Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53
Вы здесь:  / Юридические справки / Налог при продаже коммерческой недвижимости 2017

Налог при продаже коммерческой недвижимости 2017

Надежда Тихонова Последние изменения: май, 2019 Налоги 0 6,350 Время чтения: 6 мин.

Россияне, совершая сделки с объектами недвижимости, должны помнить, что в большинстве случаев придется часть средств, полученных с продажи, перечислять в бюджет. Существует и налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом, хотя в некоторых случаях сделка проходит без налогообложения. Разобраться, как лучше провести сделку с помещениями коммерческого назначения, и как снизить налоговое бремя, помогут специалисты, готовые с примерами рассказать, сколько придется платить в том или ином случае.

Оплата налога с продажи недвижимости до 2016 года и после

Вопросы налогообложения сделок купли-продажи, проводимых при участии физических лиц, регламентируются статьями 217 и 217.1 Налогового кодекса РФ, при этом между ними существует большая разница. Согласно ст. 217 сделки облагаются налогом уже давно, причем это касается любого другого имущества, которое не относится к недвижимости. Под положения статьи попадают также сделки с объектами недвижимости, проданными до 2016 года.
Что касается статьи 217.1, то в ней рассматриваются вопросы налогообложения исключительно при продаже недвижимого имущества, причем проданного после 2016 года включительно. Принимая во внимание положения обеих нормативных актов можно выделить объекты, облагаемые налогом и те, при продаже которых необходимости в налогообложении нет.
Если гражданин России владеет объектом недвижимости, купленным до 2016 года менее трех лет, при продаже в доход государства он должен уплатить сумме 13% от величины полученного дохода.

Объекты, проданные до 2016 года, при условии, что владел ими гражданин 3 года и более, налогом не облагаются. В случае если объект недвижимости был реализован после 2016 года (включительно), при условии, что человек владел им менее пяти лет, уплатить в бюджет придется 15% от суммы дохода. Объекты, находящиеся во владении гражданина более 5 лет, и проданные в 2016-м и после, налогами не облагаются.

Следует также помнить, что на привилегированных условиях находятся объекты, отчужденные по праву наследования от кровного или близкого родственника, недвижимое имущество, полученное в собственность ходе приватизации, коммерческие помещения, купленные по договору пожизненной ренты с содержанием иждивенца. Доходы, полученные от продажи этих объектов, не облагаются налогами.

Что касается недвижимого имущества, не попадающего под действие льгот, то оно облагается налогом в зависимости от кадастровой стоимости.

Как определяется сумма налоговых выплат при продаже коммерческой недвижимости

Каждый владелец имущества хочет продать его дороже, при этом заплатить меньше, и к слову, до 2016 года часто случалось так, что при продаже объекта указывалась заниженная стоимость, что приводило к снижению суммы налоговых выплат. С 2016 года вопрос, как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом, рассматривается иначе.
Если существует подозрение, что в договоре купли-продажи указана заниженная сумма, при определении суммы налога учитывается кадастровая стоимость объекта. При расчете также учитывается специальный коэффициент 0,7. Если стоимость объекта ниже КС, умноженной на 0,7, сумма налоговых выплат рассчитывается по кадастровой стоимости, в противном случае в учет берется фактическая стоимость объекта.

Приступая к продаже, следует также ознакомиться с региональными нормативными актами на предмет возможного ослабления налогового бремени. В частности, может быть сокращен до нуля срок владения объектом до его продажи. Может быть также уменьшен до минимума коэффициент, на который умножается кадастровая стоимость при вычислении суммы налога.

Как снизить сумму налога при продаже объекта коммерческой недвижимости

Желание уменьшить сумму налога объяснить не сложно, при этом можно сделать это вполне легально, не нарушая закон. В частности, не стоит спешить с продажей, если вы владеете объектом недостаточное время.

Стоить помнить также, что налогами облагается не вся сумма, а только разница между ценой покупки и продажи. Сумму налога можно уменьшить существенно, подтвердив расходы на покупку коммерческой недвижимости.

Это статья с сайта vseofinansah точка ru. Если вы ведите эту статью на другом сайте, значит ее украли.

Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта. В случае если сумма расходов превысит доход, налог начисляться не будет.

Нюансы налогообложения недвижимости, проданной физическим лицом – индивидуальным предпринимателем

Согласно существующим положениям, индивидуальный предприниматель также приравнивается к физическому лицу, а это означает, что при продаже объекта коммерческой недвижимости к нему применяются способы начисления налога, отличные от юридических лиц – организаций и предприятий. Между тем, закон учитывает тот факт, что предприниматели получают с коммерческой недвижимости прибыль, а это означает, что учитывать приходится не только положения ст. 217 и 217.1, но и нормы налогового права, регламентирующие порядок уплаты налога на прибыль.
Это касается, правда, случаев, когда физлицо-предприниматель использовал объект продажи в коммерческих целях и получал за это прибыль.

Когда речь идет о помещении, используемом в коммерческих целях, ситуация меняется, а в силу вступают другие нормы закона.
Вне зависимости от того, на протяжении какого срока помещение использовалось для коммерции, сумма налога, который будет получен с предпринимателя, составит 13% от дохода, но это в случае, если он работает по общей схеме налогообложения.
Если индивидуальный предприниматель отчитывается по упрощенной системе налогообложения, сумма налога составляет 6%, если речь идет исключительно о валовом доходе, и 15% в том случае, если выплата рассчитывается с учетом понесенных расходов.

Для предпринимателей, работающих на общей системе налогообложения, есть еще одна неприятная новость – при продаже объекта коммерческой недвижимости придется заплатить с дохода еще 18% налога на добавленную стоимость. В этом отношении процедура схожа с той, через которую проходят юридические лица.

Тем более, что в этом случае предприниматель, хотя и выступает как физическое лицо, имеет гораздо меньшие налоговые льготы.

Сроки подачи налоговой декларации при продаже коммерческой недвижимости

В России установлены сроки сдачи налоговой отчетности, не являются исключением и физлица, продавшие коммерческое помещение. Налоговая декларация в этом случае подается в год, следующий за годом совершения сделки. То есть, если офис был продан в 2017 году, сведения об этом должны быть указаны и в декларации, подаваемой до 30 апреля 2018 года, и так далее. Также не стоит забывать о сроках перечисления средств, а сделать это необходимо в срок до 15 июля после подачи налоговой декларации.

Читать дальше:  Доход минус расход налогообложение какой процент

Налоги от продажи коммерческой недвижимости в примерах

Говорить о том, как начисляются налоги при продаже того или иного объекта, можно долго, но понимание часто приходит только при рассмотрении конкретных примеров. Мы рассмотрели самые типичные случаи, встречающиеся в юридической практике, хотя есть и неординарные случаи. Разобраться в специфике вопроса помогут профессиональные юристы, которые должны быть привлечены к процессу в случае возникновения спорных моментов.

© 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

Налогообложение при реализации коммерческой недвижимости, например, офисных помещений, торговых центров, складов и т.д., аналогично порядку уплаты налогов при продаже жилых помещений. Однако имеют место некоторые особенности, такие как отсутствие льгот и вычетов для физических лиц.

Проанализируем, какими преференциями могут пользоваться налогоплательщики при совершении операций с имуществом предпринимательского назначения, а также каков порядок уплаты и расчёты налогов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

В каких случаях реализация частного недвижимого имущества подлежит налогообложению?

Владеть и распоряжаться коммерческой недвижимостью могут как физические лица (в том числе и индивидуальные предприниматели), так и юридические. Соответственно, при продаже такого имущества в зависимости от категории продавца и системы налогообложения, применяемой им, уплачиваются следующие виды налогов:

  • налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
  • налог на прибыль организаций;
  • платеж по упрощённой системе налогообложения (УСН);
  • НДС.

Такой вывод следует из положений Налогового кодекса РФ. Так, очевидно, что продавая какое-либо имущество, продавец получает денежные средства, являющиеся доходом. По общему правилу с суммы дохода должны уплачиваться обязательные платежи.

Исключения составляют льготы в виде налоговых вычетов и необлагаемых доходов. Однако в случае продажи именно коммерческой недвижимости не предусмотрено полное освобождение от налога, даже для физических лиц.

С кого взимается: с покупателя или продавца?

При расчёте налогов, которые должны быть перечислены в бюджет после совершения сделки купли-продажи коммерческой недвижимости, используется сумма полученного дохода. Согласно пункту 1 статьи 41 НК РФ под доходом понимается экономическая выгода в денежной или натуральной форме.

Операции купли-продажи имущества предполагают приобретение покупателем соответствующего объекта имущества, а продавцом – получение денежных средств. Следовательно, доход получает именно продавец, становясь при этом налогоплательщиком.

Покупатель имущества, используемого в предпринимательских целях, не должен платить подоходные налоги (НДФЛ, налог на прибыль, УСН). Что касается НДС, обязанность по перечислению этого платежа также лежит на продавце, однако фактически он платится покупателем, поскольку включается в цену товара.

Размеры

Суммы платежей зависят от того, какова стоимость недвижимого коммерческого имущества, а также от того, каков статус продавца и выбранная им налоговая система.

Для физического лица

Граждане, не оформленные в качестве индивидуальных предпринимателей, а также лица, которые приобрели коммерческое имущество, будучи ИП, а продали, утратив такой статус, обязаны заплатить НДФЛ по ставке 13% от суммы дохода. А для нерезидентов РФ ставка налога увеличивается до 30%.

Для ИП

Предприниматели могут платить налоги в соответствии со следующими системами:

  • патентная (ПСН);
  • единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
  • упрощённая (УСН).

Также они могут комбинировать перечисленные системы, уплачивая по одним видам деятельности налог по одной налоговой системе, а по иным – в соответствии с другим режимом. Однозначно можно утверждать то, что если ИП не применяет «упрощёнку», обязанность по уплате НДФЛ сохраняется. Причём ставки и порядок налогообложения для ИП и для других физлиц аналогичны:

  • 13% для резидентов;
  • 30% для нерезидентов.

УСН для ИП и юрлиц

Такой специальный режим налогообложения имеют право использовать и предприятия, и ИП. Порядок исчисления обязательных платежей для них одинаков. Положения статьи 346.14 НК РФ позволяют налогоплательщикам выбирать объект налогообложения.

Ставка для исчисления налога зависит от выбранного объекта:

  • 6% для доходов;
  • 15% для доходов за минусом расходов.

Следует учитывать, что нормы статьи 346.20 НК РФ закрепляют право на региональном уровне устанавливать дифференцированные ставки от 1% до 6% в отношении доходов и от 5% до 15% в отношении прибыли (доходы за вычетом расходов), а также понижать ставки до 0%.

Сбор с прибыли

Доходы от продажи коммерческой недвижимости в чистом виде не облагаются предприятиями, поскольку для них установлен налог на прибыль, который предусматривает уменьшение доходов на произведённые расходы. Так, организации перечисляют в бюджет платежи в размере 20% прибыли. При этом законами субъектов РФ ставка может быть уменьшена до 15,5%.

Если продавец признаётся плательщиком НДС, то он должен предъявить к уплате покупателю, кроме основной стоимости коммерческой недвижимости, сумму НДС. Ставка НДС составляет 18%. Но перечислить в бюджет можно не всю сумму полученного НДС, а вычесть из неё «входной» НДС, то есть уплаченный при покупке. В качестве другого варианта можно впоследствии прибегнуть к возврату излишне уплаченного НДС.

С какой суммы выплачивается?

Если плательщиком является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, то налоговой базой для исчисления НДФЛ с продажи коммерческой недвижимости является вся полученная сумма дохода. В случае реализации именно коммерческого имущества не допускается применение гражданами каких-либо вычетов и льгот, поскольку они предусмотрены только для доходов от продажи жилых помещений.

Предприятия и ИП включают в налоговую базу также весь полученный доход от продажи, однако в большинстве случаев (за исключением использования УСН с объектом «доходы») после покупки коммерческой недвижимости налогоплательщики имеют право учитывать в расходах для целей налогообложения затраты, связанные с приобретением имущества, либо амортизационные отчисления.

Как делится НДФЛ, если владельцев двое?

Нередки случаи, когда в качестве продавцов выступают два или несколько граждан в связи с тем, что объект коммерческой недвижимости был у них в долевой или совместной собственности.

Сумма дохода от продажи имущества будет соответствовать той доле, которой владел гражданин. Следовательно, и НДФЛ должен уплачиваться только с этой доли дохода. Например, если 1 гражданин владел 60%, а другой – 40% недвижимости, то НДФЛ от суммы дохода будет исчислен в таких же долях: 60% и 40%.

Какой доход не учитывается?

Как отмечено выше, физические и юридические лица обязаны включать в базу для исчисления подоходных налогов весь доход, вырученный за реализацию объектов недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности. При этом расходы, связанные с первоначальным приобретением такого имущества можно учитывать в расходах. Рассмотрим случаи, когда это можно сделать и каким образом.

    Предприятия при расчёте налога на прибыль могут уменьшать налогооблагаемые доходы на определённые виды расходов. При этом расходы на покупку коммерческой недвижимости не учитываются единоразово, поскольку недвижимость является амортизируемым имуществом. В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 253 НК РФ налоговая база различных периодов постепенно уменьшается на суммы начисленной амортизации.
Читать дальше:  Где можно получить похоронные деньги за умершего

Организации, продав недвижимое имущество, должны включить в базу для налогообложения весь объём полученных доходов от реализации. Но по факту часть стоимости приобретения недвижимости всё-таки отнимается путём учёта амортизационных отчислений.

При этом если целью приобретения коммерческой недвижимости было не использование в производстве, а дальнейшая перепродажа, то оно может быть оформлено не как основное средство, а как товар. В этом случае на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 268 НК РФ доходы от продажи уменьшаются на стоимость приобретения недвижимости.

  • Индивидуальные предприниматели имеют право на использование профессиональных вычетов при расчёте НДФЛ. Согласно пункту 1 статьи 221 НК РФ вычету подлежат расходы, связанные с получением доходов. При этом правила учёта расходов соответствуют правилам, применяемым при исчислении налога на прибыль. При невозможности документально подтвердить расходы ИП могут снизить облагаемые доходы на 20%.
  • Если физическое или юридическое лицо платят налоги по упрощённой системе, то они должны выбрать объект налогообложения. Если в качестве объекта закреплены доходы, то в качестве суммы для расчёта платежа необходимо брать весь объём дохода, полученного при продаже коммерческого имущества.
  • Если объект составляет доходы за минусом расходов, то на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ полученный доход можно уменьшить на расход по приобретению недвижимости. Единоразовое уменьшение дохода не предусмотрено, а порядок учёта таких расходов регламентирован пунктом 3 указанной статьи (в течение нескольких лет определёнными долями в зависимости от срока полезного использования объекта).

    Вычитать расходы при налогообложении доходов от реализации коммерческой недвижимости не имеют права физические лица, не являющиеся ИП, а также организации и ИП, применяющие УСН с объектом налогообложения «доходы».

    Формулы и порядок расчёта

    Приведём порядок расчёта налогов в различных ситуациях.

      НДФЛ рассчитывается по следующей формуле:

    Например, гражданин Иванов П.П. продал торговое помещение за 1,5 млн руб. Если он является резидентом, то ставка равна 13%, если же он находится на территории РФ менее 183 дней, то должна применять ставка 30%. Тогда НДФЛ составит 195 тыс. руб. или 450 тыс. руб. (в случае отсутствия статуса резидента).
    ИП имеют право на профессиональные вычеты в размере расходов или 20% от дохода.

    Формула выглядит следующим образом:

    Имея статус ИП, гражданин Иванов П.П. смог бы воспользоваться вычетом и заплатить меньший объём налога: 156 тыс. руб. или 360 тыс. руб., если он нерезидент.

    Расчёт налога на прибыль и УСН несколько сложнее, чем НДФЛ. Предприниматели включают в налоговую базу весь объём дохода, но в течение периода владения коммерческой недвижимостью до момента её продажи они имеют право учитывать в расходах амортизационные отчисления (при налоге на прибыль) либо стоимость приобретения (при УСН).

    Уплата: порядок действий

    Заплатить налог можно в наличной либо безналичной форме. Существует несколько способов уплаты налогов:

    • через отделение банка;
    • с помощью платёжного терминала;
    • через онлайн-сервисы.

    В общем виде инструкция по уплате налога выглядит следующим образом:

    • отразить сумму налога в отчётности;
    • подать декларацию;
    • заплатить налог.

    Сроки уплаты налогов приведём в следующей таблице.

    Сроки уплаты налогов при продаже коммерческой недвижимости

    НалогСрок
    НДФЛ1 раз в год до 15 июля года, следующего за отчётным.
    Налог на прибыль
    • квартальные авансовые платежи – до 28 числа месяца, следующего за истекшим кварталом;
    • либо ежемесячные авансовые платежи – до 28 числа месяца, следующего за истекшим месяцем;
    • налог по итогам года – до 28 марта.
    УСН
    • квартальные авансовые платежи – до 25 числа месяца, следующего за истекшим кварталом;
    • налог по итогам года: для ИП – до 30 апреля, для предприятий – до 31 марта.
    НДСЕжемесячно до 25 числа следующего месяца.

    Нужно ли сообщать в налоговую?

    Во всех случаях до уплаты налога необходимо предоставить в налоговую инспекцию декларацию с расчётом налога с приложением подтверждающих документов.

    Необходимые документы

    В подтверждение получения соответствующего объёма дохода следует приложить к налоговой отчётности копии таких документов, как договор купли-продажи коммерческой недвижимости, банковская выписка, расписка о получении денег. Кроме того, если плательщик имеет право на льготу, следует её также подтвердить документально, например договор, заключаемый при приобретении коммерческой недвижимости продавцом.

    Сроки

    Сроки подачи документов в налоговый орган зависят от того, какой налог должно уплатить лицо.

    Сроки предоставления отчёта (декларации) при продаже коммерческой недвижимости

    НалогСрок
    НДФЛ1 раз в год до 30 апреля года, следующего за отчётным.
    Налог на прибыль
    • ежеквартально до 28 числа месяца, следующего за истекшим кварталом;
    • по итогам года – до 28 марта.
    УСНЕжегодно для ИП – до 30 апреля, для предприятий – до 31 марта.
    НДСЕжеквартально до 25 числа месяца, следующего за кварталом.

    Льготы

    Проведём анализ налогового законодательства на предмет наличия льгот в отношении доходов от проданной коммерческой недвижимости.

      Порядок взимания НДФЛ регламентирован главой 23 НК РФ. При этом установлены 2 преференции при налогообложении доходов от продажи недвижимого имущества.

    1. Полное необложение доходов граждан от реализации недвижимости, если она находилась в собственности более минимального срока (5 лет в общем случае и 3 года при исключительных обстоятельствах), предусмотренное пунктом 17.1 статьи 217 и статьёй 217.1 НК РФ.
    2. Имущественный вычет в размере суммы продажи, но не более 1 млн руб. или 250 тыс. руб. (в зависимости от вида объекта недвижимости), который закреплён подпунктом 1 пункта 1 и пунктом 2 статьи 220 НК РФ. Но в обоих случаях вышеуказанные нормы Налогового кодекса РФ содержат оговорку о том, что льготы не распространяются на случай продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности.

    Вывод: физические лица без образования ИП должны перечислять НДФЛ без применения льгот.
    НДФЛ уплачивается не только обычными гражданами, но и ИП, применяющими ЕНВД и патентную систему, по доходам, получение которых не связано с видами деятельности, перечисленными в статьях 346.26 и 346.43 НК РФ. Выручка от продажи имущества должна облагаться именно НДФЛ.

    Для предпринимателей предусмотрены льготы в виде профессиональных вычетов. В частности, это вычет в размере расходов, несение которых связано с извлечением доходов, закреплённый пунктом 1 статьи 221 НК РФ. При этом виды расходов, уменьшающих налогооблагаемые доходы, должны соответствовать перечню расходов, учитываемых предприятиями при расчёте налога на прибыль.

    При невозможности документально обосновать расходы ИП имеет право применить вычет на уровне 20% от дохода.

    Вывод: ИП на патентной системе и ЕНВД могут воспользоваться профессиональным вычетом при уплате НДФЛ.
    В соответствии со статьёй 247 НК РФ прибыль, получаемая юридическими лицами, подлежит налогообложению налогом на прибыль. При этом прибыль определяется как разница между доходами и расходами. В состав доходов включаются доходы от реализации и внереализационные доходы. К первым по смыслу статьи 250 НК РФ можно отнести и доходы от реализации коммерческой недвижимости.

    В статье 251 НК РФ перечислены виды доходов, которые не включаются в налоговую базу, однако рассматриваемые нами доходы в данном перечне не поименованы. Таким образом, предприятия должны платить налог на прибыль с операций реализации любой недвижимости, хотя и имеют право на некоторое уменьшение налогооблагаемой базы: на сумму амортизационных отчислений.

    Читать дальше:  Кто имеет право проводить независимую экспертизу

    Суть такого уменьшения не позволяет классифицировать его как льготу, поскольку вычет расходов из доходов для целей налогообложения является концепцией взимания налога на прибыль.

    Вывод: организациям не предоставляются льготы при расчёте налога на прибыль по доходам от продажи коммерческой недвижимости, хотя и установлена возможность учитывать в расходах амортизационные отчисления.
    Согласно пунктам 2 и 3 статьи 346.11 НК РФ в случае перехода предпринимателя (как юридического, так и физического лица) на «упрощёнку», он утрачивает обязанность платить НДФЛ или налог на прибыль при получении дохода, связанного с коммерческой деятельностью.

    Поэтому, продавая недвижимость, предназначенную для предпринимательских целей, налогоплательщик должен руководствоваться положениями главы 26.2 НК РФ об упрощённой системе налогообложения. Доходы, не подлежащие налогообложению, отражены в пункте 1.1 статьи 346.15 НК РФ. Выручка от реализации недвижимости в данный перечень не включена, следовательно, является облагаемым доходом.

    Вывод: для организаций и ИП, уплачивающих налог по упрощённой системе, не предусмотрены льготы, хотя и предусмотрена возможность учитывать в расходах стоимость приобретения основного средства (но только при объекте налогообложения «доходы за вычетом расходов»).
    Одним из объектов налогообложения НДС является реализация товаров. В контексте главы 21 НК РФ, регламентирующей взимание НДС, под категорией «товары» понимаются в том числе и объекты недвижимости.

    При этом статьёй 149 предусмотрены случаи, когда НДС не начисляется. Однако касательно коммерческой недвижимости такие моменты не оговорены: подпункт 22 пункта 3 говорит об освобождении только в случае реализации жилых домов и других жилых помещений. Таким образом, предприятия и ИП (кроме применяющих УСН) должны начислять НДС при продаже коммерческих помещений.

    Вывод: сделки купли-продажи коммерческой недвижимости не льготируются при начислении НДС. Однако порядок действия указанного налога предполагает вычет «входного» НДС, что можно применить в данном случае.

    Следует обратить внимание на то, что независимо от статуса налогоплательщика должна быть подана декларация и уплачен налог. Сумму налога налогоплательщик рассчитывает самостоятельно. При этом налоговым законодательством не предусмотрено полное освобождение от уплаты налогов.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Налогообложение доходов от продажи коммерческой недвижимости в 2016 году. Законные способы уменьшения налогов при продаже нежилых помещений с 1 января 2016 года.

    1. Последние изменения в законодательстве

    В 2106 году произошли коренные изменения, касающиеся расчета доходов, полученных продавцами коммерческой недвижимости. Раньше была распространена практика занижения в договоре купли — продажи недвижимости ее реальной стоимости. Теперь этот способ потерял свою актуальность, поскольку налоговые органы будут рассчитывать доход продавца в зависимости от кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0.7 Кадастровая стоимость объекта будет определяться по состоянию на 1 января того года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности.

    Вторым новшеством стало изменение срока в течение, которого гражданин должен владеть коммерческой недвижимостью для минимизации налогообложения. Теперь этот срок составляет пять лет, раньше он составлял три года. Новый срок нахождения недвижимости в собственности гражданина не распространяется на сделки с нежилыми помещениями, полученными продавцом по наследству, не распространяется на сделки по дарению недвижимости между близкими родственниками, на приобретение недвижимости в результате приватизации или в результате заключения договора ренты. Если гражданин приобрел свою недвижимость до 01 января 2016 г., то на него по-прежнему распространяется трехлетний срок нахождения нежилой недвижимости в собственности.

    2. Как уменьшить сумму налогов?

    2.1. Получение налогового вычета.

    Налоговый кодекс, позволяет гражданам уменьшать сумму налога на доходы полученные от реализации недвижимости, за счет имущественного налогового вычета.

    Рассчитать налоговый вычет можно следующим способом: кадастровая стоимость объекта умножается на 0.7, потом из полученной суммы вычитается 1 млн руб. полученный результат и будет облагаться налогом в 13%. На практике у наших клиентов часто возникает вопрос, об использовании налогового вычета, в случае продажи нескольких объектов недвижимости. Имеет ли право гражданин получить налоговый вычет по каждому проданному объекту недвижимости? Налоговый вычет можно оформить только на совокупный доход, который гражданин получил от продажи недвижимости.

    2.2. Уменьшение суммы налога на сумму расходов, затраченных на покупку коммерческой недвижимости.

    Существует и другой способ сократить сумму налога, на сумму расходов, затраченных продавцом на покупку объекта нежилой недвижимости. Необходимо помнить, что затраты продавца необходимо подтвердить документально. К таким расходам, можно отнести расходы на строительство объекта коммерческой недвижимости, расходы на ремонт помещения и другие расходы. Хотим обратить особое внимание наших клиентов, что комиссия, которую покупатель заплатил агентству недвижимости за услуги по поиску необходимого ему помещения, также включается в состав расходов на покупку коммерческой недвижимости. Документами, подтверждающими расходы, могут быть договоры купли — продажи недвижимости, договоры оказания услуг, выполнения работ, договоры купли — продажи стройматериалов, акты приема – передачи результатов работ, товарные накладные, документы, подтверждающие перечисление или передачу денежных средств за недвижимое имущество, выполненные работы или оказанные услуги.

    2.3. Продажа коммерческой недвижимости индивидуальными предпринимателями

    Доходы, полученные от индивидуальной предпринимательской деятельности, облагаются по ставке 6%, поэтому некоторые специалисты рекомендуют приобрести статус индивидуального предпринимателя перед продажей коммерческой недвижимости. Однако, так можно продать не любую недвижимость. МИНФИН РФ в своем письме от 29 апреля 2013 г. N 03-11-11/15091 разъяснил, особенности налогообложения доходов индивидуальных предпринимателей, полученных от продажи недвижимости. В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов. При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании п. 3 ст. 346.11 Кодекса. Таким образом, приобретение статуса индивидуального предпринимателя для применения при налогообложении ставки налога 6 % гражданину придется доказать, что принадлежащая ему коммерческая недвижимость использовалась им для осуществления предпринимательской деятельности, после приобретения статуса индивидуального предпринимателя. Следует отметить, что при принятии решения о том, получать статус индивидуального предпринимателя или нет, необходимо учитывать также, что в период действия статуса необходимо вести бухгалтерский учет и нести другие расходы, связанные с ведением предпринимательской деятельности.

    Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!

    Добавить комментарий

    Your email address will not be published. Required fields are marked ( Обязательно )

    Adblock detector