Договор аренды с доверительным управляющим образец

В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником. Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, данным в п. 10 Постановления от 17.11.2011 N 73, из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору.

В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным.

Арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи арендатору. В этом случае последний сможет взыскать с арендодателя убытки, причиненные нарушением договора.

Действительным является также договор аренды, заключенный арендодателем — законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло. Такая ситуация возможна, например, в случае, когда арендодатель приобрел недвижимое имущество, однако переход права собственности на него еще не прошел государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и, следовательно, право собственности у арендодателя отсутствует в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Сдача в аренду имущества доверительным управляющим

Сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления: собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях (ст. 1014 ГК РФ). Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

В силу ст. 608 ГК РФ доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий.

Так, если объектом аренды является недвижимое имущество, арендатору следует потребовать подтверждения государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, которая требуется согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ. В отсутствие регистрации стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставить его третьим лицам. В частности, доверительный управляющий не имеет правомочия сдавать объект в аренду.

Договор аренды, заключенный доверительным управляющим (арендодателем) и арендатором, в отношениях между ними считается действительным. В то же время имущество может быть истребовано у арендатора из незаконного владения по виндикационному иску собственника.

Исходя из действительности договора аренды в отношениях между доверительным управляющим и арендатором последний, руководствуясь п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.

Кроме того, арендатору при заключении договора аренды с доверительным управляющим необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления. По общему правилу он не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Заключать договор аренды имущества, переданного в доверительное управление, на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления не рекомендуется. Суд может признать, что доверительный управляющий не вправе заключать такой договор, и посчитать его прекращенным с окончанием срока доверительного управления. В то же время существует противоположная позиция суда, согласно которой доверительный управляющий вправе, если иное не установлено договором, без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления.

Получать доход от сдачи жилых или нежилых помещений в аренду и не тратить драгоценного времени на это хлопотное занятие, позволяет доверительное управление недвижимостью. Рассмотрим, в чем оно заключается, в каких случаях выгодно, как грамотно составить договор собственника с управляющей стороной.

Кому выгодно доверительное управление недвижимостью

Самостоятельная сдача объектов недвижимости в аренду требует от владельца:

  • поиска арендаторов – платежеспособных, ответственных, порядочных;
  • оформления договорной документации;
  • контроля за выполнением арендаторами договорных обязательств и сохранностью имущества;
  • ежемесячного получения платежей и других действий.

Если передать функции арендодателя одному доверительному управляющему или целой команде специалистов, для которых распоряжение недвижимым имуществом в интересах доверителя – основная работа и профильный бизнес, собственник теряет часть дохода, зато минимизирует свои усилия, избавляясь от забот, и просто получает деньги.

Доверительное управление квартирой совершенно необходимо владельцу:

  • надолго или навсегда уезжающему в другой населенный пункт либо другую страну;
  • приобретающему жилую недвижимость за рубежом специально для сдачи внаем;
  • сдающему два и более объекта;
  • не успевшему вступить в наследство и др.
  1. Доверитель – собственник недвижимости;
  2. Доверительный управляющий – физическое либо юридическое лицо, которому передается недвижимый объект;
  3. Выгодополучатель – сам доверитель или другое лицо, получающее прибыль от операций с предметом договора (объектом недвижимости).

Как утверждают эксперты, в случае с жилыми помещениями всем сторонам наиболее выгодно заключать договор о доверительном управлении квартирой среднего уровня. Жилье эконом-класса дает доверительному управляющему слишком скромную прибыль, а элитное – крайне сложное для управления.

Читать дальше:  Как поставить на место подчиненного который хамит

Право доверительного управления

Доверительное управление недвижимым объектом предусматривает следующие функции доверительного управляющего:

  • поиск и выбор арендаторов, отвечающих требованиям и пожеланиям выгодополучателя, включая готовность платить максимальный размер арендной платы;
  • контроль состояния арендуемого имущества;
  • подписание документов об аренде (договора, акта приема-передачи). Как правильно составить договор аренды квартиры и образец документа смотрите здесь;
  • своевременное получение арендной платы;
  • обеспечение 100% оплаты коммунальных услуг;
  • бытовые услуги арендаторам (если предусмотрены договором аренды);
  • урегулирование спорных ситуаций с арендаторами;
  • страхование недвижимого объекта и имущества, находящегося внутри;
  • выполнение других обязанностей, прописанных в договоре доверительного управления.

Договор доверительного управления

Три особенности этого документа:

  1. Заключается исключительно в письменной форме;
  2. Обязательно заверяется у нотариуса;
  3. Передача прав обязательно регистрируется в территориальном подразделении Росреестра, если срок договора превышает один год.

Важно: если эти условия нарушены, договор следует считать недействительным.

Закон не устанавливает унифицированной формы документа, но он должен содержать:

  • в самом начале – дату и место подписания, наименование сторон соглашения и предмет договора;
  • дату начала и окончания действия договора;
  • данные о выгодоприобретателе;
  • четкое описание недвижимого имущества как предмета договора с указанием адреса, кадастровых и технических характеристик (данные технического и кадастрового паспортов на квартиру);
  • размер и форму оплаты услуг доверительного управляющего.

По закону, если ни одна из сторон не уведомила другую (другие) письменно о намерении прекратить отношения, договор автоматически пролонгируется на следующий срок.

Важно: если на объект недвижимости наложены какие-либо ограничения или обременения, доверителю рекомендуется упомянуть их в документе. Иначе доверительный управляющий будет вправе подавать иск, требуя расторжения договора и компенсации в объеме годового вознаграждения. Как проверить недвижимость на обременение, читайте в статье https://realtyinfo.online/3309-poshagovaya-proverka-nedvizhimosti-na-obremeneniya-cherez-rosreestr.

Собственник заинтересован в том, чтобы документ содержал положения об отчетности управляющего перед доверителем и санкции в случае невыполнения условий договора.

Содержание документа также включает:

  • права и обязанности каждой из сторон;
  • порядок расторжения договора;
  • порядок разрешения споров между сторонами;
  • реквизиты сторон, почтовые (юридические) адреса.

Признаки договора доверительного управления

Признаки – это характерные особенности, отличающие договор доверительного управления квартирой либо иным недвижимым объектом от других документов.

Первый признак – объект недвижимого имущества передается в доверительное управление на определенный срок, строго ограниченный договором.

Второй признак – при доверительном управлении имуществом право собственности остается за собственником и не передается другой стороне договора (управляющему).

Третий признак – все действия управляющего, связанные с объектом договора, направлены на выгоду собственника либо другого выгодоприобретателя.

Об особенностях доверительного управления недвижимостью смотрите в следующем видео

Заключение

Собственнику недвижимости необходима крайняя осторожность при любых действиях. В случае передачи имущества в доверительное управление следует внимательно подойти к выбору управляющего, тщательно проверив его репутацию, опыт, условия, предлагаемые доверителям и др.

Рекомендуется избегать договорных отношений с лицами, обещающими очень высокую прибыль, поскольку повышение доходности влечет и возрастание рисков.

Приложение No. 4
к Постановлению Правительства
Москвы
от 21 ноября 1995 г. No. 951
ЗАРЕГИСТРИРОВАНО УТВЕРЖДАЮ
ОАО "Гостиный Двор" Председатель Комитета по управлению
"___"_________ 199_ г. имуществом г. Москвы
"___"_________ 199_ г.
ДОГОВОР No. _______
(типовой)
АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ — НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ,
ПЕРЕДАННОГО В ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ОАО "ГОСТИНЫЙ ДВОР"
г. Москва "___"___________ 199_ г.

Открытое акционерное общество "Гостиный Двор", действующее на основании договора о доверительном управлении зданием "Гостиный Двор", в лице генерального директора _______________________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и предприятие (организация) _________ _______________, в лице ________________________________, действующего на основании ____________________, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящий договор (далее — Договор) о следующем:
1. ПРЕАМБУЛА
1.1. Заголовки, используемые в настоящем документе, приводятся только для удобства пользования и при толковании настоящего Договора не могут рассматриваться как положения, имеющие самостоятельное значение.
1.2. Под термином "Управление "Китай — город" в дальнейшем понимается юридическое лицо в виде административно-территориальной единицы, отвечающей за содержание и эксплуатацию территории, на которой находится здание "Гостиный Двор".
1.3. Под термином "Арендодатель" в дальнейшем понимается ОАО "Гостиный Двор", которому такое право предоставлено Уставом и Договором о доверительном управлении зданием "Гостиный Двор". Под термином "Арендатор" в дальнейшем понимается юридическое или физическое лицо, которому на основании настоящего Договора аренды передаются помещения во владение и пользование на условиях данного Договора.
1.4. Арендатор и Арендодатель в настоящем Договоре иногда именуются "Стороны".
1.5. Под термином "Здание" в дальнейшем понимается объект недвижимого имущества — здание "Гостиный Двор", включающее в себя помещения.
1.6. Под термином "Помещения" в дальнейшем понимаются нежилые помещения, расположенные в здании в соответствии с экспликацией и выпиской из техпаспорта Бюро технической инвентаризации, являющимися неотъемлемой частью настоящего Договора, и включающие также лестничные клетки, неиспользуемые чердаки, технические подвалы, коммуникации, межэтажные перекрытия, располагающиеся в пределах помещений, определенных поэтажным планом.
1.7. Под термином "Текущий ремонт" в дальнейшем понимаются ремонтно-отделочные работы в помещениях, а также их переоборудование, не затрагивающие несущих конструкций здания и не связанные с перекладкой инженерных коммуникаций.
1.8. Под термином "Капитальный ремонт" в дальнейшем понимаются ремонтные работы в помещениях, затрагивающие несущие конструкции здания и (или) перекладку инженерных коммуникаций, но не связанные с изменением внутренних и (или) внешних объемов здания.
1.9. Под термином "Реконструкция" в дальнейшем понимаются ремонтные работы, строительство, частичное или полное обновление помещений, затрагивающие несущие конструкции здания и (или) перекладку инженерных коммуникаций, связанные с изменением внутренних и (или) внешних объемов здания и (или) изменением функционального назначения здания.
1.10. Под термином "Улучшение" в дальнейшем понимаются текущий, капитальный ремонт и (или) реконструкция, т.е. любые ремонтные, строительные, восстановительные работы в помещениях при условии, что такие переделки или усовершенствования не уменьшают ценности здания.
1.11. Термин "Разрешенное использование" в дальнейшем объединяет виды использования помещений, на которые Арендатор получает право по настоящему Договору. Конкретный перечень, определяемый п. 2.5.1 Договора, включает в себя виды использования по двум аспектам:
1) назначение помещений:
— административные, конторские;
— производственные;
— предприятия общественного питания;
— торговое обслуживание;
— складские и пр.;
2) виды ремонтных работ: частичная или полная реконструкция, строительство, восстановление, реставрация, капитальный ремонт и пр.
2. ОБЩИЕ УСЛОВИЯ
Предмет Договора
2.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду помещения общей площадью ___________ кв. м, расположенные в соответствии с (проектной документацией, выпиской из технического паспорта БТИ No. _________ от "___"___________ г.), в здании "Гостиный Двор" по адресу: _____________________________, дом No. _______, подъезд No. _________, помещения No. __________________________, Центральный административный округ, территориальное управление "Китай — город".
2.2. Основаниями Договора являются выкуп права аренды, произведенный Арендатором по итогам торгов, организуемых Арендодателем (итоговый протокол No. ___________ от "_____"___________ 199___ г.), либо на внеконкурсной основе на основании договора купли — продажи права аренды No. ___________________ от "____"_________ 199_ г., либо __________________________________________.
2.3. Срок действия договора аренды устанавливается на _______ лет с "___"____________________ 199_ г. по "____"_________________ 199_ г. Право фактического занятия помещения наступает у Арендатора по истечении месяца с даты завершения этапа реконструкции части здания "Гостиный Двор", где расположены предоставленные ему площади, но не позднее даты, указанной в условиях конкурса или в договоре купли — продажи права аренды.
При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении или изменении Договора, переданных в письменном виде не позднее чем за три месяца до окончания текущего срока аренды, по окончании срока он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.
Дополнительный срок начинается по истечении предыдущего срока и основывается на условиях, положениях и обязательствах настоящего Договора, если иное не предусмотрено дополнительными соглашениями и условиями Договора. Первоначальный срок и все дополнительные сроки в дальнейшем совместно именуются "срок действия Договора".
2.4. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и регистрации Комитетом по управлению имуществом.
2.5. Разрешенное использование.
2.5.1. Арендатор имеет право использовать арендуемые помещения в качестве: ___________________________________________________________.
2.5.2. Разрешенное использование может иметь место при соблюдении Арендатором требований по всем согласованиям, наличии лицензий, разрешений и одобрений как государственного, так и частного характера, которые могут законно требоваться для разрешенного использования.
2.5.3. Перечень видов использования, объединяемых термином "Разрешенное использование", может быть изменен по согласованию с Арендодателем.
2.6. Предыдущие договоры аренды помещений, заключенные ранее с Арендатором, автоматически прекращают свое действие с момента вступления в силу настоящего Договора.
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Права и обязанности Арендодателя
3.1.1. Арендодатель имеет право по истечении шести лет с момента сдачи в эксплуатацию отреконструированного помещения пересматривать размер арендных платежей, но не чаще одного раза в год.
3.1.2. Право Арендодателя на осмотр помещения:
Арендодатель и уполномоченные им представители имеют право на вход в помещения с целью периодического осмотра на предмет соблюдения условий их использования в соответствии с требованиями настоящего Договора и действующего законодательства. Подобный осмотр может производиться в течение установленного рабочего дня в любое время.
3.1.3. Арендодатель обязан по требованию Арендатора в пятидневный срок после утверждения настоящего Договора передать соответствующее имущество Арендатору по приемо-сдаточному акту. В акте должно быть указано техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду. Приемо-сдаточный акт оформляется в виде приложения к договору аренды.
3.1.4. Арендодатель обязан обеспечить подготовку договоров аренды, своевременный перерасчет арендной платы в случае изменения ее ставок по соглашению сторон, контроль за соблюдением условий арендного договора.
3.1.5. Арендодатель обязан произвести реконструкцию сдаваемых в аренду помещений до момента их фактического занятия Арендатором, но в срок не позднее указанного в условиях конкурса или в договоре купли — продажи права аренды, а в дальнейшем производить капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых Арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом дома, при этом Арендатор вправе принять долевое участие в финансировании капитального ремонта или реконструкции с зачетом понесенных затрат в счет арендной платы.
3.1.6. Арендодатель обязан в случае аварий, происшедших не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.
3.1.7. Арендодатель обязан не препятствовать в какой-либо форме разрешенному использованию помещения как полностью, так и частично, равно как и любых улучшений помещения, полностью или частично, а также не вмешиваться в какой-либо форме в разрешенное использование помещения, за исключением случаев, предусмотренных Договором, или действий, совершаемых по решению уполномоченных органов.
3.1.8. Налоги, сборы и другие расходы.
Арендодатель уплачивает все налоги и сборы, а также покрывает все издержки и любые затраты и расходы, взимаемые или начисляемые уполномоченными органами, имеющими юрисдикцию по отношению к помещению, участку земли, Арендодателю или Арендатору (указанные органы совместно именуются "органы власти") в связи с владением участком, помещением либо использованием таковых. В случае, если указанные сборы взимаются непосредственно с Арендатора, последний может по согласованию с Арендодателем вычесть выплаченную им сумму сборов и зачесть ее в счет арендной платы, которая подлежит внесению в ближайший период до тех пор, пока вся указанная сумма сборов, выплаченная Арендатором, не будет таким образом покрыта.
Арендодатель также обязан:
3.1.9. Обеспечить, чтобы Арендатор получал извещения по крайней мере за 72 (семьдесят два) часа о любых ремонтных или восстановительных работах на дорогах вокруг помещений (зданий), которые могли бы ограничить или затруднить доступ к ним.
3.1.10. Обеспечить консультативную помощь Арендатору (без дополнительных расходов со стороны Арендатора) в целях выполнения им своих обязательств в соответствии с настоящим Договором.
3.1.11. Не наносить ущерба любым подземным сооружениям, службам, соединениям и инженерным сетям, обслуживающим помещения, и уведомлять Арендатора не менее чем за 24 (двадцать четыре) часа о любых ремонтных работах или работах по обслуживанию этих установок, за исключением аварийных случаев, требующих незамедлительных действий. Арендодатель примет также возможные меры к недопущению такого ущерба всеми организациями г. Москвы.
3.1.12. Иметь право доступа в помещения для ремонта и обслуживания, упомянутые в настоящем Договоре. При этом Арендодатель примет все возможные меры к тому, чтобы проводить эти ремонтные работы в такое время, когда это не будет причинять Арендатору не вызываемые необходимостью неудобства и наносить ущерб помещениям как во время, так и в результате таких работ. Если Арендодатель нанесет зданию любой ущерб и (или) причинит любые убытки Арендатору, выполняя такие работы, он немедленно возместит стоимость такого ущерба или таких убытков в установленном законом порядке.
3.1.13. Ни в каком отношении не ограничивать права, предоставленные Арендатору по настоящему Договору, связанные с какими-либо ограничениями на пользование землей.
3.1.14. Не допускать какой-либо деятельности на площадках, непосредственно примыкающих к помещениям или находящихся в непосредственной близости от них, которая могла бы нанести им ущерб, снизить их ценность или каким-либо иным образом сделать их менее пригодными для разрешенного использования.
3.1.15. Не использовать и не разрешать любому лицу, помимо Арендатора или лиц, уполномоченных им, использовать воздушное пространство над помещениями для возведения каких-либо временных или постоянных конструкций без письменного согласия Арендатора.
3.1.16. При несчастном случае и нанесении помещениям ущерба предоставить Арендатору всю необходимую помощь со стороны подчиненных Арендодателю и обязанных предоставить такую помощь организаций для устранения и (или) уменьшения последствий такого несчастного случая или ущерба.
3.1.17. Своевременно информировать Арендатора о любых делах, касающихся предмета настоящего Договора, которые могут существенным образом затронуть интересы Арендатора или его сотрудников.
3.2. Права и обязанности Арендатора.
3.2.1. Арендатор круглосуточно имеет беспрепятственный и неограниченный доступ к арендуемым помещениям.
3.2.2. Арендатор обязан использовать помещения исключительно в соответствии с разрешенным использованием, определенным в п. 2.5 Договора, и технической документации на них.
3.2.3. Арендатор обязан вносить Арендодателю арендную плату в установленные Договором сроки, а также оплачивать по отдельному договору коммунальные и прочие целевые услуги.
3.2.4. Арендатор обязан осуществлять уход за прилегающей к помещению территорией.
В 2-недельный срок после предоставления Арендатору фактического права на занятие помещения, предусмотренного настоящим Договором, последний обязуется заключить отдельный договор с Арендодателем об уборке твердых бытовых отходов на территории, непосредственно примыкающей к помещениям, который будет считаться неотъемлемой частью Договора.
Если Арендатор использует помещение совместно с иными лицами, он обязуется нести расходы на указанные в настоящем пункте обязательства пропорционально доле площади занимаемых Арендатором помещений в общей площади здания.
3.2.5. Арендатор обязан соблюдать все требования законодательства в отношении:
а) правового статуса помещения как части здания, являющегося историческим памятником;
б) градостроительной деятельности;
в) охраны окружающей среды;
г) санитарных норм;
д) владения землей, обеспечивая своевременность платежей за пользование ею;
е) стандартов строительства.
3.2.6. Арендодатель заверяет Арендатора в том, что употребит все имеющиеся у него полномочия для содействия Арендатору в заключении договоров с соответствующими муниципальными и коммунальными службами в выполнении работ и предоставлении услуг, указанных в первой части настоящей статьи, по установленным расценкам.
Улучшения:
← Назад Вперед →

Оцените статью
Добавить комментарий

Adblock detector