Капремонт системы отопления многоквартирных домов

Несмотря на то, что любой ремонт отопления в многоквартирном доме (далее МКД) преследуют одну и ту же цель, достижение конечного результата напрямую зависит от износа и срока эксплуатации элементов отопительной системы. Эти факторы и влияют на перечень работ и способ устранения неисправностей.

Производство работ для обеспечения теплоснабжения в многоквартирных домах

Основные нормативные акты, на которые следует опираться при решении вопросов, связанных с восстановлением отопительной системы:

1. Постановление Госстроя РФ N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее ПГ РФ № 170) определяет виды ремонтных работ, правила и нормы их проведения, перечень работ и кто их проводит.
2. Постановление Правительства РФ № 491 (далее ПП РФ № 491) даёт определение «общего имущества» МКД. Детализирует элементы, подлежащие ремонту в зависимости от степени износа. Регламентирует организационные вопросы.
3. Жилищный кодекс (далее ЖК РФ) — поясняет источники финансирования ремонтов и особенности договорных отношений.

В соответствии с п.1.8 ПГ РФ N 170 для поддержания в надлежащем состоянии инженерных систем могут проводиться следующие виды ремонта:

Определимся, в чём их различие, и какие условия создают предпосылки для каждого вида ремонта.

Капитальные работы

Капитальный ремонт — это комплекс мероприятий, направленный на устранение поломок изношенных конструктивных элементов теплоснабжения МКД, относящихся к общему имуществу. При этом выполняются работы по их замене либо восстановлению с целью приведения к действующим эксплуатационным нормам (ст.2 ФЗ № 185-ФЗ).

Предпосылки для проведения капитального ремонта отопительной системы:

• выработка установленного нормативами ресурса эксплуатации (срок службы стальных коммуникаций теплоснабжения — 25 лет);
• возникновение ситуации, когда отдельные элементы обогрева помещений, находящиеся в общей собственности, нарушают установленные предельно допустимые характеристики надёжности и создают угрозу безопасности (п.21 ПП РФ № 491).

Что входит в работы по восстановлению теплоснабжения при капитальном ремонте (п.7.2 СТО НОСТРОЙ 2.33.120-2013):

1. Полная либо частичная замена внутридомовых магистралей подачи тепла, включая стояки, ответвления от стояков в квартиру.
2. Замена регулировочно-запорной арматуры, в том числе на ответвлениях стояков к отопительным устройствам в квартирах.
3. Замена радиаторов в местах общего пользования (подъездах, подвалах).
4. Выборочная замена радиаторов отопления в квартирах жильцов — в случае отсутствия отключающих устройств.

Последний пункт приведённого перечня является наиболее спорным. Дело в том, что отопительные радиаторы в соответствии с п.6 ПП РФ № 491 отнесены к разряду общего имущества, то есть такового, которое обслуживает более одного помещения (ст.36 ЖК РФ). Это означает, что жильцы при проведении ремонта теоретически могут претендовать на их бесплатную замену.

На практике собственник квартиры при восстановительных работах может попытаться бесплатно заменить свой прибор отопления только в случае, если на квартирном стояке отсутствуют отключающие устройства, что позволит признать радиатор частью общедомовой отопительной системы.

Вопросы организации и проведения капитального ремонта системы теплоснабжения в МКД возложены на управляющую компанию. Исполнение работ может проводиться как силами подрядной организации, так и с помощью собственного персонала компании с заключением договора. Последнее более выгодно для жильцов, так как даёт больше гарантий при возможных претензиях к качеству.

Текущая замена элементов

Проводится в плановом порядке с целью предотвращения износа конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу (п.18 ПП РФ № 491).

Периодичность проведения текущего ремонта для системы теплоснабжения законом не установлена. Ремонт проводится 1 раз в несколько лет при выявлении недостатков, установленных в ходе плановых или сезонных осмотров и требующих устранения.

Периодичность осмотров центрального отопления:

• плановые — 1 раз в год (прил.1 ПГ РФ N 170);
• сезонные — 2 раза в год: весной и осенью (п.13.1 ПП РФ № 491).

Правовая реализация этого вида ремонта возможна двумя путями:

1. Решение о ремонте принимается общим собранием жильцов на основании акта осмотра в случае, если жильцы МКД желают самостоятельно организовать работы (п.14, п.18 ПП РФ № 491). Подрядчика работ выбирает коллектив собственников дома.
2. Работы по восстановлению отопления производятся автоматически, без участия жильцов. Исполнителем выступает та обслуживающая организация, которой делегированы обязанности по контролю за теплосетью в доме.

Перечень работ при текущем ремонте включает в себя следующие мероприятия по восстановлению и замене отдельных элементов центрального отопления (п.11 прил.7 ПГ РФ № 170 и п.11 прил.2 МДК 2-04.2004):

• Восстановление или замена отдельных участков стояков, трубопроводов, запорно-регулировочных механизмов.
• Гидравлическое испытание системы теплоснабжения.
• Восстановление целостности тепловой изоляции.
• Замена отдельных насосов или электромоторов.
• Замена отдельных секций отопительных приборов.
• Частичная замена секций чугунных котлов, арматуры, дымовых труб в котельной (при наличии).

Обязанности по проведению текущих ремонтов отопления «по умолчанию» возлагаются на управляющую организацию, с которой собственники МКД заключили соответствующий договор (п.16 ПП РФ № 491).

Устранение аварий

Аварийные работы системы теплоснабжения МКД проводятся с целью срочного восстановления функциональности отопительной системы в случае аварии. В соответствии с п.3 прил.1 МДК 2-04.2004 аварийное обслуживание центрального отопления включает в себя следующие мероприятия:

1. ликвидацию течи в трубах, стояках, радиаторах отопления путём уплотнения соединений;
2. ремонт или замену аварийной запорной арматуры;
3. ремонт аварийных участков трубопровода путём ремонта либо замены сгонов;
4. замена аварийных участков трубопровода протяжённостью до 2 м;
5. сварочные работы в объёме, необходимом для устранения неисправности.

Аварийные неисправности трубопроводов и соединений в системах теплоснабжения должны устраняться незамедлительно (прил.2 ПГ РФ № 170).

Аварийные работы отопления входят в плату за содержание жилья (Прил.1 МДК 2-04.2004).

Кто выполняет аварийные работы:

• в рабочее время устранением неисправностей должны заниматься сантехники управляющих компаний или ЖЭКов, обслуживающие МКД;
• в нерабочее время, выходные и праздничные дни — аварийно-ремонтные службы организаций, занимающихся обслуживанием жилого фонда (п.7.7 ПГ РФ № 170).

Стоимость замены в рамках капремонта

Законодательством РФ бремя оплаты за капитальный ремонт МКД (включая замену отопления) возложено на собственников квартир.

Входит ли это в состав платежей за капремонт?

С 2014 года жильцы должны ежемесячно перечислять средства в специальный фонд, с которого впоследствии и оплачиваются капитальный ремонт (ст.169 ЖК РФ). Сумма взносов для каждого собственника рассчитывается индивидуально путём умножения установленного в регионе тарифа на общую площадь квартиры. Отдельной платы за капитальный ремонт отопления законом не предусмотрено.

И текущий и капитальный ремонты отопления схожи тем, что проводятся в плановом порядке, а отличаются — масштабом и целями. Восстановительным работам подлежат элементы центрального отопления, находящиеся в общей собственности жильцов МКД. Конечная цель ремонта — безопасная эксплуатация системы теплоснабжения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Капитальный ремонт системы отопления в многоквартирном доме становится актуальным при частых жалобах жителей на неудовлетворительное качество подаваемых услуг, при разнообразных протечках или в связи со старостью оборудования. В зависимости от предполагаемых проблем выполняются различные виды работ, основная задача которых поддерживать устройство теплового узла в надлежащем состоянии.

Промывка системы отопления в многоквартирном доме

Виды ремонтных работ систем отопления

Типы ремонта отопления в многоквартирном доме можно разделить на следующие категории:

• текущий ремонт. Основная часть поиска проблем для такого вида работ проводится во время плановых осмотров оборудования при подготовке к отопительному сезону. В период специальных ревизий выявляются мелкие дефекты системы, которые исправляются с учетом технических характеристик отопительного узла;
• капитальный ремонт отопления проводится по прошествии определенного срока эксплуатации здания и включает в себя демонтаж и установку новых узлов вместо вышедших из строя агрегатов. Здесь могут меняться трубы, радиаторы, задвижки и другие элементы системы;
• аварийный ремонт. Выполняется в срочном порядке и включает в себя работы по ликвидации аварийных ситуаций. Сюда могут входить мероприятия по устранению различных течей, которые могут появиться вследствие порывов труб стояка, заглушек элеватора, заморозки куска системы.

Подготовительные работы к отопительному сезону проводятся в период остановки системы на время летнего перерыва в работе оборудования. Вода из конструкции спускается, что дает возможность выполнить ремонт без ущерба для жителей дома.

Система отопления многоквартирного дома

Текущий ремонт

При подготовке к отопительному сезону специалистами жилищно-эксплутационных контор должны проводиться ревизии обогревающих систем ежегодно. Но в силу нехватки кадров и финансирования часто такие мероприятия просто игнорируются. В результате ремонтные работы могут начаться только после письменного обращения жильцов дома к вышестоящим инстанциям или после получения жалобы. В последнем случае создается комиссия, и выполняются следующие виды ремонта отопительной системы:

• проверка работы элеваторного узла здания с последующим сбросом всех вентилей и задвижек. При необходимости эти детали меняются на новые. Также сюда можно включить замену сальников и смазывание штоков;
• в процессе осмотра запорных вентилей меняются стертые прокладки;
• распорные клины при ремонте задвижек восстанавливаются за счет притирки зеркал, замены прижимных колец и восстановления штоков. Приобретение новых задвижек не рационально, они очень дороги, поэтому ремонтировать эту деталь будут до последнего.

Чугунная задвижка по своему виду никогда не покажет необходимость ремонта, поэтому при текущем ремонте проводятся следующие виды работ подобного плана:

• проверка запорных механизмов стояков. Если эти элементы не исправны, то при малейшем повреждении ли течи будет необходимо сбросить весь дом, а это опасно в период зимних морозов и может обернуться замораживанием системы во многих участках подъезда;
• через определенные периоды времени требуется и проверка крепежа контгаек. Такая мера нужна из-за выгорания технического льна, а дома, в которых герметизация выполнялась материалами, не боящимися выгорания, построены еще в прошлом веке.

Но основной работой бригады по текущему ремонту отопления многоквартирного дома является полное обслуживание системы, ее запуск и устранение воздушных пробок во время запуска отопления, если жильцы из верхних квартир не могут это сделать самостоятельно.

Капитальный ремонт

Перед проведением капитальных работ, прежде всего, заключается договор и составляется ведомость, где прописаны ориентиры на необходимые материалы и затраты. Нои договора заключаются в соответствии со строгим порядком:

• первым шагом является объявление тендера для более выгодного предложения по поставке материалов, работ или оборудования. В тендере могут принять участие все предприятия, оказывающие подобный вид услуг;
• после прохождения всех тендерных регистраций происходит заключение договоров с выкладкой полного перечня будущих работ, затрат и гарантий;
• после проведения ремонта в зависимости от удовлетворенности сторон проводится оплата или при плохом итоге дело передается в суд.

Но чтобы избежать бюрократических проволочек договора обычно заключаются между организацией обслуживания дома и ее собственными бригадами по ремонту. Рабочие при этом выполняют ремонт во время личных выходных либо отпусков. При этом исполнители сами заинтересованы в качественном выполнении работ, потому как при неудовлетворительном ремонте последствия придется ликвидировать им же. Во время капитального ремонта выполняются следующие виды работ:

• полная или частичная замена подводок отопления либо стояков;
• полная или выборочная замена отопительных устройств;
• замена или монтаж новой запорной части элеваторного узла;
• полная или частичная замена розливов отопления.

Ремонт аварийной ситуации

Уже по названию понятно, что аварийные работы проводятся при ситуациях, когда требуется срочная помощь. Среди наиболее распространенных проблем такого плана можно считать:

• нет обогрева стояка. Сначала проводится осмотр запорных механизмов и вентилей, иногда не согласованные действия между жильцами и коммунальными службами приводят к тому, что они просто закрыты;
• нет полноценно подачи воды в систему. Причиной может стать попадание в одну из труб лишнего предмета. Это может быть кусочек ржавчины или шлака застрявший на изгибе трубопровода. После его ликвидирования стравливается воздух с верхних этажей, и система запускается в работу;
• обнаружение течи. Если нет угрозы разрушения, то в обязанности бригады входит задача наложить скрепляющий бандаж чтобы устранить протечку. Далее сварочными работами будут заниматься специалисты по текущему ремонту.

При заморозке системы отключается весь стояк и тщательно просчитывается место проблемы, после того как оно будет обнаружено, трубу разогревают убирая причину неисправности.

Заключение

Жильцам многоквартирного дома не стоит мучать себя и соседей ожиданием очередного ремонта. Если в наличии есть какая – либо проблема необходимо сразу сообщать о ней в соответствующие инстанции. Обычно на заявления реагируют сразу, и такой подход позволяет предотвратить еще большую аварию. От сознательных действий жильцов зависит комфорт, и наличие тепла в квартирах в течение всего холодного времени года.

«>