Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53
Вы здесь:  / Юридические справки / Налог на материальную выгоду при покупке квартиры

Налог на материальную выгоду при покупке квартиры

В статье "Материальная выгода" мы рассмотрели, что при низких процентах по кредитам (займам) возникает материальная выгода, с которой удерживается налог. Однако, Вы можете полностью освободиться от уплаты налога, если Вы взяли целевой кредит на покупку жилья.

Освобождение от налогообложения материальной выгоды

Согласно налоговому законодательству, если у Вас есть право на имущественный вычет по купленному жилью (Вы не использовали его полностью ранее по другому имуществу), то Ваша материальная выгода не будет облагаться налогом (п. 1 ст. 212 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.06.2016 N 03-04-05/35061).

Если кредит (заем) Вы взяли у работодателя, то для освобождения от налога Вам нужно получить в налоговой инспекции уведомление, подтверждающее Ваше право на вычет, и отнести его в бухгалтерию. Данное уведомление полностью аналогично уведомлению, которое используется для получения налогового вычета через работодателя (процесс его получения подробно описан в нашей статье: Получение налогового вычета у работодателя).

Пример: Работодатель предоставил Асламову М.В. беспроцентный заем на покупку квартиры в размере 2000 000 руб. Асламов М.В. получил в налоговой инспекции уведомление и отнес его в бухгалтерию. С месяца, в котором было предоставлено уведомление, с Асламова М.В. не будет удерживаться НДФЛ по ставке 13% (он будет получать имущественный вычет через работодателя). При этом Асламов М.В. будет освобожден от уплаты налога по ставке 35% с доходов в виде материальной выгоды.

Заметка: если Вы получаете (или собираетесь получать) налоговый вычет у работодателя, то Вам достаточно одного уведомления для получения вычета и освобождения от налога на материальную выгоду.

Если заем взят не у работодателя, тогда для освобождения от налогообложения Вам необходимо взять справку по другой форме, утвержденной Письмом ФНС России от 15.01.2016 N БС-4-11/329@ (Письмо Минфина России от 30.09.2016 №03-04-05/57104). В остальном процесс получения уведомления и освобождения от материальной выгоды полностью аналогичен процессу освобождения от налога у работодателя (который мы рассмотрели ранее).

Пример: Горбатый Г.Г. оформил в банке кредит 4,5% годовых на приобретение земельного участка и дальнейшего строительства на нем жилого дома. Так как банк не является работодателем Горбатого Г.Г., для освобождения от налогообложения материальной выгоды ему необходимо получить в налоговой инспекции справку по форме, рекомендованной Письмом ФНС России от 15.01.2016 N БС-4-11/329@, и отнести ее в банк.

Заметка: Вы можете скачать заявления для получения справки здесь и форму справки (которую должен выдать налоговый орган) здесь.

При освобождении от налога на материальную выгоду обратите внимание, на следующие моменты:

  1. Уведомление из налогового органа должно обязательно содержать реквизиты договора займа (кредита), выданного на приобретение жилья, по которому предоставлен имущественный вычет. При отсутствии таких реквизитов материальная выгода не освобождается от обложения налогом (Письмо ФНС России от 11.11.2015 N БС-4-11/19755@). Для освобождения от уплаты налогов с материальной выгоды важно, чтобы заем был использован на приобретение жилья, по которому будет получен имущественный вычет. При этом размер полученного вычета не имеет значения для освобождения от налога (Письмо Минфина от 19.01.2012 N 03-04-06/9-9).

Пример: ООО "Торт" предоставило Цареву Е.Е. беспроцентный заем на покупку квартиры в размере 3 000 000 руб. Царев представил работодателю уведомление о подтверждении права на имущественный налоговый вычет по НДФЛ в размере 1 000 000 руб. При этом Царев будет освобожден от уплаты налога с материальной выгоды в полном объеме.

Уведомление кредитору, выдавшему Вам заем, достаточно принести только один раз. После этого с Вас не должны удерживать налог с доходов в виде материальной выгоды до конца срока кредита (Письмо Минфина от 02.12.2015 N 03-04-05/70138).

Пример: В 2018 году Зоркин С.Ю. предоставил работодателю уведомление, чтобы получать через него имущественный вычет и освободиться от налогообложения материальной выгоды. Всю сумму налогового вычета Зоркин С.Ю. вернул в 2018 году, но несмотря на это, налог с доходов в виде материальной выгоды не будет удерживаться до полного погашения кредита. Повторно приносить уведомление работодателю не требуется.

В случае, если Вы уже полностью получили налоговый вычет по жилью (на приобретение которого был взят беспроцентный кредит), Вы все равно можете освободиться от материальной выгоды (Письмо Минфина от 03.09.2009 N 03-04-06-01/228, от 11.11.2009 N 03-04-06-01/281). Налоговые органы не дают четких разъяснений, как это сделать, но мы предполагаем, что, в этом случае, Вам нужно будет получить в налоговой уведомление на вычет в размере 0 рублей (так как сам вычет Вы уже полностью получили).

Пример: В 2015 г. Косточкин С.В. взял у работодателя заем под 4% годовых на приобретение квартиры в строящемся доме. Начиная с 2015 г., работодатель удерживал НДФЛ по ставке 35% с материальной выгоды от экономии на процентах. В 2015 г. у Косточкина С.В. возникло право на имущественный вычет, который он полностью получил в 2017 году. В 2018 г. он представил в бухгалтерию уведомление налоговой инспекции, с этого момента работодатель не будет удерживать налог с доходов в виде материальной выгоды.

Читать дальше:  Договор безвозмездного пользования между супругами

Начиная с месяца, в котором Вы представите уведомление, доходы в виде материальной выгоды освобождаются от налогообложения. Вернуть ранее удержанную материальную выгоду Вы можете только через налоговый орган (подробнее об этом ниже). Если Вы ранее уже полностью использовали свое право на имущественный вычет по другому объекту жилья, освободится от материальной выгоды Вы не сможете.

Пример: В 2008 году Ванечкин И.К. приобрел квартиру и получил по ней имущественный вычет. В июне 2017 года Ванечкин И.К. взял заем у работодателя под 5% годовых на приобретение новой квартиры на сумму 3 500 000 руб. Поскольку ранее Ванечкин уже воспользовался своим правом на вычет, получить его повторно по новой квартире он не сможет и, соответственно, освободиться от налогообложения материальной выгоды он также не сможет. Налог с доходов в виде материальной выгоды за июнь составит: (0,06 – 0,05) * 3 500 000 * 0,35 * 30/365 = 1 007 рублей.

Если имущественный вычет по квартире, на покупку которой получен заем по низкий процент, предоставлен в полном размере Вашему супругу (Вы заявили 0%, Ваш супруг — 100%), права на получение вычета по данному жилью у Вас не возникает. Соответственно, по мнению ФНС России, Вы не будете освобождены от налога на доход в виде материальной выгоды (Письмо ФНС от 23.06.2016 N БС-4-11/11201@).

Пример: В 2018 году супруги Иванов М.С. и Иванова О.Е. за счет солидарно полученных заемных средств под низкий процент приобрели квартиру. Ранее Иванов М.С. уже воспользовался своим правом на имущественный вычет по другой квартире, приобретенной в 2004 году, поэтому ему придется уплатить налог с материальной выгоды по ставке 35%. Его супруга Иванова О.Е. ранее не пользовалась своим правом на вычет, поэтому она может быть освобождена от уплаты налога с дохода, полученного в виде материальной выгоды.

Если Вы получили имущественный вычет до 2014 года, но у Вас сохранилось право на получение вычета по процентам, тогда доходы, полученные в виде материальной выгоды за пользование заемными средствами, не будут освобождены от налогообложения (Письма Минфина России от 23.08.2016 N БС-4-11/15433@, от 05.08.2016 N 03-04-07/46125).

Пример: В 2006 году Карасев Д.А. приобрел квартиру за счет собственных средств и получил по ней имущественный вычет. В 2018 году он взял у работодателя заем под 5% годовых на покупку другой квартиры. С Карасева Д.А. будет удерживаться 35% с доходов, полученных в виде материальной выгоды, вне зависимости от того, что у него сохранилось право на вычет по процентам по второй квартире.

Возврат уже уплаченного налога с материальной выгоды

Ранее мы рассмотрели ситуации, когда работодатель перестает удерживать налог с доходов, полученных в виде материальной выгоды, при предоставлении налогового уведомления. Однако закономерно возникает вопрос: возможно ли вернуть налог с материальной выгоды, удержанный до подачи данного уведомления.

Согласно Письмам Минфина от 24.07.2013 N 03-04-05/29212 и от 14.08.2009 N 03-04-05-01/634 Вы вправе вернуть налог с материальной выгоды, удержанный до момента предоставления Вами уведомления работодателю.

Для этого Вам следует подать декларации 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту Вашей постоянной прописки/регистрации. К декларации нужно приложить копию уведомления, полученного для работодателя. Согласно ст. 78 НК РФ вернуть налог можно не более чем за три последних года. Возможности возвращать налог за предыдущие года через работодателя в Налоговом кодексе не предусмотрено.

Пример: В феврале 2017 года Осликов Б.Д. взял у работодателя беспроцентный заем в размере 2 млн.руб. на приобретение квартиры по договору долевого строительства. В марте 2018 года Осликов получил акт приема-передачи и подал комплект документов в налоговую инспекцию для получения уведомления. В апреле он принес уведомление, подтверждающее его право на вычет, работодателю. С этого месяца с его заработной платы не удерживается налог с материальной выгоды.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

В феврале было опубликовано несколько писем Минфина РФ, посвященных порядку применения налоговых вычетов и определения материальной выгоды при приобретении жилья.

Вычет или возврат

Содержащийся в Письме Минфина РФ от 13.02.2007 № 03-04-06-01/35 ответ на вопрос налогоплательщика представляет собой интересную трактовку положений ст. 220 и 231 НК РФ.

Вопрос касался порядка предоставления вычета и возврата налоговым агентом сумм НДФЛ, излишне удержанных из дохода работника, израсходовавшего средства на строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли в них.

Представители Минфина РФ разъяснили, что:

· суммы налога на доходы физических лиц, излишне удержанные налоговым агентом из дохода налогоплательщика, подлежат возврату налоговым агентом по представлении налогоплательщиком соответствующего заявления (ст. 231 НК РФ);

· налоговый агент на основании письменного заявления налогоплательщика о предоставлении имущественного налогового вычета и уведомления, выданного налоговым органом, предоставляет имущественный налоговый вычет, начиная с доходов, полученных налогоплательщиком с 1 января года, в котором у него возникло право на указанный вычет.

Читать дальше:  Какое жилье считается непригодным для проживания

Таким образом, в разъяснении смешаны понятия налогового вычета и возврата налога. Фактически Минфин РФ разъясняет, что возврат налога производится в том же порядке, что и налоговый вычет, — уменьшением налоговой базы соответствующего периода. Другими словами, возврат налога посредством начисления сумм, превышающих сумму налога, которая могла бы быть взыскана, не допускается.

Формально разъяснение не противоречит нормам гл. 23 НК РФ. Однако, по нашему мнению, позиция могла бы быть обоснована более простым способом: возврат налога может производиться только в отношении излишне удержанных сумм. Суммы налогового вычета за прошедшие месяцы налогового периода к таковым относиться не могут хотя бы потому, что на момент начисления налога право на уменьшение налоговой базы еще не возникло.

Особенностям осуществления налоговых вычетов при приобретении долей жилых домов, а также при приобретении жилых помещений в долевую или совместную собственность посвящены два письма Минфина РФ, вышедшие в феврале.

Письмом от 13.02.2007 № 03-04-05-01/36 разъяснено, что распределение имущественного налогового вычета между совладельцами производится, если совладельцы одновременно являются приобретателями имущества. То есть сумма расходов, которая может быть направлена на уменьшение налоговой базы по НДФЛ, не подлежит корректировке (с учетом размера долей), если участники сделки купли-продажи доли в жилом доме после совершения сделки становятся участниками долевой собственности. Участник, приобретший долю, имеет право на налоговый вычет в полном объеме (с учетом ограничений по предельному размеру налогового вычета).

Более сложная ситуация рассмотрена в Письме от 13.02.2007 № 03-04-05-01/31.

Речь идет о приобретении квартиры физическим лицом, имеющим несовершеннолетнего ребенка. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности квартира принадлежит физлицу и его ребенку на праве общей совместной собственности по 1/2 доли. При подаче документов на получение имущественного налогового вычета ИФНС отказала физическому лицу в предоставлении полной суммы вычета (исходя из общей стоимости квартиры), объяснив, что права на получение указанного вычета в сумме, израсходованной на приобретение доли квартиры ребенка, родитель не имеет.

Чуть ранее Письмом Минфина РФ от 13.10.2006 № 03-05-01-03/136 было разъяснено, что имущественный налоговый вычет может быть распределен целиком в пользу одного из супругов, этому супругу может быть предоставлен такой вычет в размере 1 млн руб. вне зависимости от того, кто из супругов является стороной договора на приобретение квартиры или акта приема-передачи квартиры, а также на имя кого из супругов оформлены платежные документы на оплату квартиры.

В случае приобретения квартиры в совместную собственность родителя и ребенка Минфин РФ придерживается другой точки зрения (фактически поддерживает позицию ИФНС, которая отказала в предоставлении вычета в полном размере). При этом Минфин РФ ссылается на ст. 60 Семейного кодекса РФ, которой определено, что ребенок не имеет права собственности на имущество родителей.

По нашему мнению, выраженная позиция может быть признана правомерной только формально.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при приобретении имущества в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.

Из текста вопроса не ясно, какая собственность была оформлена: совместная или долевая. С учетом требований ГК РФ можно предположить, что речь все-таки идет о совместной собственности (определение долей в равном размере при этом предполагается автоматически, но собственность долевой не является). Таким образом, ребенок мог просто написать заявление, в котором указать, что размер налогового вычета распределяется в соотношении 100% : 0% в пользу родителя. Статья 220 НК РФ не уточняет, должны ли находиться совладельцы в родстве. При этом, правда, предполагается, что ребенок находится в дееспособном возрасте. Но в противном случае право собственности на него вряд ли могло быть оформлено.

Квартира в кредит

Письмом Минфина РФ от 12.02.2007 № 03-04-05-01/31 разъяснено, что при расчете имущественного налогового вычета может быть учтена сумма денежных средств, полученных по договору целевого займа и израсходованных на приобретение квартиры. При этом в обоснование своей позиции Минфин приводит ссылку на ст. 807 ГК РФ, в соответствии с которой денежные средства, полученные по договору займа, являются собственностью заемщика. Соответственно расходы, произведенные за счет полученного займа, являются собственными расходами налогоплательщика.

Кроме того, ст. 220 НК РФ не связывает возможность получения имущественного налогового вычета с возвратом денежных средств, полученных по договору займа.

Позиция Минфина РФ по данному вопросу является логичной и улучшает положение налогоплательщика. Проще говоря, Минфином РФ подтверждено, что договор займа и договор купли-продажи квартиры — два разных хозяйственных договора, и расчеты по одному из них производятся безотносительно к расчетам по другому (даже когда заем является связанным).

В Письме Минфина РФ от 08.02.2007 № 03-04-06-01/30 рассматривается вопрос возникновения материальной выгоды при приобретении физическим лицом у организации в 2006 году квартиры по договору купли-продажи по цене, установленной предварительным договором купли-продажи, заключенным этими лицами в 2002 году.

Читать дальше:  Заявление на национальную визу в германию образец

По нашему мнению, описанная ситуация либо является искусственной (с учетом периода между датами заключения предварительного и основного договоров), либо прописана недостаточно подробно (продолжительность периода между договорами может быть обусловлена, например, фактическими сроками строительства, что могло предполагать внесение физическим лицом сумм предварительной оплаты уже на стадии заключения предварительного договора).

В Письме Минфина РФ содержится только прямой ответ на поставленный вопрос: материальная выгода в виде разницы между рыночной ценой квартиры на момент реализации (то есть ценой реализации в обычных условиях) и ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи квартиры, является доходом физического лица, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц, но только при условии, что физическое лицо и организация являются взаимозависимыми лицами. При этом в ответе содержится ссылка на ст. 20 НК РФ, которая, кстати, не регулирует отношения взаимозависимости между организациями и физическими лицами. То есть в общем случае материальная выгода в данной ситуации возникнуть не может. Правда, в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ лица могут быть признаны взаимозависимыми в судебном порядке.

По беспроцентному займу, выданному работодателем работнику на покупку квартиры, выгода на процентах налогом на доходы физлиц не облагается. Но с какого момента организация-работодатель вправе начать применять эту норму? (ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РФ от 21.03.13 № 03-04-06/8790)

Когда предоставить льготу

Возникает ли обязанность удержать НДФЛ с материальной выгоды от экономии на процентах?

Когда указанный доход освобождается от налога:

– при получении свидетельства о пра­­­ве собственности на приобретенную квартиру;

– при представлении документа из налогового органа, подтверждающего право на имущест­вен­ный вычет?

И как поступить с НДФЛ, удержанным по ставке 35 процентов до момента предъявления сотрудником документа, подтверждающего право на имущественный вычет?

Документальное подтверждение необходимо

Материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование заемными средствами, предоставленными на новое строительство либо на приобретение жилья, освобождается от налогообложения. Но только при условии наличия у налогоплательщика (в данном ­случае – работника) права на получение имущественного на­­логового вычета, ­подтвержденного налого­­вым органом в установленном порядке.

Освобождение от налога на доходы физлиц и условие его применения предусмотрены подпунктом 1 пункта 1 статьи 212 НК РФ.

Таким образом, налоговый агент (организация-работодатель) может применить льготу по НДФЛ при на­­логообложении материальной выгоды в виде экономии на процентах по займу, выданному работнику на покупку жилья, только с момента, когда работник представит документ, подтверждающий право на имущест­венный вычет.

Форма уведомления о подтверждении права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет утверждена приказом ФНС России от 25.12.09 № ММ-7-3/714 (далее – Уведомление).

Пока работник не принесет указанный документ, материальная вы­­года считается доходом физлица, подлежащим налогообложению. То есть за период, прошедший с даты выдачи займа до даты предъявления работником работодателю Уведомления, налог нужно исчислять, удерживать и перечислять в бюджет.

Условия зачета и возврата

Специалисты финансового ведомства в комментируемом письме подчеркнули, что суммы налога, удержанного по ставке 35 процентов до представления работником Уведомления, не признаются излишне удержанными. А следовательно, не подлежат возврату по правилам, установленным статьей 231 НК РФ, – на основании письменного заявления налогоплательщика.

При этом налоговый агент вправе применить положения пункта 3 статьи 226 НК РФ. То есть зачесть удержанные суммы налога с материальной выгоды по ставке 35 процентов при определении налоговой базы по НДФЛ по ставке 13 процентов. Но сделать это можно лишь начиная с месяца, в котором работник представил работодателю подтверждение его права на получение имущественного налогового вычета,

За возвратом же сумм налога, удержанного с материальной выгоды до момента предъявления Уведомления, работнику следует обращаться в налоговые органы по месту жительства.

Применение на практике

Отметим, что порядок применения освобождения от НДФЛ в приведенной ситуации защищает от налоговых рисков прежде всего организацию (ну и конечно бюджет). Например, налогоплательщик уже использовал такой вычет ранее, и, применив освобождение в отсутст­вие подтверждающего данное право документа, организация допустит налоговое нарушение.

Поэтому до получения Уведом­ления налог с материальной выгоды следует удерживать.

Для работника обращение в налоговую инспекцию за подтверждением права на освобождение от НДФЛ автоматически переносит срок начала действия льготы. При подаче всех необходимых документов срок вы­­дачи Уведомления – 30 календарных дней*.

* Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика и необходимых документов (п. 3 ст. 220 НК РФ).

А обращение работника в налоговый орган за возвратом излишне удержанного налога переносит срок возврата переплаты и вовсе на следующий год (требуется подача декларации по форме 3-НДФЛ, утв. приказом ФНС России от 10.11.11 № ММВ-7-3/760).

Добавить комментарий

Your email address will not be published. Required fields are marked ( Обязательно )

Adblock detector