Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53
Вы здесь:  / Юридические справки / Договор аренды нежилого помещения сроки заключения

Договор аренды нежилого помещения сроки заключения

Далеко не все владельцы бизнеса имеют собственные помещения. В таком случае приходится снимать коммерческую недвижимость.

Для этого необходимо заключить договор об аренде нежилого помещения, в котором прописывают все условия и соглашения между арендатором и арендодателем (Гражданский кодекс РФ Ч.2 Глава 34). Давайте рассмотрим, на какой период лучше заключать подобные соглашения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Максимальное время действия наема

Отнеситесь с максимальной серьёзностью к составлению и проверке договора, так как именно в этом документе прописываются все условия вашего дальнейшего сотрудничества. В том числе, указывается срок аренды (ст.610 ГК РФ). Он может быть прописан определённой календарной датой либо периодом времени. Иначе договор считается заключённым на неопределённый срок. Во втором варианте стороны обязаны предупреждать друг друга о прекращении договорных обязательств не менее чем за 3 месяца до расторжения.

На какой срок можно заключить договор? Минимального срока аренды законодательство не устанавливает. Максимальный – 50 лет. Но законом предусмотрено введение ограничений для некоторых объектов недвижимости (ГК РФ). Например, для коммунальных служб и государственных структур – обычно до 5 лет.

Договор, заключённый на срок более 1 года, обязательно должен пройти государственную регистрацию, иначе его могут признать недействительным.

  • Краткосрочный – срок аренды менее 1 календарного года.
  • Долгосрочный – срок аренды от 1 календарного года.
  • Бессрочный – срок аренды не указан.

Краткосрочный

Такой договор не подлежит регистрации и не может превышать срок действия более 1 года. Это самая простая форма используется в основном физическими лицами и мелкими организациями. Позволяет не тратить время на прохождение регистрации и сэкономить на оплате госпошлины.

Об особенностях заключения краткосрочного договора аренды сроком на 11 месяцев и меньше, мы рассказывали тут.

На длительный промежуток

Долгосрочный договор заключается на период от одного года и более, подлежит обязательной регистрации в государственных органах (п. 2 ст. 651 ГК РФ.).

То есть он вступает в действие после окончания процедуры (18 дней со дня подачи комплекта документов). В бумажный оригинал проставляется специальный штамп, а также вносится запись в архив (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Все последующие дополнительные соглашения к договору также подлежат регистрации. Для этого нужно обратиться в федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (на местном уровне).

Долгосрочный договор предусматривает закрепление многих нюансов взаимовыгодного сотрудничества: например, арендные каникулы, индексацию арендной платы, мораторий на повышение расценок, санкции за досрочное расторжение, оплата ремонта и т.д. Такой тип аренды выгоден стабильным крупным предприятиям, занимающим большие площади. А также производственным организациям, для которых любой переезд несёт серьёзные финансовые затраты.

На неограниченный отрезок времени

Указание точного срока не является обязательным условием для заключения договора аренды нежилого помещения. Бессрочным договором считается соглашение, в котором не прописаны точные даты и периоды найма (п.2 ст.610 ГК РФ). Договор вступает в силу с момента подписания. Если по факту срок пользования объектом превысит один календарный год, регистрация не нужна.

Продление документа

По окончанию срока стороны имеют возможность продлить соглашение – такое действие называется пролонгацией.

Для этих целей можно заключить дополнительное соглашение. Но это необязательно! Если арендатор продолжает пользоваться помещением, а со стороны арендодателя не поступает возражений, договор автоматически пролонгируется (ч. 2 ст. 621 Кодекса).

Краткосрочный договор может предусматривать автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, при этом он также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59). Единственное условие – отсутствие возражений обеих сторон. Долгосрочный договор считается пролонгированным на неопределённый срок, если после его окончания, стороны не заявили о расторжении, и арендатор продолжает использовать помещение (ГК РФ).

Но договор с установленным сроком может быть пролонгирован на неопределённый срок и переведён в бессрочный, и в таком случае регистрация не нужна.

Плюсы и минусы заключения разных сделок

Для мелких предприятий больше подходит краткосрочная форма. Она позволит избежать лишних затрат, а также обеспечит мобильность вашему бизнесу. В случае появления более выгодного предложения, вы всегда можете съехать на новое место, при этом избежать штрафов за досрочное расторжение договора.

Плюс для арендодателя – это, как правило, более высокие расценки на сдачу помещения.

К недостаткам можно отнести отсутствие для арендатора определённости на длительный период времени, а для арендодателя – необходимость поиска новых съёмщиков и простой помещения.

Минусом долгосрочной аренды можно считать необходимость прохождения регистрации и оплату пошлины. С другой стороны, такой документ даёт гарантии и обеспечивает уверенность в завтрашнем дне всем участникам. Арендные каникулы позволяют оборудовать помещение для собственных нужд, а арендатору сэкономить на вложениях в ремонт помещения.

Период сниженных арендных ставок – прекрасная возможность для первоначального развития бизнеса. Долгосрочный договор позволяет установить длительные и стабильные партнёрские отношения, что конечно является огромным преимуществом в наше непростое время.

Читать дальше:  Ндфл дарение недвижимости близкому родственнику

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Практически в каждом договорном отношении есть срок действия определенных прав и обязанностей. Аренда нежилого объекта предполагает срочность, так как имущество передается в пользование и владение чаще всего на определенное время в силу того, что арендатор не является собственником.

В таком случае сроки являются важным аспектом правоотношений, которые необходимы для учета интересов сторон как в практическом, так и в юридическом плане.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Кто устанавливает?

Ответ на этот вопрос содержится в ст.610 ГК РФ, где указано, что соглашением можно установить любой срок аренды недвижимого имущества. Это значит, что стороны сами определяют период, на который они связывают себя договорными отношениями. В данном случае собственник и арендатор будут исходить из соображений практичности и взаимной выгоды. В отдельную категорию законодатель обычно выделяет договор аренды:

  • зданий и сооружений;
  • предприятий.

Эти жилищные постройки являются по своей юридической природе нежилыми объектами. Однако, даже в этом случае сроки подобных имущественных отношений устанавливаются свободно и по согласованию сторон. Специфика будет проявляться только в особенностях заключения договора, а также его предмета, условий, формы.

Сроки таких правовых отношений исчисляются согласно ст.190-192 ГК РФ, а начало и окончание периода аренды обозначается календарным числом.

Статья 190 ГК РФ. Определение срока

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Если в договоре не указаны сроки, то считается, что он заключен на неопределенное время и может быть расторгнут в любой момент согласно ст.619 ГК РФ.

В первую очередь это договор проката, субаренды (ст.615 ГК РФ), а также соглашение на аренду зем.участка, находящегося в составе земель с/х назначения, государственной или муниципальной собственности.

Максимальный и минимальный — это сколько?

Согласно общим положениям закона, у таких соглашений нет максимального или минимального срока, так как все зависит от намерений собственника и арендатора. Здесь им предоставлена полная свобода. Если рассматривать с точки зрения юридической практики, то чаще всего минимальным сроком является период в 3-6 месяцев, а максимальным – бессрочность. В среднем, такие договоры заключаются на период от 3 до 5 лет.

Законом установлены максимальные сроки на отдельные разновидности арендных отношений. К таковым соглашениям относятся:

  • субаренда (ст.615 ГК РФ), срок которой не может быть больше периода, указанного в основном договоре;
  • договор аренды с/х земель, максимальный срок которого не может превышать 49 лет согласно ФЗ–№101;
  • договор аренды участка для государственных и муниципальных нужд предусматривает срок заключения не более 1 года (ст.22 ЗК РФ).

Минимальных сроков на арендные отношения, как таковых, нет. Договор можно заключить и на месяц, так как все зависит от намерений и интересов сторон.

Что значит период действия договора, аренды, хранения и исковая давность?

При возникновении арендных отношений очень важно правильно ориентироваться в понятийном аппарате. Стороны сталкиваются с такими определениями и явлениями, как срок:

  • аренды;
  • действия договора;
  • исковой давности;
  • хранения соглашения.

Дефиниции «срок аренды» и «срок действия договора» никак не разделены законодателем поэтому чаще всего их рассматривают как одинаковые явления. Однако, нередко суды не согласны с такой точкой зрения, так как аренду могут рассматривать и как консенсуальное, и реальное соглашение.

Срок аренды – это временной период, который предполагает законное пользование и владение нежилым объектом. Арендатору выделяют определенные временные рамки для фактического управления имуществом.

Срок действия договора – это период, который юридически определяет время действия условий соглашения, включая пункт об ответственности, правах и обязанностях сторон.

Эти понятия могут рассматриваться одинаково только в случае, если передача нежилого объекта осуществляется одновременно с заключением договора аренды (реальное соглашение). В других ситуациях уместно говорить о разных понятиях. Если фактически арендатор стал пользоваться и владеть нежилым помещением спустя несколько дней после заключения или подписания соглашения, то эти дефиниции рассматриваются отдельно.

Срок исковой давности – это временный период, в течение которого лицо может предъявить иск в суд в ответ на нарушение своих прав, а также условий договора. Согласно ст. 200 ГК РФ этот период равен 3 годам, исчисляемых с момента, когда лицу стало известно о договорном или фактическом нарушении.

Статья 200 ГК РФ. Начало течения срока исковой давности

  1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
  2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Читать дальше:  Как проходит аукцион по аренде земельных участков
  • По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства.
  • Судебный ход событий возможен, если лицо отказывается расторгнуть арендные отношения или изменить некоторые его положения.

    Срок хранения соглашения – период, в течение которого осуществляется хранение договора и всех сопутствующих к нему документов как в бумажном, так и электронном виде.

    Сроки хранения обычно детально определены в Перечне типовых управленческих архивных документов, который распространяет свое действие в случае, если одна из сторон – государственное или муниципальное учреждение, организация.

    В документе указано, что договор аренды нежилого помещения должен хранится на постоянной основе, то есть бессрочно. Однако, если собственник является организацией, которая не была сформирована государственными и муниципальными органами, то срок хранения всех документов составит не менее 10 лет.

    Как вывод, можно сказать, что очень важно правильно ориентироваться в специфике всех сроков, чтобы грамотно его отсчитывать и использовать как серьезный довод в спорных ситуациях.

    На какое время можно заключить соглашение и от чего это зависит?

    Чтобы точно ответить на этот вопрос, нужно принять во внимание следующие аспекты:

    • намерение арендатора или арендодателя (последующий выкуп помещения или долгосрочное сотрудничество);
    • жилищное и техническое состояние нежилого объекта;
    • вид предпринимательской деятельности;
    • опыт ведения бизнеса у арендатора.

    Все это необходимо учесть, чтобы правильно согласовать период арендных отношений. Если арендатор в дальнейшем планирует выкупить помещение, то необходимо оформить аренду на срок не менее 3 лет. Если жилищное состояние или возможности помещения явно не соответствуют дальнейшим планам арендатора, то соглашение обычно заключается на непродолжительное время (от 1 года до 3 лет), пока субъект не найдет новое помещение.

    Нередко арендатор заинтересован в долгосрочном сотрудничестве поэтому желательно заключить соглашение на больший срок (от 3 лет и выше).

    В любом случае это очень деликатный и индивидуальный вопрос, где нужно учитывать любой нюанс. Стоит помнить, что даже в случае истечения сроков, стороны могут заключить новый договор, но при условии, что собственник и арендатор ведут себя добросовестно и исполняют все обязанности.

    У арендатора есть преимущественное право на заключение нового соглашения согласно ст.621 ГК РФ.

    В заключение необходимо сказать, что срок договора аренды – индивидуальный вопрос, в который государство старается не вмешиваться. При этом не имеет значение, что является предметом соглашения – жилое или нежилое помещение, а также его особенности, строительные и инженерные возможности.

    Собственник и арендатор вольны сами договариваться и согласовывать условия сотрудничества. В некоторых случаях законодателем предусмотрены максимальные сроки арендных отношений, но чаще всего здесь действует принцип свободы воли сторон.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    ГАРАНТ:

    Настоящая форма разработана в соответствии с главой 34 ГК РФ.

    Договор аренды нежилого помещения
    (на срок менее года)

    г. [ место заключения договора ]

    [ число, месяц, год ]

    [ Полное наименование арендодателя ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица ], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и [ полное наименование арендатора ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица ], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:

    1. Предмет договора

    1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества — нежилое помещение, расположенное по адресу: [ вписать нужное ], (далее по тексту — помещение) с целью размещения в нем [ вписать нужное ].

    1.2. Помещение находится в торгово-офисном центре на [ значение ] этаже [ значение ]-этажного здания, общая площадь — [ значение ] кв. м [ другие характеристики ]. Инвентарный номер [ значение ].

    1.3. Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечено телефонной связью.

    1.4. На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается [ указать документ, подтверждающий право собственности ].

    2. Арендная плата и порядок расчетов

    2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и из расчета [ вписать нужное ] за 1 кв. м в месяц.

    Общая стоимость аренды помещения составляет [ вписать нужное ] рублей в месяц.

    2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее [ вписать нужное ] числа каждого месяца.

    2.3. В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи. Арендатор возмещает Арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги.

    3. Права и обязанности сторон

    3.1. Арендатор имеет право:

    3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние помещения существенно ухудшились.

    3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

    3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное помещение в субаренду.

    3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного помещения.

    3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

    Читать дальше:  Как ввести в действие новую должностную инструкцию

    — производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя;

    — требовать соответственного уменьшения арендной платы;

    — требовать расторжения договора и возмещения убытков.

    3.2. Арендатор обязан:

    3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование помещением.

    3.2.2. Пользоваться арендованным помещением в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением арендуемого помещения.

    3.2.3. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.

    3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю помещение в пригодном к использованию состоянии.

    3.3. Арендодатель имеет право:

    3.3.1. Осуществлять проверку состояния помещения и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.

    3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду помещения.

    3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор использует помещение не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

    3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.

    3.4. Арендодатель обязан:

    3.4.1. Предоставить Арендатору помещение в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными настоящим договором.

    3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании помещением.

    3.4.3. Каждые [ вписать нужное ] года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения.

    3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с его согласия.

    3.4.5. Принять от Арендатора по передаточному акту помещение в [ значение ]-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

    4.1. Настоящий договор заключен на срок [ значение ] месяцев с [ число, месяц, год ] по [ число, месяц, год ].

    4.2. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за [ срок ] до окончания действия настоящего договора.

    4.3. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению Сторон.

    4.4. Если Арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

    5. Изменение и прекращение договора

    5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.

    5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Арендатор:

    — грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемое помещение не по целевому назначению;

    — существенно ухудшает состояние арендуемого помещения;

    5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если:

    — Арендодатель не предоставляет помещение в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с его целевым назначением или условиями настоящего договора;

    — переданное Арендатору помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра;

    — Арендодатель не производит капитальный ремонт помещения в установленные настоящим договором сроки;

    — помещение в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

    6. Ответственность сторон по договору

    6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

    6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки (реальный ущерб), причиненные задержкой возврата сданного внаем помещения.

    6.3. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

    6.4. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере [ значение ] % от суммы долга за каждый день просрочки.

    6.5. В случае использования помещения не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [ значение ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

    7. Заключительные положения

    7.1. Передача помещения Арендодателем и принятие его Арендатором осуществляются по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

    7.2. В случае прекращения настоящего договора арендованное помещение должно быть возвращено Арендодателю по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

    7.3. Переход права собственности на указанное помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

    7.4. На момент заключения настоящего договора Арендодатель гарантирует, что помещение, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.

    7.5. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в [ указать орган, на рассмотрение которого стороны намерены передавать возникающие споры ].

    7.6. Настоящий договор составлен в [ количество ] экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу — по одному для каждой из Сторон.

    7.7. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

    Добавить комментарий

    Your email address will not be published. Required fields are marked ( Обязательно )

    Adblock detector