Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53
Вы здесь:  / Юридические справки / Нарушение прав собственников многоквартирного дома

Нарушение прав собственников многоквартирного дома

Права и обязанности собственников жилья в многоквартирном доме

Владельцы объектов недвижимости имеют определенные права относительно своих квартир. Помимо самого собственника в ней могут проживать, временно или постоянно, другие жильцы.

Они тоже обладают правами и обязанностями. Также жители многоквартирного дома могут распоряжаться общедомовым имуществом. Каждый из этих аспектов требует к себе отдельного внимания.

Правомочия собственника

Основные права, относящиеся к жилплощади, сформулированы следующим образом:

  1. Право владения. Под этим подразумевается, что гражданин обладает жилой площадью и может ее удерживать, а также ограничить доступ в помещение посторонних людей.
  2. Право пользования. Владелец имеет возможность не только проживать в квартире, но и извлекать из нее прибыль.
  3. Право распоряжения. Собственник вправе совершать любые действия с объектом недвижимости: продажу, дарение, обмен.

Как гласит Жилищный кодекс, полезные площади многоквартирных домов, в первую очередь, должны быть использованы для проживания. Но, помимо этого, владелец квартиры имеет возможность использовать свою собственность для трудовой деятельности.

Жильцы могут оборудовать в ней студию, производить товары или просто работать на компьютере. Главный критерий, который ограничивает такое применение жилплощади – деятельность не должна затрагивать права ни одного из соседей.

Это означает, что нельзя осуществлять шумные работы, особенно в ночное время, а производство не должно быть связано с ядовитыми и сильно пахнущими веществами.

Кроме индивидуального пользования, собственник имеет полное право временно сдавать в аренду свободную площадь. При этом арендатором может выступать не только физическое лицо, но и юридическое.

Последний вариант требует заключения официального договора аренды, и использоваться квартира может исключительно для проживания. Например, размещения сотрудников фирмы во время командировок.

Что запрещено

Помимо запрета на нарушение прав граждан, проживающих рядом, существуют еще ряд действий, осуществлять которые собственнику не разрешается.

Владелец квартиры не имеет права самостоятельно демонтировать, пусть даже временно, части коммуникаций, проходящие через его жилплощадь.

На проведение любых подобных работ должно быть получено определенное разрешение, а некоторые действия обязаны выполнять исключительно профессиональные сотрудники соответствующих служб.

К примеру, перенос газовой плиты, при котором необходимо внести изменения в конструкцию газопровода. Собственноручно владелец квартиры не имеет право этого сделать, так как малейшее нарушение техники безопасности может привести к серьезным негативным последствиям.

Самостоятельное изменение планировки жилплощади ее собственником также невозможно. Прежде чем осуществить какие-либо изменения, владелец должен получить на них официальное разрешение. Осуществив незаконную перепланировку, можно нанести серьезный вред общему имуществу жилого дома, что может спровоцировать разрушение здания.

Жильцы, не являющиеся собственниками

Кроме самого владельца жилья на территории его квартиры имеют право находиться и иные лица, на которых не распространяется право собственности на объект недвижимости. В подавляющем большинстве случаев это члены его семьи, зарегистрированные временно или постоянно.

Согласно Жилищному кодексу, членами семьи признаются супруги, дети, а также родители. В некоторых ситуациях другие лица могут считаться членами семьи.

Собственник вправе зарегистрировать их, постоянно либо временно, в своей квартире, и тогда они автоматически получают статус членов семьи с юридической точки зрения.

Жильцы, временно либо постоянно прописанные, имеют такое же право пользования жилплощадью, как и сам владелец. Но, при появлении намерений заняться трудовой деятельностью, сдать часть площади в аренду или провести перепланировку жилья, они обязаны получить согласие собственника, и лишь после этого осуществлять какие-либо действия.

Одновременно с правами, временно зарегистрированные жильцы получают и обязанности. Граждане, за исключением недееспособных лиц, в полном объеме несут бремя ответственности за состояние квартиры и использование ее по прямому назначению.

Они должны оплачивать предоставление коммунальных услуг в полной мере по фиксированным тарифам. Оплата налога на имущество целиком возлагается на владельца квартиры.

Права после прекращения семейных отношений

Ярчайшим примером такой ситуации является развод. Когда гражданин перестает быть членом семьи собственника жилья, он не может претендовать на право пользования квартирой.

Но и из этого правила существуют исключения.

  1. Категорически запрещено выселять несовершеннолетнего ребенка.
  2. Право на пользование объектом недвижимости возможно восстановить через суд, если после завершения семейных отношений у человека нет другого варианта жилья. В судебной практике известны ситуации, когда собственника обязывают обеспечить бывшего члена семьи иной жилплощадью.
  3. Семейный кодекс определяет, что если супруг (или супруга) владельца квартиры был зарегистрирован в этом жилом помещении, то даже после развода он имеет полное право там проживать. При возникновении такой ситуации, необходимо обращаться в суд или заниматься продажей квартиры. Тогда бывший член семьи может быть снят с регистрации.

Для того, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций, связанных с пользованием объектом недвижимости, нужно заранее составить и подписать официальный документ. В зависимости от степени родства это брачный договор, договор пожизненного содержания или договор ренты.

В тех случаях, когда жилье в многоквартирном доме не оформлено в собственность, после проведения приватизации собственниками становятся все зарегистрированные жильцы.

Права жильцов относительно общего имущества многоквартирного дома

В соответствии с жилищным законодательством общедомовое имущество находится в долевой собственности владельцев жилплощади.

К нему относятся помещения и объекты, не входящие в состав квартир:

  • межэтажные лестницы и лестничные площадки;
  • лифты и их шахты;
  • коридоры, если таковые имеются;
  • крыши;
  • чердачные помещения;
  • подвалы, с помощью которых обеспечивается доступ к коммуникациям;
  • придомовая территория многоквартирного дома со всеми расположенными на ней объектами и элементами благоустройства.

Все собственники жилья имеют равные права на пользование, владение и распоряжение данным имуществом.

Помимо непосредственного использования владельцы объектов недвижимости могут осуществлять перепланировку или реконструкцию этих объектов. Нередко это объединение жилых и чердачных помещений, пристройки или расширение дома, увеличение площади чердака.

Такие работы проводятся для оборудования разнообразных объектов благоустройства, например, создание веранд, зимних садов или спортивных залов, или же для сдачи свободных площадей в аренду.

Очень важную роль играет право собственности на придомовую территорию. Это не просто участок земли под домом и вокруг него, но также все постройки и иные элементы, расположенные на этой площади.

Только сами жильцы имеют право решать, что будет располагаться на общедомовой территории. Без их согласия не может осуществляться строительство гаражей, магазинов, детских площадок или парковок. Любые работы по созданию каких-либо объектов, осуществляемые без ведома жильцов, являются абсолютно незаконными.

Все решения, связанные с общим имуществом, должны быть согласованы на общем собрании жильцов. Для осуществления некоторых действий требуется разрешение от органов местного самоуправления.

Чтобы его получить, обязательно нужно предоставить протокол собрания собственников жилья, в котором отмечено согласие большинства жильцов на реконструкцию или строительство нового объекта. В данной ситуации не учитываются голоса временно или постоянно зарегистрированных граждан, которые не имеют права собственности на объект недвижимости.

Собственники жилья имеют право сдавать в аренду нежилые помещения, расположенные на первом этаже дома, а также часть общедомовой площади. Финансовые средства, полученные в результате совершения такой сделки, могут быть направлены на благоустройство, ремонт, оплату труда консьержа.

Несмотря на то, что придомовая территория находится в общедолевом владении всех жильцов, невозможно выделить ее конкретную часть в пользование одного или нескольких граждан. Также нельзя самовольно размещать во дворе гаражи, организовывать посадку растений и проводить иные работы.

Даже являясь владельцем, все действия нужно непременно согласовывать с остальными соседями на общедомовом собрании.

Обязанности жильцов

Наряду с правами, у собственников существует ряд обязанностей, связанных с эксплуатацией дома в целом и его личной квартиры в частности. Это распространяется также и на временно зарегистрированных граждан, проживающих на данной жилплощади.

В первую очередь, владелец жилья несет ответственность за содержание в надлежащем состоянии всего общедомового имущества. Это также касается и собственников коммунальных квартир.

Каждый жилец, временно или постоянно зарегистрированный в квартире, должен соблюдать права соседей, не игнорировать правила пользования помещениями общего назначения и правила содержания общедомового имущества.

К примеру, жильцы, чьи квартиры находятся на первом этаже дома, все равно должны оплачивать ремонт и обслуживание лифта, даже если они им никогда не пользуются. А владельцы жилья на верхних этажах обязаны принимать участие в ликвидации затопления подвала, хотя может показаться, что их это практически не касается.

Читать дальше:  Как обращаться к судье в административном процессе

Все без исключения собственники обязаны оплачивать расходы, связанные с содержанием, ремонтом и благоустройством общего имущества. К ним относится оплата услуг управляющей компании, различные платежи и взносы, обязательные для членов ТСЖ.

Владельцы жилплощади, не являющиеся членами подобных организаций, вносят плату на ремонт и обслуживание в соответствии с Жилищным кодексом. Размер взносов рассчитывается, основываясь на площади объекта недвижимости, который находится в собственности гражданина.

Также каждый собственник и зарегистрированный гражданин должен своевременно оплачивать коммунальные платежи. При возникновении определенной суммы задолженности подача воды, газа или электричества в квартиру может быть приостановлено. Возобновить ее можно только после того, как долг будет выплачен в полном размере.

Похожие записи:

Один комментарий на запись “ Права жильцов многоквартирного дома ”

Дурдом . Проживаю в доме с 1980 года . На плоской крыше стояли антенны для моей любительской радиостанции . После снятия антенн для для капитального ремонта крыши не могу даже 1 антенну установить-ЖЭУ не дает ключи- 3 . жильца против . Неужели надо собирать собрание жильцов ?

Статьи по теме

Понятие права собственности на общее имущество в многоквартирном доме формировалось по мере изменения отношения государства к праву собственности на недвижимое имущество в целом. На практике возникает множество вопросов правоприменения нового законодательства. Чаще всего это касается признания долевой собственности общего имущества и права собственности на земельный участок под многоквартирным домом.

О праве собственности на объект

Прежде всего рассмотрим, что представляет собой право собственности на помещения в многоквартирном доме.

В результате приватизации государственного и муниципального фонда Российской Федерации появился частный жилищный фонд, и на сегодняшний день его доля является преобладающей по отношению к первым двум. Исходя из императивной нормы гражданского и жилищного законодательства, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме (МКД) к собственнику такого помещения переходит доля в праве на общее имущество в данном доме.

Перечисленные преобразования послужили основой для возникновения обязательств собственников помещений в многоквартирном доме по содержанию общего имущества в таком доме.

Вместе с тем органы местного самоуправления, органы государственной власти еще довольно продолжительное время после начала приватизации содержали общее имущество в многоквартирных домах и распоряжались им, передавая данное имущество в аренду третьим лицам и даже отчуждая его.

Причин возникшей путаницы в данном вопросе несколько:

– передача государственного и муниципального жилищных фондов в оперативное управление или хозяйственное ведение дирекциям единого заказчика. Данное имущество было поставлено на баланс названных организаций и зачастую числится там по сей день;

– регистрация права государственной и муниципальной собственности на помещения в многоквартирном доме соответствующими органами на протяжении многих лет. И этот процесс нельзя назвать завершенным;

– утрата правоустанавливающих документов или документации, на основании которой можно определить правообладателей на спорные помещения в МКД;

– отсутствие нормативно-правового регулирования учета объектов общего имущества в МКД.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться за информацией о праве собственности на такое имущество в следующие органы и организации:

– в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, – с запросом о зарегистрированных правах на спорный объект;

– в органы местного самоуправления (государственной власти субъекта РФ или государственной власти РФ) – с запросом:

— о зарегистрированных правах органа местного самоуправления (государственной власти субъекта РФ или государственной власти РФ) на спорный объект;

— предоставлении распорядительного акта органа местного самоуправления (государственной власти субъекта РФ или государственной власти РФ) о распределении долей во вновь построенном доме;

– органы технической инвентаризации – с запросом о функциональном назначении спорного объекта;

– в проектную организацию, осуществляющую проектирование дома, – с запросом о функциональном назначении спорного объекта;

– к застройщику с запросом:

— о распределении долей во вновь построенном доме;

— функциональном назначении спорного объекта.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” САЙТ сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ “О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации” САЙТ государственный орган, орган местного самоуправления обязаны в течение 30 дней дать объективный и всесторонний ответ на обращение граждан.

Особенности споров о правах на земельные участки

Следует отметить, что вследствие неурегулированности законодательства и отсутствия практики решения вопросов о собственности на земельные участки и объекты согласно новому законодательству сегодня эти споры решаются неоднозначно.

Особенности споров о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, заключаются в следующем:

– согласно жилищному законодательству собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества;

– по заявлению любого собственника помещений в многоквартирном доме органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен МКД;

Согласно постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности ч. 2, 3 и 5 ст. 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 188-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – Вводной закон) если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на такой участок у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Вводного закона если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на такой участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона). Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в МКД не требуется.

Если же земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В таком случае собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен МКД и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав (даже если эти нарушения не были соединены с лишением владения), а также право на защиту своего владения. Эти требования могут выставляться в отношении, в частности, собственника земельного участка.

Собственники помещений вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен их дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45, 46 ГК РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.

В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

Читать дальше:  Должностные обязанности старшего воспитателя в доу

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Перечисленные позиции обобщены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

Доказательство права собственности на объект

Зачастую у собственников возникает необходимость доказательства права собственности на объект. В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Согласно ч. 3 ст. 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо нанесением надписи на документ, представленный для регистрации.

Государственная регистрация права на недвижимое имущество в соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации прав, Закон № 122-ФЗ) САЙТ является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При этом следует учитывать, что ч. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав установлена норма, согласно которой государственная регистрация прав, осуществлявшаяся в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу данного Закона, является юридически действительной, а права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Возникновения права общей собственности на общее имущество в МКД

Исходя из положений гражданского и жилищного законодательства и практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К общему имуществу в МКД в соответствии со ст. 36 ЖК РФ относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании, оборудование и т. д.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в таком доме, в собственность иного лица.

По мнению Президиума ВАС РФ, право общей долевой собственности на общее имущество в МКД (в частности, на подвал) возникает только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики”, Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

ПОЛНОСТЬЮ статью можно прочитать в мартовском номере журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера"

Источник: В подготовке материала использована статья
Королева Е.Е., адвоката, «Советник юриста», № 1, 2010г.

Защита прав жильцов в административном порядке

Государственный контроль за соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 20 Жилищного кодекса РФ) – это контроль за исполнением Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491. Указанный контроль осуществляется в условиях изменения федеральным жилищным законодательством роли и места собственников помещений и привлекаемых ими управляющих и подрядных организаций. Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме обеспечивается собственниками помещений, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется органами государственной жилищной инспекции.

Отношения с управляющей организацией — это договорные отношения по техническому обслуживанию и ремонту. Качество услуги должно соответствовать условиям, установленным договорами, законами, стандартами (ст. 22 Гражданского кодекса РФ, ст. 4 Закона о защите прав потребителей). Управляющая организация обязана производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, сохранность жилищного фонда.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом (ч. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, управляющая организация является ответственным лицом за содержание, предоставление коммунальных услуг, ремонт указанного дома, а также за соответствие его технического состояния действующим требованиям законодательства и, следовательно, субъектом ответственности по названной статье.

Чтобы заставить управляющие организации выполнять свои обязанности добросовестно, гражданину (группе граждан) следует обращаться в ГОСУДАРСТВЕННУЮ ЖИЛИЩНУЮ ИНСПЕКЦИЮ с жалобой, в которой содержится просьба о проведении проверки состояния жилого дома и привлечении управляющей организации к административной ответственности по ст. 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях – нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений влечет наложение административного штрафа. Жалоба есть основание для проведения проверки Государственной жилищной инспекцией фактов, изложенных в ней. Указанные обстоятельства послужат основанием для составления инспекцией протокола об административном правонарушении и вынесения постановления о привлечении управляющей компании к административной ответственности в виде взыскания штрафа в сумме от 40 000 до 50 000 руб. за ненадлежащее исполнение ею своих обязанностей, выразившееся, например, в:

  • не обеспечении удаления сосулек с фасада здания;
  • не устранении неисправностей инженерных систем и оборудования, вызывавших увлажнение подвального перекрытия и подтопление подвальных помещений;
  • не проведении дератизации, дезинфекции и дезинсекции подвальных помещений;
  • не устранении нарушений креплений защитных ограждений у оконных проемов на межэтажных площадках лестничных маршей, не восстановлении разрушенной тепловой изоляции центрального отопления и водоснабжения и т.д.
Читать дальше:  Как пишется расписка в получении денежных средств

Таким образом, органы государственной жилищной инспекции вправе проводить инспекционные проверки. При выявлении нарушений в ходе проверок виновным выдаются предписания об их устранении. Согласно ст. 23.55 КоАП РФ органами государственной жилищной инспекции рассматриваются дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.21-7.23 КоАП РФ. К ним относятся нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нарушение в области обеспечения населения коммунальными услугами.

Ответственность наступает при выявлении фактов нарушения требований разрешительного порядка переустройства, стандартов качества строительных и иных услуг, при установлении низкого качества работ и при наступлении отрицательных последствий переустройства, существенно ухудшающих условия использования жилого помещения.

При составлении жалобы ключевой элемент – правовой акт Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170). При поступлении жалобы должностные лица Инспекции обязаны провести проверку изложенных фактических данных и принять одно из двух решений: отказать в удовлетворении жалобы либо удовлетворить ее. Считается, что данное обращение с жалобой будет эффективным средством давления на руководство управляющей организации исходя из следующих факторов:

  • срок рассмотрения жалобы и принятия по нему решения один месяц ( при обращении в суд сроки принятия окончательного решения могут составить год и более);
  • простота обращения — жалоба составляется в произвольной форме, государственной пошлиной не облагается, нет необходимости прилагать документы, подтверждающие факт договорных отношений с управляющей организацией, факт наличия прав на жилое помещение, а также лично либо через представителя доказывать в судебном заседании факт нарушения со стороны управляющей организации;
  • обратиться может любой гражданин либо юридическое лицо (если лицо, проживающее в жилом помещении, опасается лично обратиться в Инспекцию);
  • установить факт нарушения достаточно легко – должностное лицо должно прибыть на место, произвести осмотр, по результатам составить акт проверки; на его основе принимается решение о привлечении к административной ответственности;
  • при удовлетворении жалобы на управляющая организация может быть обязана устранить нарушения в определенный срок, также штраф от 40 ООО до 50 ООО руб.;
  • Государственная жилищная инспекция вправе делать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий управляющих организаций, если юридические и физические лица, осуществляя свою профессиональную деятельность, связанную с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда, грубо нарушают законодательство.

В зависимости от решения Инспекции возможны два варианта дальнейших действий.

Вариант первый: жалобу удовлетворили. В случае неисполнения предписаний Инспекции в установленный последней срок ставится вопрос о привлечении виновных за неисполнение предписаний жилищной инспекции путем повторного обращения в Инспекцию (жалобу желательно подавать другим жильцам дома). Обращаться можно неограниченное число раз, по любым жилым домам, входящим в сферу деятельности управляющей организации, тем самым вызвав неоднократное привлечение к административной ответственности, что в конечном счете вынудит управляющую организацию исполнить свои обязательства перед жильцами. В силу п. 2 ч. 1 ст. 4.3 КоАП РФ обстоятельством, отягчающим административную ответственность, признается повторное совершение однородного административного правонарушения, если за совершение первого административного правонарушения лицо уже подвергалось административному наказанию, по которому не истек срок, предусмотренный ст. 4.6 КоАП РФ.

Вариант второй: жалобу не удовлетворили. Следует обжаловать отказ в суд (и обратиться в прокуратуру). Обжаловать как действия, так и бездействие должностных лиц (по обстоятельствам). Важно не пропустить сроки обжалования. Также следует подавать аналогичные жалобы от других жильцов, что в конечном счете вынудит Инспекцию принять необходимое вам решение.

ОСНОВНЫЕ АКТЫ, НА КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ССЫЛАТЬСЯ

В области эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда это Правила и нормы технической эксплуатации, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает: управление жилищным фондом, в том числе организацию эксплуатации; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий; санитарное содержание (п. 1.8). Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по осуществлению контроля за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг (п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме; утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42).

Административная ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений предусмотрена ст. 7.22 КоАП РФ. Этими лицами являются их собственники; организации, принявшие на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда (управляющие организации), а также организации, которым указанные функции переданы управляющей организацией на основании гражданско-правовых договоров.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Согласно п. 16 Правил содержания надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ.

Следовательно, для привлечения к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ необходимо доказать, что лицо является ответственным за содержание жилых домов и (или) жилых помещений и им нарушены правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, в том числе противоправное бездействие в виде нарушения Правил технической эксплуатации жилищного фонда.

Управляющая организация за плату обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями (ст. 162 ЖК РФ).

Важно:

  • управляющая организация наделена функциями заказчика по комплексу работ, связанных с. жилищно-коммунальным обслуживанием, и с момента принятия в управление многоквартирных домов несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязательств;
  • жалобу можно подавать только на нарушение правил содержания исключительно общего имущества, т. е. имущества находящегося за пределами конкретной квартиры (чердаки, подвалы, перекрытия, крыша, внешние швы, стыки конструкции дома, эл. щитовые, лифты и т. д.);
  • жалобы на каждый вид нарушений лучше подавать отдельно;
  • жалобу может подать любой гражданин, а не только лицо, проживающее в жилом помещении;
  • одновременно с подачей жалобы желательно обратиться в прокуратуру с заявлением об установлении контроля за проведением проверки жилищной инспекции по заявлению с целью устранить возможность сговора (так называемое «телефонное право») должностных лиц, проводящих проверку, и сотрудников управляющей организации;
  • необходимо контролировать сроки проведения проверки, дабы иметь возможность обжаловать результаты в суд;
  • корреспонденцию необходимо отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • по возможности необходимо непосредственно участвовать при проведении осмотра должностным лицом жилищной инспекции, организовать транспорт для доставки должностного лица. Это в интересах самих жильцов, т.к. в практике были случаи составления акта проверки в кабинете, без выезда на место;
  • ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ — довольно действенный аргумент в общении с управляющими компаниями; судебная практика по данной категории дел показывает, что суды при обращении управляющих компаний с иском о признании действий государственных жилищных инспекций, наложивших крупный штраф, незаконными отказывают обратившимся в удовлетворении иска. Ссылки управляющих компаний на недостаточность финансирования во внимание судами принимаются, но от административной ответственности не освобождают.

Код для блогов / сайтов
Разместить ссылку на материал:

Алексеевский ставропигиальный женский монастырь

Добавить комментарий

Your email address will not be published. Required fields are marked ( Обязательно )

Adblock detector