполнять свою работу.

Риелтор как специалист в сфере недвижимости оказывает услугу на платной основе, поэтому он обязан отвечать за качество своей работы.

Если посредник несет финансовую ответственность за нарушение того или иного пункта договора, обозначенного в документе, тогда клиент – как покупатель так и продавец – смогут ему доверять.

При работе с риелторами обращайте внимание на отзывы о компании, которая предлагает вам свои услуги, статьи о ней в СМИ, вывески, открытость. Узнайте, застрахована деятельность риелторской фирмы или нет.

Данные условия могут сократить всевозможные риски для вас от сомнительных специалистов по недвижимости.

Добавить комментарий

Your email address will not be published. Required fields are marked ( Обязательно )

Adblock detector