Договор с агентством недвижимости подводные камни

Живя в большом городе, нам приходится решать главный вопрос — жилищный. Мы покупаем, меняем, продаем, пытаясь найти подходящий вариант.

Тратя много времени и сил на сбор справок, подготовку документов. Обивая пороги государственных учреждений в получении необходимых документов. Чтобы избежать проблемы и сэкономить время, стоит обратиться за помощью к риэлторам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93 . Это быстро и бесплатно !

Нужно ли заключать с риэлтором и как правильно?

При обращении за помощью в продаже квартиры, с риэлтором надо заключать эксклюзивный договор. Заключение агентского договора на продажу недвижимости дает собственнику следующие преимущества:

  • быть уверенным в работе риэлтора с объектом недвижимости;
  • требовать отчеты с риэлтора о проделанной работе;
  • узнавать какие маркетинговые и рекламные мероприятия были произведены;
  • освободить себя от переговоров с клиентами, желающих приобрести квартиру по минимальной цене родственники, друзья, знакомые);
  • получать от риэлтора помощи в предпродажной подготовке;
  • продать квартиру по более высокой цене;
  • удастся избежать попадания в квартиру мошенников и воров.

Подводные камни сделки с агентством недвижимости

Несмотря на то, что продать недвижимость не так проблематично, в сравнении с процедурой приобретения, но и тут попадаются подводные камни. На что следует обратить внимание, подписывая договор с риэлтором:

  1. Заключив с риэлтором эксклюзивный договор, клиент обязан продавать квартиру, только через агентство, с которым договор был заключен. Продавать жилое помещение самостоятельно или через другое агентство клиент не может.
  2. При совершении сделки агентство требует предоставить им следующие оригиналы документов на квартиру:
  • свидетельство о праве собственности;
  • договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения, право вступления в наследство.

Отдавать оригиналы документов ни в коем случае нельзя. Лучше сделайте копию документов в двойном экземпляре. Один экземпляр передайте агентству, второй оставьте у себя. Оригиналы документов положите в банковскую ячейку для сохранности.
В нотариально оформленную доверенность на риэлтора вставляют пункт об отчуждении квартиры без участия клиента.

В доверенности укажите действия совершаемые риэлтором от вашего имени: подготовку документов и сбор справок, получение аванса по предварительному договору или договору задатка. Никогда не доверяйте право подписывать договор от вашего имени и получения денег за квартиру.

  • Не соглашайтесь получать деньги наличными. Передача денежных средств должна происходить только через депозитную ячейку банка.
    • Скачать бланк доверенности на продажу квартиру риэлтором
    • Скачать образец доверенности на продажу квартиры риэлтором

    Какие документы нужны риэлтору?

    Чтобы риэлтор начал выполнять возложенные на него полномочия связанные с процедурой продажи квартиры на основании подписанного договора с клиентом. Ему понадобятся следующие документы:

    • паспорт собственника продаваемой квартиры (если собственник у квартиры не один, то понадобятся паспорта каждого);
    • свидетельство права собственности;
    • выписка из домовой книги (в выписке должно указано, прописаны в ней жильцы или нет, если прописаны, то в каком количестве);
    • технический паспорт на объект (дата выдачи паспорта не должна превышает 5 лет, иначе придется получить в БТИ новый технический паспорт).
    1. Если один из собственников квартиры несовершеннолетний ребенок, потребуется предоставляться свидетельство о рождении, а также понадобится дополнительно предоставить паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, и ко всему прочему, на продажу квартиры, нужно получить разрешение органов попечительства и опеки. Это разрешение подтверждает, что продав квартиру, вы не нарушили, права ребенка. В противном случае сделка будет считаться недействительной.
    2. Если квартира приобреталась супругами вместе или является совместно нажитым имуществом, тогда понадобится свидетельство о браке и разрешение заверенное нотариусом от второго супруга.
    3. Если квартира получена в дар или по наследству, нужно получить в налоговой инспекции справку об отсутствии задолженности по налогу.

    Обязательные пункты

    Все устные договоренности между агентом и клиентом при возникновении спорных ситуаций в суде не рассматриваются. Поэтому, что бы не было неожиданностей с риэлтором или агентством подписывается эксклюзивный договор.

    При составлении типового договора с риэлтором должны быть отражены следующие пункты:

    1. Между какими лицами будет заключаться договор (указывается Фамилия Имя Отчество риэлтора и его паспортные данные или название агентства с его банковскими реквизитами и юридическим адресом в конце договора).
    2. Описание всех предоставляемых услуг по договору (продажа квартиры, поиск покупателей, сбор справок и подготовка документов для совершений сделки).
    3. Сроки выполнения обязательств (лучше прописывать каждый этап: сроки поиска, оформления, регистрации, — отдельно и с указанием времени исполнения).
    4. Стоимость услуги (указанное вознаграждение разбить под конкретный перечень выполняемых услуг).
    5. Условие расторжения договора (стоит прописать, что обе стороны вправе в одностороннем порядке отказаться, от договора, заблаговременно предупредив об этом).
    6. Ответственность сторон (прописываются штрафные санкции за невыполнение условий договора).
    • Скачать бланк типового договора с риэлтором на продажу квартиры
    • Скачать образец договора с риэлтором на продажу квартиры

    Как расторгнуть с агентством недвижимости?

    Все мы люди и никто из нас не застрахован от непредвиденных ситуаций. Поэтому необходимо включить раздел о расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке.

    Причиной для расторжения со стороны клиента является невыполнение риэлтором условий прописанных в договоре или нарушение указанных сроков их выполнения: не может подыскать покупателей, собрать и подготовить документы необходимые для совершения сделки, организовать передачу денежных средств между продавцом и покупателем.

    Расторгнуть договор можно в любое время и в одностороннем порядке. Для того чтобы расторгнуть договор нужно:

    1. Письменной форме за 30 дней уведомить риэлтора о решении расторгнуть договор. Данное уведомление передается лично в руки риэлтору с получением от него расписки с датой и подписью.
    2. Если нет возможности передать лично в руки, то данное уведомление нужно отправить по почте. Тогда отсчет момента расторжения договора считается от даты отправки уведомления по почте.
    3. При уплате вознаграждения клиент имеет право требовать вернуть его согласно нормам закона.
    4. Агентство в течение 10 дней с момента расторжения договора обязано вернуть клиенту вознаграждение. Прежде чем перечислить денежные средства, агентство удерживает потраченную сумму за выполненные обязательства по договору, представив документы, подтверждающие этот факт. Остальную денежную сумму риэлтор обязан вернуть.

    Занимаясь продажей любой недвижимость, вы рано или поздно приходите к пониманию, что без помощи и поддержки профессионалов в области недвижимости обойтись не получается. И не потому, что сложно найти покупателя, но и еще потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще труднее.

    А сколько мошенников предлагающих свои услуги. Чтобы не попасть к ним в руки при этом не остаться без жилья и денег. Стоит обратиться к проверенным агентствам или к профессиональным риэлторам.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Текст: Тимофей ТИТАРЕНКО, эксперт по правовым вопросам недвижимости Института проблем предпринимательства

    Договор с риэлтором: без «подводных камней»

    Отношения с агентством недвижимости в силу того, что человек покупает (продаёт) одну из самых дорогих вещей – жильё, — зачастую приобретают сугубо доверительный характер. Между тем, поскольку за услуги риэлтора необходимо платить, а достигнутым с его помощью результатом клиент доволен не всегда, неизбежно возникают споры, которые зачастую одними переговорами не решишь. Значит, и до суда недалеко. А здесь преимущественную роль для разрешения конфликта, несомненно, играют подписанные сторонами документы, закрепляющие их взаимные обязательства.

    Читать дальше:  Как доказать что свидетель дает ложные показания

    Первое, на что необходимо обратить внимание при заключении договора с агентством недвижимости, это какие обязательства на себя берёт риэлтор, и что вправе от него требовать клиент. Прежде всего, нужно уточнить, какие услуги агентства недвижимости оплачивает заказчик.

    Как правило, риэлторская фирма берет вознаграждение:

    1. За полное сопровождение заключаемой сделки с недвижимостью.

    2. За конкретный результат, достигнутый с помощью агентства – успешное совершение сделки.

    3. За предоставленную агентством недвижимости клиенту информацию об объектах либо контрагентах (как юридическим языком величают другую сторону по договору).

    Подписывая с агентством договор на поиск, продажу жилья либо объекта коммерческой недвижимости, клиент, по сути, заключает целый пакет соглашений: договор на оказание услуг, договор поручения, агентский договор, договор комиссии либо предварительный договор купли-продажи. Часто предлагаемые к подписанию документы причудливо сочетают черты нескольких видов договоров из числа указанных выше.

    Самым распространённым является договор на оказание услуг. Он может называться «Договором на оказание информационных услуг», «Договором на оказание риэлторских услуг», «Договором о показе недвижимости» и т. п. Специфика подобного соглашения в том, что клиент оплачивает определённые действия риэлторов, а не обязательно конечный результат. Так, по договору с продавцом объекта агентство может взять на себя обязанность разместить в средствах массовой информации рекламу продаваемой недвижимости, собрать необходимые для этой операции документы и справки, организовать просмотр помещения потенциальными покупателями и провести с ними переговоры. Покупателю риэлтор может предложить дать объявление в СМИ о покупке недвижимости, отвечающей требованиям клиента, предоставить информацию об имеющихся в базе агентства объектах, выставленных на продажу. Обеим сторонам агентство способно организовать безопасные расчёты по сделке и подачу документов для государственной регистрации права или сделки. Однако за достижение результата – приобретение или продажу недвижимости – риэлтор будет отвечать только в том случае, если такая обязанность прямо предусмотрена договором.

    Таким образом, правильно сформулированный предмет договора позволит клиенту чётко обозначить круг обязанностей агентства.

    Другой особенностью договора об оказании услуг является возможность клиента (заказчика) в любое время отказаться от его исполнения при условии оплаты агентству как исполнителю фактически понесённых им расходов. Разумеется, такое правовое положение для агентства невыгодно. Доказать размер понесённых фирмой расходов в суде, учитывая специфику риэлтерской деятельности, не имеющей овеществлённого выражения, будет достаточно затруднительно. Более того, клиент всегда сможет подвергнуть сомнению сам факт оказания услуг. Мол, показало агентство будущему покупателю квартиру, о которой тот и так знал из объявлений в газетах, договор покупатель подписал собственноручно, а документы в Городское бюро регистрации прав на недвижимость подавал отнюдь не представитель агентства недвижимости, с которым клиент подписал договор об оказании услуг.

    Судебная практика в вопросе о том, что следует считать надлежащим доказательством оказания услуг, ещё не сложилась. По мнению одних юристов, обоснованием оказанных услуг будет факт совершения заказчиком сделки в отношении объекта недвижимости. Другие специалисты полагают, что агентство (исполнитель) должно представить документальные доказательства: справки, собранные для совершения сделки, письменные поручения клиента, акты об оказании услуг, подписанные им же и т. п.

    В такой ситуации заключение договора об оказании услуг для агентства выгодно лишь на стадии поиска для продавца либо покупателя приемлемого варианта для сделки. Наступление неблагоприятных последствий одностороннего расторжения соглашения агентства пытаются избежать, включив в договор условие о том, что в случае отказа заказчика (покупателя) от приобретения объекта вознаграждение (как правило, выплачиваемое авансом) возврату не подлежит. Либо договором оказания услуг устанавливается неустойка в пользу риэлторской фирмы. В обоих случаях подобные условия являются ничтожными в силу того, что Гражданский кодекс РФ не предусматривает уплаты какой-либо неустойки при одностороннем расторжении договора заказчиком.

    Клиентам риэлторских компаний можно порекомендовать обусловливать выплату вознаграждения за оказанные услуги фактом перехода права на продаваемый (или покупаемый) объект. Для продавцов объектов недвижимости будет нелишним дополнительно оговорить, что вознаграждение за услуги агентства будет удержано непосредственно из причитающейся продавцу продажной суммы квартиры. Установление неустойки за односторонний отказ клиента от исполнения договора оказания услуг является незаконным.

    Агентство и клиент на стадии поиска необходимого объекта недвижимости, сбора документов и проведения переговоров могут заключать договор поручения, по которому поверенный обязуется совершить от имени и за счёт доверителя определённые юридические действия.

    Если поверенному поручается совершить сделку, то он проводит её в точном соответствии с указаниями доверителя. Это означает, что в договоре поручения необходимо не только максимально детально указать предмет будущей сделки (объект недвижимости со всеми индивидуализирующими его характеристиками), но и обозначить диапазон приемлемой для доверителя стоимости объекта, порядок расчётов и т. п. По общему правилу поверенный не вправе отступать от указаний доверителя, кроме случаев, когда это было необходимо в интересах клиента, и риэлтор не мог предварительно запросить заказчика либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. В таких случаях поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях.

    Права и обязанности по сделке, совершённой в рамках поручения, возникают непосредственно у доверителя. В этом смысле договор поручения близок по правовому содержанию к доверенности, которой доверитель уполномочивает представителя на совершение действий от своего имени. Впрочем, и для выполнения поручения оформление доверенности на совершение юридических действий на имя представителя является обязательным.

    Заключая договор поручения на сбор документов или сопровождение сделки, и выдавая агенту соответствующую доверенность, необходимо чётко обозначить полномочия агентства, а также требования к жилью либо объектам коммерческой недвижимости, в отношении которого агентство совершит поручение.

    Часто в договоре поручения на поиск объекта, сбор документов либо сопровождение сделки указывают срок, в течение которого подобное поручение должно быть выполнено. С тем, чтобы избежать ответственности за просрочку, агентство, не выполнившее вовремя поручение клиента, нередко направляет ему уведомление, в котором сообщается, что оговоренная работа выполнена, и поручитель может явиться в офис фирмы, чтобы забрать якобы собранные справки либо подписать необходимые документы. На деле оказывается, что поручение не выполнено. Но формально агентство об исполнении своих обязанностей клиента уведомило, а он это исполнение не принял.

    Дабы обойти этот «подводный камень», клиенту желательно прийти в офис агентства не одному, чтобы при необходимости составить акт, подтверждающий, что он в соответствии с уведомлением агентство посетил, но поручение в срок не выполнено.

    Другим способом «затянуть» выполнение поручения клиента является следующая формулировка условия о сроке договора: «Настоящий договор заключён сроком на 1 месяц. Если к моменту истечения срока действия договора ни одна из сторон не известит другую сторону об обратном, настоящий договор считается пролонгированным на такой же срок. Подобная пролонгация может совершаться неограниченное количество раз».

    Специалисты рекомендуют дополнить этот текст фразой о том, что все уведомления сторон в рамках обязательств по договору считаются надлежаще полученными другой стороной в течение 10 дней с момента отправления по адресу получателя, указанному в договоре.

    Клиент (доверитель) по договору поручения вправе в любое время отменить поручение. В этом случае он обязан выплатить агентству (поверенному) понесённые издержки, а также уплатить вознаграждение соразмерно выполненной работе.

    Сходным по содержанию с договором поручения является и агентский договор. В риэлторской практике он чаще используется в случаях, когда от имени клиента необходимо совершить не только юридические, но и фактические действия, то есть те, которые никаких правовых последствий не вызывают (реклама объекта в СМИ, переговоры с потенциальными интересантами и т. п.). Агентские договоры помимо общих положений, применяемых и при договоре поручения, могут содержать правило об «эксклюзивности». Его суть в том, что, заключив с риэлторской фирмой «А» договор на поиск объекта, удовлетворяющего указанным в соглашении требованиям, клиент под угрозой выплаты неустойки уже не может сотрудничать с другими агентствами либо осуществлять поиск объекта самостоятельно. Практика показывает, что в случае несоблюдения этого правила агентство может не только потребовать выплаты установленной в договоре неустойки, но и наложить в обеспечение этой выплаты арест на купленную принципалом–покупателем квартиру. Подобное развитие событий хотя и представляется спорным с правовой точки зрения, тем не менее является вполне возможным в силу «особых отношений» судьи с агентством.

    Читать дальше:  Где находится учетная запись ребенка в госуслугах

    Чтобы избежать неприятностей, следует обращать внимание на то, какому суду будет подсуден данный спор. Споры с участием граждан и организаций, не относящиеся к категории экономических (предпринимательских), рассматриваются в судах общей юрисдикции. Если спорная сумма составляет не более 500 минимальных размеров оплаты труда (сейчас – 50 тыс. руб.), то спор будет подсуден мировым судьям, которые уже действуют во многих регионах России. В иных случаях тяжбу рассматривает районный суд. Споры о правах на недвижимость относятся к юрисдикции только судов по месту нахождения этих объектов. Иные споры по договору, заключаемому гражданином–потребителем с риэлторской фирмой, могут быть рассмотрены как в суде по месту нахождения объекта или агентства, так и по месту жительства гражданина. Пользуясь правом сторон устанавливать в договоре подсудность споров одному из числа вышеперечисленных судов, агентство выбирает наиболее «удобный» для него суд.

    В интересах клиента, заподозрившего неладное в договоре, изменить подсудность для случаев возникновения споров с агентством в законных рамках, обозначенных выше.

    Когда сделка «срастается» — найден удовлетворяющий клиента объект, достигнуто соглашение о покупной цене, но необходимые для совершения сделки документы ещё не собраны, – с интересантом заключается предварительный договор на покупку (продажу) конкретного объекта недвижимости. Предварительный договор выгоден как для риэлторской фирмы, стремящейся не упустить клиента, так и ему самому клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения стоимости объекта.

    Согласно действующему законодательству, предварительным договором стороны обязуются заключить в будущем основной договор – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предыдущим соглашением. Применительно к вышеуказанному случаю, заключается предварительный договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости, в котором подробно обозначается предмет купли-продажи (квартира или комната), его стоимость, порядок расчётов и другие условия. В документе указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Причем его подписания любая из сторон может потребовать и до наступления часа «икс». В случае уклонения другой стороной от заключения основного договора, ее визави вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать договор, либо взыскать с виновной стороны оговоренную предварительным соглашением неустойку. Если в течение указанного в предварительном договоре срока ни одна из сторон не потребует заключения основного соглашения, обязательство по его подписанию прекращается.

    Скрепляя подписью предварительный договор купли-продажи, клиент не только страхуется от возможного изменения стоимости объекта другой стороной, но и связывает себя на будущее условиями покупки или продажи объекта, установленными в предварительном договоре. Несоблюдение требований предварительного договора влечёт для клиента либо понуждение к заключению договора купли-продажи объекта, либо к уплате неустойки.

    По общему правилу предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости заключают продавец и покупатель. Однако, сведя раньше времени обе стороны для подписания предварительного договора, агентство рискует потерять клиентов, поэтому и заключает это соглашение только с клиентом–покупателем. Последний на установленных условиях обязуется купить конкретный объект у лица, указанного риэлтором. В случае подписания основного договора купли-продажи покупатель выплачивает фирме вознаграждение, а при отказе – неустойку.

    Следует отметить, что обычно агентства предлагают заключать односторонне обязывающие предварительные договоры. То есть неустойка за отказ от скрепления основного договора купли-продажи объекта предусмотрена лишь в отношении клиента. Фирма же деликатно самоустраняется от несения ответственности за то, что сделка в последний момент может сорваться. Кроме того, часто агентство, заключающее в интересах клиента-покупателя предварительный договор с продавцом, устанавливает, что неустойка за отказ продавца заключить основной договор, взыскивается в пользу агентства, а не в пользу покупателя.

    Исходя из вышеизложенного, клиентам (как продавцам, так и покупателям) агентств недвижимости рекомендуется в случае подписания предварительного договора устанавливать разумный небольшой срок, в течение которого будет действовать обязательство заключить основной договор. Следует также оговаривать в договоре взаимную ответственность клиента и агентства за отказ в совершении сделки.

    Как мы уже отмечали выше, ключевым моментом в отношениях агентства недвижимости с клиентом является выплата вознаграждения. Работая с покупателем недвижимости, риэлтор, памятуя о возможности клиента в любой момент расторгнуть отношения, как правило, требует выплаты аванса. Передавая эти деньги представителю агентства (полномочия которого должны быть подтверждены доверенностью за подписью директора агентства), клиент должен следить за тем, чтобы в выдаваемом документе однозначно подтверждалась передача денежной суммы и её назначение. По действующим нормам бухгалтерского учёта, передача наличных денег в кассу организации должна сопровождаться выдачей приходного кассового ордера. На деле же, что приходится с сожалением констатировать, агентства недвижимости редко «по-белому» оформляют приём денег. Частым явлением стала передача расписки с фразой о том, что клиент передал агентству на ответственное хранение пакет, стоимость которого оценивается сторонами в передаваемую агентству сумму аванса.

    Агентство может вообще не подтверждать распиской получение денег от клиента, а выдать гарантийное обязательство, по которому обязуется выплатить ему некий штраф (по размеру совпадающий с авансом), если переход права по сопровождаемой агентством сделке не состоится. Подписав подобную бумагу, заказчик, чтобы взыскать с риэлтора переданную сумму, должен будет доказывать отсутствие собственной вины в том, что сделка не состоялась.

    Поэтому непременным условием передачи денег агентству является получение расписки, в которой будет чётко указано, по какому договору, какому лицу и – главное! – за что передаются денежные средства.

    Практика показывает, что основные проблемы в отношениях с агентством недвижимости могут возникнуть при определении объёма оказываемых им услуг, а также при возврате выданного аванса в случае неисполнения поручения клиента. Именно на этих вопросах и следует заострять особое внимание вступающему в договорные отношения с риэлторской фирмой.

    При заключении договора с агентством недвижимости необходимо обратить внимание на то, какие обязательства берёт на себя риэлтор, и что вправе от него требовать клиент

    Установление неустойки за односторонний отказ клиента от исполнения договора оказания услуг является незаконным

    В договоре поручения необходимо максимально детально указать предмет будущей сделки и обозначить диапазон приемлемой для доверителя стоимости объекта, порядок расчётов и т. п.

    Заключая предварительный договор купли-продажи, клиент не только страхуется от возможного изменения стоимости объекта, но и связывает себя условиями покупки или продажи, установленными в предварительном договоре

    Главным условием передачи аванса агентству является получение расписки, в которой чётко указано, по какому договору, какому лицу и за что передаются денежные средства

    Несмотря на обилие предложений покупки-продажи недвижимости на различных платформах, зачастую процедура приобретения новой квартиры сильно затягивается из-за того, что подходящего жилья просто нет. Проблему могут решить агентства недвижимости, имеющие собственную базу данных, в которой, как доказывает практика, вариантов жилья значительно больше, чем в открытых источниках.

    Читать дальше:  Договор аренды трансформаторной подстанции образец

    Нужен ли договор с риэлтором

    Любое агентство недвижимости будет работать с клиентом только после заключения соответствующего договора. То же самое можно сказать и о нормальных частных риэлторах. Таким образом, договор на обслуживание (может называться и по-другому) – это обязательный документ.

    Более того, если риэлтор или агентство предлагают сотрудничать без заключения договора – это плохой признак. Скорее всего – это мошенники, которые на самом деле не собираются ничего делать. Они возьмут с клиента аванс за обслуживание и, в лучшем случае, будут имитировать бурную деятельность. В худшем – перестанут реагировать на звонки вообще.

    Обязательные пункты договора

    Договор с риэлтором на покупку квартиры – это достаточно простой и стандартный документ, который не особо сложно составить. Более того, зачастую у агентства недвижимости или частного риэлтора уже есть подготовленная форма договора. То есть, клиенту не нужно ничего делать, кроме как подписать документ.

    Рассмотрим все основные пункты договора подробнее.

    Информация о сторонах сделки

    Это базовый раздел, который всегда размещается в самом начале договора. Тут описывается, кто именно является заказчиком услуги (паспортные данные клиента, ФИО, адрес регистрации и так далее), а также кто будет услугу предоставлять. Обычно, если договор заключается между физическим и юридическим лицом, от юридического лица указывается представитель, действующий на таком-то основании. Также вписываются данные агентства и информация о представителе.

    Описание квартиры, которую планируется купить

    Этот раздел обычно следует сразу после информации о сторонах сделки. Тут описывается недвижимость, которую планируется приобрести. Точность описания полностью зависит от клиента. Может быть как сказано, что нужно двухкомнатное жилье в таком-то районе города, так и достаточно детальное описание требуемой планировки, ремонта и других параметров, важных для покупателя.

    Обязанности и права сторон

    Тут зачастую перечисляются те обязанности, которые должен выполнять риэлтор или агентство недвижимости:

    Так как строгих требований к работе риэлторов в законодательстве нет, плохие агентства или риэлторы обычно останавливаются на поиске квартиры. Все остальное клиент должен делать сам. Нормальные компании или опытные риэлторы зачастую предлагают полный перечень всех услуг.

    Сроки исполнения обязательств

    Очень важный пункт, отсутствие которого должно настораживать. Агентство или риэлтор обязаны указать, за какой срок они планируют найти жилье. Как правило, эта часть договора связана одновременно с расторжением договора и ответственностью за невыполнение обязательств.

    Расценки за услуги

    Данный пункт не всегда бывает включен в договор напрямую. Может быть и так, что в договоре указывается только отсылка на тарифы компании/риэлтора. В такой ситуации необходимо потребовать приложить распечатанные тарифы к договору в качестве обязательного дополнения и делать ссылку именно на это дополнение, а не все тарифы компании в принципе.

    Условия расторжения договора

    Еще один важный пункт. Обе стороны должны иметь возможность расторгнуть договор при тех или иных условиях. Обычно указывается только отсылка к срокам выполнения обязательств, однако могут быть и другие варианты. Например:

    • Риэлтор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если клиент не внесет в указанный срок авансовый платеж.
    • Клиент имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если риэлтор не выполняет свои обязательства (не предлагает варианты квартир, отказывается проверять документы продавца и так далее).

    Ответственность за невыполнение обязательств

    Данный пункт бывает не всегда, но он тоже очень важен. Тут указывается, какую ответственность несет та или другая сторона сделки за невыполнение своих обязательств.

    На самом деле зачастую ответственность начинается и заканчивается расторжением договора и возвратом авансового платежа. Дополнительные штрафные санкции агентству не интересны.

    Документы для заключения договора

    При заключении договора потребуются определенные документы. Представленные ниже перечни не полные и могут дополняться в зависимости от ситуации.

    От покупателя

    От покупателя нужен только паспорт, да и он требуется только для того, чтобы можно было заключить договор на обслуживание. Иногда риэлторы также требуют подтверждение платежеспособности, например – выписку со счета в банке, однако это скорее исключение, чем правило.

    От продавца

    Клиент агентства или риэлтора, который планирует продавать жилье, помимо паспорта также обязан подготовить следующий пакет документов:

    • Выписка из ЕГРН – подтверждает факт наличия права собственности на квартиру.
    • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор приватизации, дарения, завещания и так далее). Это также необходимо для подтверждения наличия права собственности на жилье. Кроме того, в некоторых случаях очень важно понимать, как и когда возникло такое право собственности.

    Пример: Если квартира была получена в рамках приватизации, в ней вполне могут быть прописаны люди, имеющие пожизненное право проживания в квартире. И даже смена собственника не сможет ничего изменить. Проще говоря, есть риск приобрести квартиру, в которой уже живут какие-то посторонние лица и выселить их будет невозможно.

    • Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, сколько людей прописано в данной квартире.
    • Техпаспорт. При помощи этого документа можно проверить соответствие планировки. Если она не будет совпадать, значит перепланировка производилась без разрешения соответствующих инстанций. Как следствие, может возникнуть риск того, что уже после покупки придется все переделывать, возвращая в стартовое состояние.
    • Справка из управляющей компании. В ней указывается, существует ли по данному жилью задолженность за коммунальные услуги.

    От агентства недвижимости/риэлтора

    Если риэлтор работает как частное лицо, то от него потребуется только паспорт. Если есть лицензия – она тоже нужна.

    Если же работа будет вестись с юридическим лицом (агентством недвижимости), потребуется примерно такой набор документов:

    • Свидетельство о госрегистрации юрлица.
    • Свидетельство о постановке на учет в налоговой.
    • Лицензия на занятие деятельностью.
    • Доверенность на представителя компании, который подписывает договор.

    Нотариальное заверение и регистрация договора

    Договор на обслуживание с риэлтором или агентством недвижимости не требует госрегистрации или нотариального заверения. В то же время, если заверить данный документ у нотариуса, это повысит надежность сделки и минимизирует возможные риски.

    Договор с риэлтором на покупку квартиры (образец)

    Подводные камни в договоре

    Не особо честные и ответственные риэлторы могут включать в договор различные пункты, которые в конечном итоге приведут к тому, что клиент заплатит значительно больше, чем планировал, а получит несоизмеримо больше. Рассмотрим самые важные моменты:

    • Срок действия договора. Он указывается обязательно. Если его нет, риэлтором может просто взять деньги и ничего не делать, все равно никаких ограничений по сроку у него нет.
    • Мелкий шрифт. Нормальная компания не будет составлять договор разными шрифтами. Если что-то написано мелко – это уже должно настораживать. В любом случае, именно таких пунктам договора нужно уделять особое внимание.
    • Общение со второй стороной. Некоторые компании прямо запрещают сторонам сделки общаться друг с другом до момента окончательного расчета и передачи права собственности. Это не законное требование, хотя и вполне понятное. Если стороны найдут общий язык, они могут просто исключить посредника-компанию из этой цепочки, тем самым сократив собственные затраты.
    • Эксклюзивные права на обслуживание. Многие фирмы или риэлторы запрещают клиенту обращаться в другие агентства и самостоятельно искать квартиры. Это тоже не особо законно, но в некоторых случаях допускается. Однако такое ограничение обязательно должно идти рука об руку с очень интересными и выгодными условиями обслуживания.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
    Оцените статью
    Добавить комментарий

    Adblock detector