Аренда мест общего пользования в нежилом помещении

(Кондратьева О.) («ЭЖ-Юрист», 2011, N 16)

КОРИДОРНЫЕ СПОРЫ. АРЕНДУЕШЬ ПОМЕЩЕНИЕ — ПЛАТИ ЗА МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Ольга Кондратьева, юрист, г. Владивосток.

Не секрет, что большинство субъектов малого и среднего бизнеса для осуществления собственной деятельности не приобретают недвижимость в собственность, а арендуют помещения в офисных, торговых и прочих специализированных зданиях, используя при этом коридоры, туалеты, лифты и пр. Собственники, желая получить максимальный доход от недвижимости, пытаются включить общие площади в ряд передаваемых помещений. Арендаторы же сомневаются в правомерности таких действий. На чьей стороне закон, попробуем разобраться.

С точки зрения закона и суда

В общих чертах суть спора между собственниками и арендаторами заключается в следующем. Собственник владеет помещением (этажом или целым зданием), которое состоит из полезных площадей, то есть непосредственно офисов, торговых площадей и пр., и вспомогательных — коридоров, лестничных пролетов, туалетов, лифтов. В силу того что собственник при покупке оплатил стоимость общей площади, включающей как полезные, так и вспомогательные, то естественным его желанием как предпринимателя является максимальная прибыль, которая может быть получена двумя очевидными способами: 1) путем передачи в аренду всей имеющейся площади, включая вспомогательную; 2) повышением арендной платы на передаваемую в аренду полезную площадь. Второй путь менее привлекателен в силу снижения спроса у арендаторов из-за слишком высокого размера арендной платы. Первый же способ также выглядит ненадежно из-за сомнительного соответствия действующим правовым нормам, а также несогласия арендаторов платить завуалированно завышенную арендную плату. Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, позволяет включать в договор любые согласованные сторонами условия, но при этом не следует забывать, что договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ). Одной из таких норм является положение п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Иначе условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным. Данные, позволяющие идентифицировать объекты недвижимого имущества, определены в п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где указано, что в случае передачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. КС РФ в Определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что «правоприменитель, в том числе арбитражный суд, применяя п. 3 ст. 607 ГК РФ, связан требованиями ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…» и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды». Данное разъяснение свидетельствует об обязанности суда исследовать наличие документального подтверждения размера передаваемых в аренду площадей. На практике встречаются следующие ситуации. 1. В договоре объект аренды определен следующим образом: «По договору аренды передается нежилое помещение общей площадью 15 кв. м, которое включает в себя: 1) выделенное в натуре и фактически передаваемое помещение площадью 100 кв. м; 2) расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь передаваемого арендатору помещения площадью 10 кв. м» или упрощенно «общая площадь сдаваемых в аренду помещений 100 кв. м (в том числе 10 кв. м места общего пользования)». Суды неоднозначно оценивают указанное положение договоров аренды и приходят к следующим выводам: — при заключении договора арендатор согласился с условием о необходимости оплачивать как полезную площадь, так и площадь помещений мест общего пользования, в силу чего и согласно ст. ст. 309, 614 ГК РФ суд признал обоснованной уплату арендной платы за пользование вспомогательными помещениями, поскольку она вносилась в соответствии с договорным обязательством (Постановления ФАС ВВО от 21.05.2010 N А31-7988/2009, ФАС СЗО от 01.10.2004 N А26-1243/04-14); — законодателем предусмотрено обязательное для договора аренды требование о необходимости определенно установить объект аренды, при этом «обособленность» подлежащего передаче по договору аренды имущества ст. 607 ГК РФ не установлена в качестве квалифицирующего признака существенности условий о предмете договора аренды (Постановление ФАС МО от 06.07.2009 N КГ-А40/5943-09). Отметим, что при новом рассмотрении указанного дела Девятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 07.09.2009 N 09АП-13271/2009-ГК указал, что по договору считается переданным в аренду только основное помещение; — условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, так как условия договора не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (Постановление ФАС ВСО от 19.04.2004 N А33-11833/03-С2-Ф02-1148/04-С2); — в договоре не указаны номера помещений, их наименование, площадь каждого из передаваемых помещений, а также схематическое определение сторонами их местонахождения (Постановление ФАС ЗСО от 04.11.2003 N Ф04/5610-1842/А45-2003); — технические паспорта не позволяют определенно установить местонахождение вспомогательных помещений (Постановление ФАС УО от 08.11.2007 N Ф09-470/07-С6. Определением ВАС РФ от 31.01.2008 N 21/08 отказано в передаче указанного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора). 2. В договоре указано на передачу в аренду, к примеру, 65/100 доли в праве аренды (следует отметить, что большая часть договоров, содержащих аналогичное условие, касается передачи земельных участков). Суды, признавая договоры, содержащие соответствующие условия, незаключенными, указывают: 1) что предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено законом; 2) без выделения доли в натуре невозможно установить, какая конкретно индивидуально определенная часть (доля) от общей площади объекта передана в аренду, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений (Постановления ФАС ВВО от 28.01.2010 N А43-5465/2009, ФАС СЗО от 18.06.2009 N А21-8575/2008, ФАС СКО от 18.02.2010 N А01-256/2009, ФАС ЦО от 18.05.2010 N Ф10-1765/10). Таким образом, можно сделать следующие практические выводы. Во-первых, при условии если арендатор согласен «получить» и оплачивать пользование фактически отсутствующими у него помещениями, а также при гипотетическом непоявлении судебных споров в будущем, в договоре можно указать любое имущество, включая некие вспомогательные помещения или места общего пользования. Однако в случае заключения такого договора сроком не менее года он подлежит регистрации, и проблемы могут возникнуть не в процессе согласования условий договора, а при государственной регистрации в силу недостаточной индивидуальной определенности передаваемого в аренду имущества. Кроме того, отсутствует единая судебная позиция относительно правомерности заключения договора аренды такого «специфического» объекта. Во-вторых, при заключении договоров аренды следует обращать внимание на индивидуальную определенность передаваемого имущества, наличие которой следует признать в случаях, когда: 1) указан адрес, площадь, номер и наименование помещений; 2) передаваемые помещения обозначены на поэтажном плане (в кадастровом паспорте) здания, сооружения.

Пути решения конфликта

Арендуя помещение в торговом или офисном здании, арендатор заинтересован в том, чтобы, во-первых, данное помещение находилось под охраной, во-вторых, его клиенты имели беспрепятственный и удобный доступ в соответствующее помещение, что предполагает ухоженность коридоров и лестничных клеток, бесперебойность и чистоту лифтов и пр., а также на этаже (или хотя бы в здании) имелся исправный санузел. Очевидно, что без использования мест общего пользования, как правило, невозможно пользоваться арендуемым помещением. Кроме того, самостоятельно заниматься вопросами благоустройства и охраны для арендатора не только затратно, но и неудобно. Полагаем, что в целях разрешения вопроса о взаимоотношениях участников арендных отношений следует обратить внимание на следующие обстоятельства. По смыслу п. 1 ст. 620 ГК РФ в обязанности арендодателя входит обеспечение арендатору условий беспрепятственного пользования переданным в аренду имуществом. Ограничение прохода к переданным в аренду помещениям или въезда на территорию предприятия расценивается судом как препятствие в пользовании имуществом (Постановление ФАС УО от 04.03.2002 N Ф09-294/02-ГК). Очевидно, что попасть в помещение, расположенное выше первого этажа, не воспользовавшись коридором, а также лифтом или лестницей (которые, как правило, располагаются внутри здания), невозможно. Соответственно, любое ограничение со стороны собственника в отношении прохода арендаторов и их клиентов по местам общего пользования является препятствием в пользовании переданным в аренду помещением и незаконно. Лестницы, холлы, лифты, коридоры и иные объекты, обслуживающие более одного помещения в здании, относятся к общему имуществу здания, которое принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности (подп. 1 и 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64). Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате любых платежей по общему имуществу, включая издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). В свою очередь арендатор кроме уплаты арендной платы обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К расходам на содержание имущества следует относить: расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и пр. (Постановления ФАС МО от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10, ФАС СЗО от 19.09.2006 N А52-887/2006/2, ФАС СЗО от 31.01.2007 N А05-3280/2006). Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения (Постановления ФАС ВСО от 11.01.2011 N А33-7864/2010, ФАС ПО от 29.06.2010 N А72-8612/2009). Учитывая, с одной стороны, неправомерность передачи доли в праве общей собственности в аренду, и соответственно, невозможности получения за нее арендной платы, а с другой стороны, необходимость перекладывания бремени содержания общего имущества на арендатора, представляется, что суммы расходов собственника на содержание общего имущества должны быть включены в сумму арендной платы. При этом не следует указывать в договоре, что арендная плата включает в себя плату за содержание мест общего пользования, в силу того что такие места не могут передаваться арендатору и платить за их использование арендатор не обязан.

Читать дальше:  Должностная инструкция при совмещении должностей

Гора с плеч арендатора

Непростая на первый взгляд ситуация с «разделом» мест общего пользования между арендаторами вследствие анализа изложенных положений законодательства и судебных актов должна разрешаться следующим правомерным образом. В договор при взаимном согласии сторон, конечно, можно ввести любое условие, включая передачу мест общего пользования, однако при возникновении судебного спора велика вероятность признания такого договора незаключенным. Правильнее все же принять во внимание положения императивных норм закона и действовать, руководствуясь следующими соображениями. Собственник (арендодатель) обязан нести расходы на содержание мест общего пользования. Данная обязанность не может быть переложена на плечи арендатора, а доля в праве собственности на места общего пользования не может быть передана в аренду. Соответствующие затраты собственник вправе компенсировать за счет включения их в сумму арендной платы без выделения отдельной строкой. Таким образом, по сути, стоимость соответствующих затрат должна быть включена в арендную плату. Выделение таких затрат свидетельствует о желании собственника искусственно завысить размер оплаты. Арендаторам же при заключении договоров следует проявлять бдительность и осторожность, чтобы защитить свои интересы, избежать необоснованных затрат и споров.

Что относится к местам общего пользования в нежилом помещении? Обслуживание и содержание зданий

  1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
  2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Правила владения и пользования таким имуществом устанавливается во время собрания всех собственников нежилой недвижимости. Такой порядок отмечен в 1 пункте статьи 247 ГК РФ. Если же владельцы не пришли к общему соглашению, то этот вопрос может быть урегулирован в судебных инстанциях.

Места общего пользования нежилого помещения

— Земли, на которых возведен дом. Сюда же включают находящиеся на них объекты благоустройства, а также те, которые специально созданы для обслуживания жилья.
— Кровли и конструкции, которые выполняют ограждающие и несущие функции.
— Оборудование, установленное с целью обслуживания квартир.
— Другие виды помещений, не являющиеся индивидуальной собственностью граждан, используемые для социально-бытовых нужд.
— Помещения, необходимые для обслуживания жильцов и квартир (лестничные площадки с лифтами).

Предположим, в подъезде имеется коллективный счетчик. Он учитывает затраченную в местах общественного пользования электроэнергию. Показания такого прибора в киловаттах необходимо разделить на всех долевых участников коллективной недвижимости. Учет ведется согласно тому числу граждан, которые имеют регистрацию в данном доме на праве личной собственности.

Новое в блогах

В этой статье мы разберем, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.
Итак, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение, которое не является жилым помещением (квартирой) и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (подъезды, лестничные клетки, лифты, подвалы, чердаки и так далее. Подробное разъяснение по определению помещений, входящих в состав общего имущества, дает Министерство регионального развития в письме от 22.11.2012 № 29433-ВК/19).

Когда же на доме стоит общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет на собственников и пользователей квартир.

Методика расчета мест общего пользования — аренда нежилых помещений

Позиция спорная, но в вашем случае в суде должно сработать правило, по которому спорные вопросы толкуются не в пользу стороны, составившей проект договора (в данном случае это арендодатель, который должен был позаботиться о том, чтобы договор можно было понять).

если в договоре аренды Арендатор взвалил на себя обязанность уплаты стоимости отопления арендуемого помещения (помещения) с учетом МОП, то Арендодатель совершенно законно может вменить к уплате такой доплаты (за МОП, относящейся к площади арендуемого Вами помещения).

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Места общего пользования нежилого помещения

Оплата ремонтных работ производится жильцами. Однако не всегда люди готовы вносить деньги за улучшение места общего пользования в нежилом помещении. Судебная практика говорит о том, что при отказе соседей от оплаты можно взять эти расходы на себя. Возмещение затрат можно будет получить несколько позже. Для этого понадобится подать соответствующие документы в суд. После принятия им положительного решения деньги вернутся в ваш кошелек. Ремонт при этом будет сделан вовремя, обеспечивэстетическое удовольствие.

1. Помещения различного назначения, расположенные внутри дома, но не позиционирующиеся в качестве конструктивных элементов построения квартир, а также их геометрии. Такие места общего пользования предназначены для обслуживания не только дома, но и его жильцов (более одного).
2. Площадки, по которым осуществляется проход к жилью, а также к выходу из подъезда, лифты, лестничные клетки, а также лифтовые шахты.
3. Техно-эксплуатационные и чердачные этажи.
4. Встроенные гаражи, находящиеся под домом в подвальном помещении, либо оформленные в виде части недвижимого объекта.
5. Оборудование, предназначенное для обслуживания жильцов (более одного), а также дополнительные сервисные площадки, находящиеся внутри постройки, которые задействованы в обслуживании подобного оборудования.
6. Бойлерные, а также иные специализированные служебные площади.
7. Заборы или ограждения.
8. Домовая крыша.
9. Несущие элементы здания, которые находятся в местах для массового пользования.
10. Ограждающие объекты, находящиеся внутри дома (лестничные перила, парапеты и т.д.).
11. Двери и окна в комнатах, предназначенных для общественного пользования.
12. Механизмы и приспособления, необходимые для удовлетворения людей в свете, тепле и иных благах цивилизации.

Коридорные споры

Арендуя помещение в торговом или офисном здании, арендатор заинтересован в том, чтобы, во-первых, данное помещение находилось под охраной, во-вторых, его клиенты имели беспрепятственный и удобный доступ в соответствующее помещение, что предполагает ухоженность коридоров и лестничных клеток, бесперебойность и чистоту лифтов и пр., а также на этаже (или хотя бы в здании) имелся исправный санузел. Очевидно, что без использования мест общего пользования, как правило, невозможно пользоваться арендуемым помещением. Кроме того, самостоятельно заниматься вопросами благоустройства и охраны для арендатора не только затратно, но и неудобно. Полагаем, что в целях разрешения вопроса о взаимоотношениях участников арендных отношений следует обратить внимание на следующие обстоятельства. По смыслу п. 1 ст. 620 ГК РФ в обязанности арендодателя входит обеспечение арендатору условий беспрепятственного пользования переданным в аренду имуществом. Ограничение прохода к переданным в аренду помещениям или въезда на территорию предприятия расценивается судом как препятствие в пользовании имуществом (Постановление ФАС УО от 04.03.2002 N Ф09-294/02-ГК). Очевидно, что попасть в помещение, расположенное выше первого этажа, не воспользовавшись коридором, а также лифтом или лестницей (которые, как правило, располагаются внутри здания), невозможно. Соответственно, любое ограничение со стороны собственника в отношении прохода арендаторов и их клиентов по местам общего пользования является препятствием в пользовании переданным в аренду помещением и незаконно. Лестницы, холлы, лифты, коридоры и иные объекты, обслуживающие более одного помещения в здании, относятся к общему имуществу здания, которое принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности (подп. 1 и 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64). Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате любых платежей по общему имуществу, включая издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). В свою очередь арендатор кроме уплаты арендной платы обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К расходам на содержание имущества следует относить: расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и пр. (Постановления ФАС МО от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10, ФАС СЗО от 19.09.2006 N А52-887/2006/2, ФАС СЗО от 31.01.2007 N А05-3280/2006). Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения (Постановления ФАС ВСО от 11.01.2011 N А33-7864/2010, ФАС ПО от 29.06.2010 N А72-8612/2009). Учитывая, с одной стороны, неправомерность передачи доли в праве общей собственности в аренду, и соответственно, невозможности получения за нее арендной платы, а с другой стороны, необходимость перекладывания бремени содержания общего имущества на арендатора, представляется, что суммы расходов собственника на содержание общего имущества должны быть включены в сумму арендной платы. При этом не следует указывать в договоре, что арендная плата включает в себя плату за содержание мест общего пользования, в силу того что такие места не могут передаваться арендатору и платить за их использование арендатор не обязан.

Читать дальше:  Как вернуть займ физическому лицу от юридического

В общих чертах суть спора между собственниками и арендаторами заключается в следующем. Собственник владеет помещением (этажом или целым зданием), которое состоит из полезных площадей, то есть непосредственно офисов, торговых площадей и пр., и вспомогательных — коридоров, лестничных пролетов, туалетов, лифтов. В силу того что собственник при покупке оплатил стоимость общей площади, включающей как полезные, так и вспомогательные, то естественным его желанием как предпринимателя является максимальная прибыль, которая может быть получена двумя очевидными способами: 1) путем передачи в аренду всей имеющейся площади, включая вспомогательную; 2) повышением арендной платы на передаваемую в аренду полезную площадь. Второй путь менее привлекателен в силу снижения спроса у арендаторов из-за слишком высокого размера арендной платы. Первый же способ также выглядит ненадежно из-за сомнительного соответствия действующим правовым нормам, а также несогласия арендаторов платить завуалированно завышенную арендную плату. Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, позволяет включать в договор любые согласованные сторонами условия, но при этом не следует забывать, что договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ). Одной из таких норм является положение п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Иначе условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным. Данные, позволяющие идентифицировать объекты недвижимого имущества, определены в п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где указано, что в случае передачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. КС РФ в Определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что «правоприменитель, в том числе арбитражный суд, применяя п. 3 ст. 607 ГК РФ, связан требованиями ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации. » и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды». Данное разъяснение свидетельствует об обязанности суда исследовать наличие документального подтверждения размера передаваемых в аренду площадей. На практике встречаются следующие ситуации. 1. В договоре объект аренды определен следующим образом: «По договору аренды передается нежилое помещение общей площадью 15 кв. м, которое включает в себя: 1) выделенное в натуре и фактически передаваемое помещение площадью 100 кв. м; 2) расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь передаваемого арендатору помещения площадью 10 кв. м» или упрощенно «общая площадь сдаваемых в аренду помещений 100 кв. м (в том числе 10 кв. м места общего пользования)». Суды неоднозначно оценивают указанное положение договоров аренды и приходят к следующим выводам: — при заключении договора арендатор согласился с условием о необходимости оплачивать как полезную площадь, так и площадь помещений мест общего пользования, в силу чего и согласно ст. ст. 309, 614 ГК РФ суд признал обоснованной уплату арендной платы за пользование вспомогательными помещениями, поскольку она вносилась в соответствии с договорным обязательством (Постановления ФАС ВВО от 21.05.2010 N А31-7988/2009, ФАС СЗО от 01.10.2004 N А26-1243/04-14); — законодателем предусмотрено обязательное для договора аренды требование о необходимости определенно установить объект аренды, при этом «обособленность» подлежащего передаче по договору аренды имущества ст. 607 ГК РФ не установлена в качестве квалифицирующего признака существенности условий о предмете договора аренды (Постановление ФАС МО от 06.07.2009 N КГ-А40/5943-09). Отметим, что при новом рассмотрении указанного дела Девятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 07.09.2009 N 09АП-13271/2009-ГК указал, что по договору считается переданным в аренду только основное помещение; — условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, так как условия договора не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (Постановление ФАС ВСО от 19.04.2004 N А33-11833/03-С2-Ф02-1148/04-С2); — в договоре не указаны номера помещений, их наименование, площадь каждого из передаваемых помещений, а также схематическое определение сторонами их местонахождения (Постановление ФАС ЗСО от 04.11.2003 N Ф04/5610-1842/А45-2003); — технические паспорта не позволяют определенно установить местонахождение вспомогательных помещений (Постановление ФАС УО от 08.11.2007 N Ф09-470/07-С6. Определением ВАС РФ от 31.01.2008 N 21/08 отказано в передаче указанного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора). 2. В договоре указано на передачу в аренду, к примеру, 65/100 доли в праве аренды (следует отметить, что большая часть договоров, содержащих аналогичное условие, касается передачи земельных участков). Суды, признавая договоры, содержащие соответствующие условия, незаключенными, указывают: 1) что предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено законом; 2) без выделения доли в натуре невозможно установить, какая конкретно индивидуально определенная часть (доля) от общей площади объекта передана в аренду, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений (Постановления ФАС ВВО от 28.01.2010 N А43-5465/2009, ФАС СЗО от 18.06.2009 N А21-8575/2008, ФАС СКО от 18.02.2010 N А01-256/2009, ФАС ЦО от 18.05.2010 N Ф10-1765/10). Таким образом, можно сделать следующие практические выводы. Во-первых, при условии если арендатор согласен «получить» и оплачивать пользование фактически отсутствующими у него помещениями, а также при гипотетическом непоявлении судебных споров в будущем, в договоре можно указать любое имущество, включая некие вспомогательные помещения или места общего пользования. Однако в случае заключения такого договора сроком не менее года он подлежит регистрации, и проблемы могут возникнуть не в процессе согласования условий договора, а при государственной регистрации в силу недостаточной индивидуальной определенности передаваемого в аренду имущества. Кроме того, отсутствует единая судебная позиция относительно правомерности заключения договора аренды такого «специфического» объекта. Во-вторых, при заключении договоров аренды следует обращать внимание на индивидуальную определенность передаваемого имущества, наличие которой следует признать в случаях, когда: 1) указан адрес, площадь, номер и наименование помещений; 2) передаваемые помещения обозначены на поэтажном плане (в кадастровом паспорте) здания, сооружения.

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2013 г

Предметом договора является управление зданием и содержание общего имущества здания, текущий ремонт общего имущества здания, уборка мест общего пользования здания, сбор и вывоз твердых бытовых отходов из здания, предоставление в здании и помещениях коммунальных услуг; эксплуатация систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации, пожаротушения, лифтов и эскалаторов, расположенных в здании, техническое обслуживание систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации, пожаротушения, лифтов и эскалаторов, расположенных в здании, охрану общего имущества здания и обеспечение общественного порядка в здании, а также эксплуатация и техническое обслуживание охранной сигнализации и средств видеонаблюдения, расположенных в здании; страхование общего имущества здания и помещений в пользу собственников; возмещение арендной платы за прилегающий к зданию земельный участок. К коммунальным услугам относятся холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и электроснабжение.

Пунктом 3.10 договора предусмотрено, что истец ежемесячно выставляет собственникам на очередной месяц счет-фактуру по оказываемым услугам до 20 числа текущего месяца. Получение счетов-фактур осуществляется собственниками (арендаторами помещений) до 25 числа текущего месяца в помещении истца, расположенном в здании. Оплата счетов-фактур производится до начала очередного месяца перечислением денежных средств на расчетный счет или внесением их в кассу истца.

Понятие эксплуатации коммерческой недвижимости

  1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
  2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
  3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Сегодня граждане, проживающие в многоквартирных домах частенько, путают понятия нежилого помещения и имущество в общем пользовании. Им нужно понять, что площадь лестничных клеток, подъездов, лифтов, чердака и подвалов принадлежит к общему имуществу.

Места общего пользования при аренде нежилых помещений

Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие порядок. В соответствии с данной нормой договор. Поскольку. доказательств, подтверждающих государственную регистрацию договора аренды. Решение суда первой. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного. В случае. если договор аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной. Гражданского кодекса.

С учетом изложенного, суд пришел к верному. Данный вывод поддержан кассационной инстанцией. Федерального арбитражного суда Уральского округа (Постановление . Договор. аренды подвального помещения, не имеющего самостоятельного значения и предназначенного. Гражданского кодекса Российской Федерации) (Дела .

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ

Ю. ЗОРИНА

Как известно, в отношении жилых зданий (а именно многоквартирных домов) вопрос прав собственников жилых помещений на общее имущество в многоквартирном доме законодательством решен. В отношении же нежилых зданий такое регулирование отсутствует. Автор статьи на основе судебной практики дает пояснения к сложившейся ситуации.

При появлении нескольких собственников помещений, расположенных в нежилом здании, неизбежно возникает вопрос об использовании и содержании имущества, предназначенного для удовлетворения потребностей всех указанных лиц, каковым являются: коридоры, лестницы, коммуникации, крыша, подвал, туалетные комнаты, лифтовые шахты, аварийные выходы и т.д. (далее — Общее имущество). Нередко право собственности на Общее имущество зарегистрировано за каким-либо одним из собственников помещений, расположенных в нежилом здании. Поскольку эксплуатировать нежилое помещение изолированно практически невозможно, между владельцами отдельных помещений нередко возникают многочисленные споры, связанные с использованием Общего имущества.
Долгое время судебная практика шла по пути невозможности применения к нежилым зданиям правил об общей долевой собственности в отношении Общего имущества в многоквартирных домах по аналогии . В этой связи собственники помещений в нежилом здании, пытаясь урегулировать взаимные отношения касательно использования Общего имущества, чаще всего заключали договоры об установлении сервитута, аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, соглашения о содержании Общего имущества и распределении расходов и т.д.
———————————
См., например: Постановление Президиума ВАС РФ N 3673/02 по делу от 10.09.2002 N А67-4328/00; Постановление ФАС Дальневосточного округа по делу от 18.12.2002 N Ф03-А51/02-2/2512; Постановление ФАС Поволжского округа по делу от 29.06.2004 N А57-11843/03-18; Постановление ФАС Дальневосточного округа по делу от 30.06.2003 N Ф03-А51/03-1/1447; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу от 05.07.2007 N А33-13840/06-Ф02-4094/07; Постановление ФАС Уральского округа по делу от 19.09.2006 N Ф09-8281/06-С3; Постановление ФАС Уральского округа по делу от 24.01.2008 N А76-4437/2007.

Читать дальше:  Какие льготы дает министерская грамота пенсионеру

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

В связи с тем, что вопрос распределения прав на Общее имущество является весьма актуальным, в литературе высказываются различные предложения по совершенствованию действующего законодательства в данной области.
Наиболее часто встречающаяся точка зрения сводится к тому, что к режиму использования Общего имущества в нежилых зданиях должны применяться правила, установленные в отношении общей долевой собственности на Общее имущество в многоквартирных домах .
———————————
См., например: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в рамках подготовки предложений Президенту Российской Федерации о государственной политике в сфере гражданского законодательства и основных направлениях его совершенствования. Москва, февраль 2003 г.; Карнаков Я.В. Правовой режим имущества, составляющего общую инфраструктуру, в нежилом здании. М., 2007; Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник ВАС РФ. 2003. N 6; Глинщикова Т. Проблемы оборота нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. N 1.

Данный подход был разработан еще в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 2003 г. В ней отмечалось, в частности, что для всех без исключения собственников помещений правовой режим Общего имущества должен обеспечивать, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования им в соответствии с его назначением, а с другой — безусловное распределение бремени его содержания в состоянии, обеспечивающем возможность его использования по назначению .
———————————
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в рамках подготовки предложений Президенту Российской Федерации о государственной политике в сфере гражданского законодательства и основных направлениях его совершенствования. М., 2003.

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной в 2009 г., правила Гражданского кодекса РФ о приобретении права собственности на недвижимое имущество предлагается дополнить нормами о приобретении собственником помещения права собственности на Общее имущество здания (многоквартирного дома). Предлагается также указать, что при государственной регистрации права собственности на помещение в здании собственник приобретает и долю в праве собственности на Общее имущество здания, в котором это помещение находится .
———————————
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009. П. 3.4.1.

Разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ

Несмотря на многочисленные предложения по совершенствованию действующего законодательства, вопрос о правах собственников помещений в нежилых зданиях на Общее имущество так и остается неурегулированным.
Вместе с тем 23 июля 2009 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — Пленум ВАС РФ) принял Постановление N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее — Постановление), в котором арбитражным судам даются разъяснения касательно прав собственников помещений в нежилом здании на его Общее имущество.
В Постановлении были отражены в том числе идеи, высказываемые разработчиками Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 2003 г. В нем разъясняются несколько ключевых вопросов касательно прав на Общее имущество в нежилых зданиях, а также некоторые иные проблемы.
Прежде всего, Пленум ВАС РФ определил, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу Общего имущества, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, а именно те, которые касаются многоквартирных домов (в частности, ст. 249, 289, 290 ГК РФ) .
———————————
Постановление. П. 1.

Напомним, что, согласно действующему законодательству, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). К последнему относятся общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).
В Постановлении содержатся также следующие важные разъяснения:
— собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях в силу закона принадлежит доля в праве общей собственности на Общее имущество здания вне зависимости от регистрации его права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) ;
———————————
Постановление. П. 1, 3.

— к Общему имуществу нежилого здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 Постановления);
— соответствующие доли в праве общей собственности на Общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (п. 4 Постановления);
— при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на Общее имущество здания независимо от того, имеется ли на это указание в договоре об отчуждении помещения (п. 5 Постановления);
— споры о признании права общей долевой собственности на Общее имущество нежилого здания рассматриваются в судебном порядке (п. 9 Постановления).
При этом собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на Общее имущество и в том случае, если в ЕГРП уже внесена запись о праве индивидуальной собственности на него. Пленум ВАС РФ рассматривает указанное требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ).
В том случае, если лицо, на имя которого в ЕГРП внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к Общему имуществу, владеет им, лишая других собственников доступа в него, последние вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. При этом Пленум ВАС РФ отметил, что на такие требования распространяется общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ).
При этом хотелось бы обратить внимание на следующее. Согласно Постановлению, к Общему имуществу нежилого здания относятся помещения, обслуживающие более одного помещения в здании.
Вместе с тем если подходить к толкованию Постановления буквально, то получается, что, например, собственник помещений на первом этаже здания в силу закона обладает правом общей долевой собственности в том числе и на коридоры, расположенные на десятом этаже (которыми он может фактически не пользоваться). При этом, как было указано выше, в случае если на Общее имущество зарегистрировано право индивидуальной собственности, это не влияет на существование в отношении такого имущества права общей долевой собственности владельцев иных помещений в здании.
На наш взгляд, такой подход представляется не вполне логичным и не соответствующим реалиям рынка. Вместе с тем нельзя исключить риск того, что в случае возникновения судебного разбирательства в отношении отнесения того или иного помещения к Общему имуществу здания суд может руководствоваться рассмотренным выше формальным подходом.
Пленум ВАС РФ дал разъяснения и по иным вопросам, в частности:
— по соглашению сособственников Общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей для размещения наружной рекламы). Также отмечено, что к таким договорам по аналогии применяются положения законодательства о договоре аренды. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 Постановления);
— если собственник здания принимает решение о выделении из его состава одного или нескольких помещений, то при внесении в ЕГРП записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом. В таком случае право общей долевой собственности на Общее имущество возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица (п. 8 Постановления);
— если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе избрать правовой режим здания как единого объекта (п. 8 Постановления).
Уже сейчас сложилась судебная практика касательно признания за собственниками помещений, расположенных в нежилом здании, права общей долевой собственности на его Общее имущество, а также в отношении использования его фасадов для размещения рекламы . Однако на законодательном уровне рассматриваемый вопрос так и остался неурегулированным. Полагаем, что впоследствии должны быть приняты соответствующие поправки в действующее законодательство.
———————————
См., например: Определение ВАС РФ от 19.08.2009 N ВАС-10832/09; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2009 N А05-3116/2009; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда г. Санкт-Петербурга от 21.09.2009 N 13АП-7641/2009; Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу от 18.11.2009 N А05-9710/2008; Постановление ФАС Поволжского округа по делу от 10.11.2009 N А65-3807/2009; Постановление ФАС Уральского округа от 09.11.2009 N Ф09-8894/09-С5.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Оцените статью
Добавить комментарий

Adblock detector