Вы здесь:  / Юридические справки / Можно ли доверять риэлтору при покупке квартиры

Можно ли доверять риэлтору при покупке квартиры

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018, ЛИДЕР ОТРАСЛИ 2018

Найти агентство по
карте/названию/городу
Список по городам
Найти риэлтора по
ФИО/городу
Список по городам
Комитет защиты прав
потребителей и Этики

НАПИСАТЬ ПИСЬМО/ЗАДАТЬ ВОПРОС:

Симко
Елене Борисовне,Президенту ГРМО
Хромову
Андрею Александровичу,Председателю Управляющего совета
Трошиной
Ольге Ивановне,Председателю Комитета по Этике и защите прав потребителей
Власовой (Мамонтовой)
Ольге Евгеньевне,Председателю Комитета по стандарту профессиональной деятельности
Шуранову
Александру Валерьевичу,Председателю Комитета по обучению
Мамонтовой
Ольге Евгеньевне,Председателю Комитета по единой базе объектов недвижимости и рекламе
Власенко
Сергею Владимировичу,Председателю Комитета по МЛС
Клименко
Татьяне Александровне,Председателю Комитета по рекламе ГРМО
Михайлову
Александру Васильевичу,Консультанту ГРМО по вопросам финмониторинга
Мазуриной
Наталье Юрьевне,Исполнительному директору ГРМО

Подписаться на рассылку

Хотите быть всегда в курсе наших новостей?
Введите Ваш e-mail:

Статьи, оценка, мнения

Можно ли провести сделку с квартирой самостоятельно, без риэлтора? Конечно, можно. В ней нет ничего сверхтрудного, чего бы не смог сделать грамотный разумный человек. Вполне реально сориентироваться по ценам – понять, сколько примерно может стоить квартира, которую вы хотите продать или купить, возможно дать самому объявления о продаже, организовать показы, собрать пакет документов, заключить договоры, заложить деньги в ячейку банка и зарегистрировать сделку.

Все основные этапы этой процедуры хорошо известны. Даже можно и самому проверить приобретаемую квартиру — сходить в паспортный стол, побеседовать с соседями, заказать выписку в Едином государственном реестре прав собственности (ЕГРП), чтобы посмотреть, когда и кому продавалась недвижимость. И если есть малейшие сомнения – вовремя остановиться и не рисковать.

Сверхъестественного в том, что мы перечислили, действительно, ничего нет, но и простым делом операцию с недвижимостью никак не назовешь. Все-таки тут нужны определенные знания: например, надо понимать, почему очень нежелательно покупать жилье, полученное по наследству, почему лучше отказаться от покупки квартиры, продающейся по доверенности, или почему не стоит «клевать» на большую скидку.

Нужны и навыки, и сноровка, а вот излишняя деликатность и интеллигентность могут только повредить. Нужно не стесняться торговаться, настаивать на своем, быть хорошим психологом, да и интуиция не помешает.

Наконец, надо отдавать себе отчет в том, что сделка с недвижимостью потребует от вас очень много времени. Между делом ее не проведешь. Поэтому если вам время дорого, то стоит подумать над тем, чтобы обратиться к риэлтору.

У хорошего посредника, помимо тех качеств, которые мы перечислили, есть и профессиональные уловки. Риэлтор внимательно следит за рынком, на глазок отличает «липовые» предложения от настоящих. У него есть связи – он может пройти в архив в выходной день, договориться с чересчур бдительными органами опеки, просочиться без очереди в бюро технической инвентаризации (БТИ), дать рекламу квартиры на нужный именно вам ресурс. Ведь есть базы, предназначенные для профессионалов, а есть те, которые читает народ. Не поленится агент и обклеить объявлениями район, если сочтет нужным (да, да не удивляйтесь, «заборная» технология до сих пор считается очень эффективной).

В данном случае мы говорим об опытном, порядочном профессионале. Кстати, не всегда это непременно штатный сотрудник агентства, это вполне может быть вольный казак – частный риэлтор. Именно отличные профессионалы и уходят в частный бизнес.

Но ведь есть риэлторы неопытные, начинающие и откровенно слабые, попавшие в профессию по ошибке. Как недавно сообщила «Комсомольская правда», риэлторская профессия в Москве держит одно из первых мест по приему на работу иногородних россиян («Провинциала в Москве ноги кормят?»).

Нет, мы совершенно не против хороших людей из разных уголков страны. Главное – чтобы они работали прилично. Но риэлторская работа зачастую привлекает людей случайных. На работу риэлтором довольно легко устроиться, это вам не «Газпром» – не нужны ни стаж работы, ни специальное образование. Да и работодатели охотнее берут на работу приезжих – у них, мол, больше стимула бегать и зарабатывать. Однако есть у «залетных» соблазн обвести вокруг пальца само риэлторское агентство – исчезнуть, например, после проведенной сделки с гонораром, который вообще-то требуется разделить с фирмой. А если человек способен обмануть компанию, где он работает, то почему он не может «кинуть» и клиента? Это ведь гораздо проще, чем годами нарабатывать связи, клиентуру, репутацию…

Раз уж мы зацепили криминальную тему, то стоит сказать, что рынок недвижимости действительно полон различных опасностей и ловушек. Помимо недобросовестных риэлторов, есть еще и откровенные бандиты, прикидывающиеся риэлторами… Как их отличить от «настоящих»?

Отличить, конечно, можно. Смотреть надо на репутацию агентства (если вы решили обратиться в компанию), его известность. Хорошие признаки – если агентство принимает участие в профессиональных мероприятиях – выставках, форумах, его сотрудники активно комментируют события на рынке в СМИ. Очень полезно изучить сайт агентства, отзывы потребителей, приехать в офис, ознакомиться с условиями сделки, посмотреть документы. Если вы хотите обратиться к частнику, то здесь очень важны рекомендации его клиентов.

Читать дальше:  Административный надзор апелляционное определение

Таковы наши представления о выборе. Но мы – это профессиональный «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru», пишем об этих проблемах каждый день, поэтому и можем давать такие советы людям. А что они сами думают о проблеме? Доверяют ли риэлторам? И как они собираются отличать «черных» риэлторов от «белых»? На эту тему www.metrinfo.ru и побеседовал с народом, как обычно – посредством социологического опроса.

Задавая участникам исследования первый вопрос, мы стремились узнать, как поступили бы люди, если бы решили провести сделку с недвижимостью – стали бы они обращаться к профессионалам или нет.

Вот какие варианты ответов мы получили:
— 23,8% участников опроса все бы сделали самостоятельно (нашли бы подходящее жилье, оформили документацию и т.д.);
— 21,1% обратились бы к частному риэлтору;
— 19,3% выбрали агентство недвижимости;
— 15,6% начали бы с юристов;
— 10,1% попросили бы помочь осведомленных друзей и знакомых;
— 2,8% предпочли бы знакомых риэлторов;
— 2,8% поступили бы по-другому;
— 4,5% затруднились с ответом.

Второй вопрос исследования звучал так:
«Доверяете ли вы риэлторам?»
Мнения участников опроса разделились:
— 45% ответили, что не доверяют;
— 44% — доверяют;
— 11% затруднились с ответом.

Естественно, мы попросили людей объяснить свой выбор.

В группе, где риелторам не доверяют (45%), говорят, что боятся мошенничества, но знают об этом благодаря СМИ и телевидению: «много слышим по ТВ, часто обманывают»; «много негатива»; «отношусь с опаской, потому что много плохого слышала»; «по телевизору показывают, какие они непорядочные»; «слишком много нехороших сплетен»; «говорят, часто обманывают, обворовывают»; «много слухов о них».

Второй крупный минус, который смущает респондентов, — риелторы дорого берут за свою работу: «большие проценты»; «слишком высокие комиссионные вознаграждения»; «много берут денег». (Поясним, что речь идет о 3-5% от суммы сделки.)

Среди тех, кто не жалует риелторов, были их бывшие клиенты, недовольные работой: «есть негативный опыт»; «я с ними столкнулась, очень плохое впечатление».

И, наконец, в данной группе традиционно присутствовали люди, которые вообще никому никогда не верят.

Теперь познакомимся с аргументами тех участников, кто доверяет риелторам (44%). Люди отмечали профессионализм риелторов: «грамотно оформляют документы, вежливые»; «солидарные, квалифицированные, порядочные организации»; «нет смысла заниматься самому, если в этом не разбираетесь»; «риелторы — это грамотные специалисты, только через них совершаю операции с недвижимостью».

Многие участники группы вспомнили положительный опыт сотрудничества с риелторами: «мы покупали детям квартиру и обращались к риелторам; сначала мы навели справки о них через интернет, все понравилось и не очень много денег потратили»; «до сих пор не разочаровывались»; «обращалась 15 лет назад, очень понравилось, думаю, что компании делают все честно»; «обращался, все прошло нормально».

Некоторые респонденты оказались специалистами по недвижимости: «сама работаю в сфере маркетинга и все знаю»; «сам работаю риелтором»; «сам риелтор, кто лучше меня сделает».

И наконец, стоит выделить еще одну подгруппу респондентов, которые доверяют исключительно проверенным риелторам: «если знакомый риелтор, все делается быстро, грамотно, надежно»; «если риелтор по рекомендации друзей, у них дешевле»; «быстрее, чем в агентстве недвижимости»; «обращаемся к знакомому риелтору, порядочный, исполнительный».

Затруднившиеся с ответом граждане (11%) заявили, что не сталкивались с риелторами, поэтому судить не могут, но все же дали нам толковый совет: «нужно выбирать очень тщательно риелторов, чтобы это была большая организация, которая давно работает, тогда, если есть деньги, можно не сомневаться — все будет нормально». Подведем итоги опроса и попробуем определиться с выводами. Несмотря на то что при ответе на первый вопрос в самой большой группе респонденты заявили, что провели бы сделку самостоятельно (23,8%), услуги риелторов выбрало все же больше народу: 21,1% — частных риелторов, 19,3% — агентство недвижимости, 2,8% — знакомых риелторов, то есть всего – 43,2% участников опроса. Интересна позиция «обратились бы к юристам» (15,6%), в какой-то степени они тоже – специалисты в области недвижимости, только более узкого профиля – помогут составить договор, посмотрят документы на квартиру, что-то дельное посоветуют. Так что в целом профессиональную помощь выбрали более половины респондентов — 58,8%.

Что касается людей, доверяющих именно риелторам (44%), то их число практически совпало с теми, кто обратился бы к ним, чтобы провести сделку (43,2%).

Итак, почти половина опрошенных риелторам не доверяет, половина – доверяет. Отпугивает людей боязнь быть обманутыми (много об этом говорят) и высокие комиссионные. Привлекает – профессионализм, однако, судя по комментариям, есть определенное стремление обращаться к риелторам по рекомендации знакомых – будь то частник или агентство недвижимости. Это дешевле и надежнее.

Нельзя при этом не отметить, что негативное мнение о риелторах больше сформировано под влиянием телесюжетов, новостей об очередных обманах и просто разговоров, а положительное – больше благодаря личному общению с риелторами и опыту друзей и знакомых. Вывод: риелторы (мы имеем в виду, конечно, только профессиональных и порядочных специалистов) мало рассказывают публике о сути своей работы и недостаточно уделяют внимания имиджу профессии. Негативный образ риелтора, сформированный СМИ, — хороший повод задуматься о том, как с этим стоит бороться.

Сколь бы ненужной вам не казалась профессия риелтора, даже самая простая операция с недвижимостью требует времени, знаний и порядочного запаса терпения. Стоит ли говорить, что невнимательность или даже самая ничтожная ошибка могут обернуться большими потерями денежными или недвижимыми? Мы решили напомнить, почему доверять риелтору всетаки бывает полезно.

Читать дальше:  Ектс делопроизводитель требования к квалификации

Рисунок: Ирина Фатеева

Никто не может вам гарантировать, что вы с ходу найдете хорошего риелтора, как никто вам не гарантирует и того, что на вашем жизненном пути вдруг случайно встретятся хороший стоматолог, идеальная няня или ремонтник с руками из плеч. Поиск квалифицированного риелтора — задача непростая, но решаемая, просто нужно задать кандидату на «должность» вашего агента несколько правильных вопросов. И если вы найдете того самого единственного (по отзывам или через знакомых), то быстро поймете: опыт — фактор, который сложно переоценить. В жизни даже самого некомпетентного агента наверняка было больше сделок с недвижимостью, чем в вашей, что совершенно не говорит о том, что доверять можно кому угодно, а только подчеркивает, что уж опыт квалифицированного, зарекомендовавшего себя специалиста, знающего на практике, что такое квартиры с обременением, прописанными несовершеннолетними и прочими юридическими трудностями, на вес золота.

Хороший риелтор умеет анализировать рынок, — уверены специалисты Yellow Pages. Он сможет рассчитать актуальную стоимость вашей квартиры, не впадая в крайности, потому что, в отличие от продавца, знает, что плоха не только заниженная, но и завышенная цена («если что — сброшу» здесь не работает). Кроме того, он знает психологию потенциальных покупателей, на которой основываются методики его работы, например, открытый показ, увеличивающий заинтересованность второй стороны, или скрытый аукцион. Перед тем, как начать самостоятельную продажу недвижимости, подумайте: а вы так сможете? И каким бы ни был ответ — будет ли это в итоге выгодно вам в самом прямом, финансовом смысле?

3. Подготовка дома к продаже

Хоумстэйджинг — явление в нашей стране новое, но грамотным риелторам хорошо знакомое. С помощью некоторых хитростей, о которых вы наверняка не знаете, агент поможет подготовить квартиру к ее продаже с максимальной выгодой, подскажет, что нужно подчеркнуть, а что — замаскировать. Иногда, чтобы сделать квартиру желанной для покупателя, нужны действовать решительно, например, выкрасить стены из мрачного болотного в белый. Цена квартиры при этом может увеличиться во столько раз, что с лихвой окупит затраченную краску. А кому-то достаточно снять со стены в гостиной коллекцию советских вымпелов: гордый профиль Ленина на подсознательном уровне может оставить негативное впечатление о квартире.

Алгоритм действий и список необходимых документов при продаже недвижимости риелтором давно заучен, а это здорово снимает напряжение с человека, и без того испытывающего сильный эмоциональный стресс (не каждый же день квартиру продаешь). Кроме того, хороший агент, всегда работающий в паре с юристом, поможет удостовериться, что самые главные документы — правоустанавливающие и правоподтверждающие — в полном порядке.

Первое серьезное испытание, с которым столкнется всякий решивший продать квартиру самостоятельно — поиск своего покупателя. В арсенале продавца, пожалуй, только базы недвижимости, где можно разместить свое объявление о продаже. В арсенале риелтора — реальные интересанты, к каждому из которых он имеет подход (или очень старается его найти). Как их искать, как с ними работать и как продать им именно вашу квартиру — уже его компетенция.

6. Планирование и управление

Это только в теории кажется, что выстроить общение с потенциальными покупателями, договориться о встречах и запланировать показы квартиры — дело простое. Практика же живописно демонстрирует несовершенство мира: люди опаздывают, не приходят, не берут трубки, проявляют праздный интерес, грубят, врут. С риелтором от вас потребуется только навести порядок и найти себе занятие между визитами на те несколько часов, которые агент с разными клиентами проведут в вашем доме.

Риелтор не пойдет с вами по жизни, не будет крестить ваших детей и не станет завсегдатаем семейных праздников (хотя в странах, где профессия риелтора много старше, чем в России, и такое бывает). Но работа в паре с ним даст вам ощущение защищенности и поддержки на протяжении всего напряженного процесса продажи недвижимости — начиная от постановки задачи и заканчивая передачей ключей. Тот факт, что вам не нужно нервно вздрагивать по каждому поводу и бояться упустить из виду что-то важное, сэкономит массу времени, сил и нервов. Это бесценно.

Как обмануть продавца квартиры

Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника.

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя. Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки. Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей.

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере.

Читать дальше:  Можно ли доверять яндекс деньги паспортные данные

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей. Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом. Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта.

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости. Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре. Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке.

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи.

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги. При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет. В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем.

Поймать на жадности

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом. Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум. Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди.

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение.

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку.

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке.

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости. Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом. Желательно, чтобы компании было больше пяти лет.

Добавить комментарий

Your email address will not be published. Required fields are marked ( Обязательно )

Adblock detector