Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53
Вы здесь:  / Юридические справки / Нотариальная форма договора купли продажи квартиры

Нотариальная форма договора купли продажи квартиры

Содержание

Скачать образцы договоров купли продажи

Обозначить отношения между субъектами в правовом поле проще всего с помощью договора. Договор – документ, который не устанавливает ограничений в количестве сторон и их юридическом статусе.

То есть сторонами могут быть граждане и юрлица. На законодательном уровне РФ определены категории договоров, которые требуют нотариального заверения, иначе они не будут иметь юридической силы. Нотариальный договор оформляется на пронумерованных бланках с несколькими уровнями защиты. Название и номер вносятся в соответствующий реестр.

Нотариальный договор: в каких случаях не обойтись без помощи нотариуса

Нотариально заверенный документ дает сторонам уверенность в корректности составления, соответствии действующим нормам законодательства, юридической силе документа. К нотариальным договорам относятся:

  • дополнения к нотариально заверенному договору;
  • договор пожизненного содержания;
  • рента;
  • брачный контракт;
  • договор об оплате алиментов;
  • завещание и все изменения к первоначально заверенному документу;
  • доверенности для оформления нотариально заверяемых документов и для передоверения;
  • договор о намереньях (если основной должен заверяться нотариально);
  • договор залога, дополнения к нему;
  • ипотека;
  • купля-продажа недвижимости;
  • договор, переводящийся с иностранных языков.

Преимуществом обращения к нотариусу является помощь в корректном составлении документа. Вы можете предварительно прислать все документы для проверки данных или составлять договор уже в нотариальной конторе.

В договоре пожизненного содержания и ренты предметом являются имущественные права на движимое и недвижимое имущество соответственно. Наличие родственных связей между сторонами не обязательно. Передача в собственность имущества происходит взамен на пожизненное содержание. В договоре подробно описываются условия содержания – уход, оплата лечения, покупка продуктов, ежемесячная выплата фиксированной суммы средств (с индексацией или без). Документ предусматривает пользование имуществом передающей стороной до момента ее смерти.

Брачный контракт определяет условия распоряжения имуществом, нажитым в браке, и разделение капитала в случае развода. Все условия устанавливаются в индивидуальном порядке и не имеют ограничений со стороны законодательства. Обязательным является согласие двух сторон. Без заключения брачного договора все имущество считается совместным и при разводе делится пополам или по обоюдному согласию.

Договор об оплате алиментов заключается при разводе или в случае существования доказательств об отцовстве. Подписание может осуществляться по инициативе сторон или после установления решения суда.

Завещание устанавливает порядок распоряжения имуществом завещателя после его смерти. Инициатором является сам завещатель. Наследниками могут выступать родственники, лица, не имеющие родственных связей с наследодателем, юридические лица, несовершеннолетние и нерезиденты страны. Также завещание может составляться с целью исключить установленные лица из числа наследников (кроме определенных обязательных наследников согласно с законодательством РФ). Капитал может делиться в процентном соотношении или выделяться в натуре для каждого наследника.

Договор залога и ипотеки заверяется нотариально в случае, если имущество, которое является предметом документа, было приобретено или приобретается в браке. Также у имущества может быть несколько владельцев, не имеющих родственных связей. В таком случае у нотариуса оформляется разрешение на покупку или продажу от второго из супругов (или второго владельца).

Перевод договора с иностранного языка удостоверяется нотариусом для приобретения юридической силы на территории России. Удостоверение необходимо даже для контрактов, которые не входят в перечень обязательных к нотариальному оформлению в стране происхождения.

Типовая форма нотариального договора

В верхней части договора указывается его название и номер. Номер может определяться нотариусом либо одной из сторон. Обязательно указывать дату и место составления документа. Далее обозначаются лица, между которыми заключается договор. Обязательные данные для физических лиц:

  • полное имя, фамилия, отчество;
  • данные документа, удостоверяющего личность (паспорта, временного удостоверения);
  • полный адрес прописки и фактического проживания (если адреса отличаются).

Для юридического лица:

  • указание формы собственности (ЧП, ООО, ЗАО или другая);
  • полное название (согласно свидетельству);
  • данные представителя – директора, исполняющего обязанности директора, ответственного лица, которое имеет право представлять предприятие согласно доверенности (по аналогии с данными физлица);
  • данные доверенности – номер, дата подписания.

В первом пункте указывается предмет договора с подробным описанием. Если речь идет о покупке квартиры, например, – указывается ее адрес, данные из реестра регистрации недвижимого имущества и технического паспорта. Стоимость предмета договора указывается в национальной валюте, обозначается, прописывается цифрами и прописью. Если он расположен за пределами Российской Федерации, изготовлен в иностранном государстве, или для его приобретения одна из сторон оформляет кредит в иностранной валюте, в договоре указывается стоимость в иностранной валюте и ее эквивалент в национальной по действующему курсу валюте на дату подписания договора.

Для определения рыночной стоимости движимого и недвижимого имущества необходимо заказать его независимую оценку. Услугу имеют право предоставлять только компании с соответствующей лицензией. Также практикуются варианты указания балансовой, ликвидационной, договорной стоимости или стоимости от производителя. Указание заниженной цены предмета соглашения для уплаты меньшей суммы пошлины приводит к проблемам в процессе разрешения споров.

Второй пункт – обязанности сторон – определяет точные условия взаимодействия сторон по отношению к предмету договора: сроки оплаты, условия передачи имущества в пользование. Оплата может быть разовой и в полном размере либо разбиваться на части – с предоплатой, рассрочкой платежей, расчетом за каждый этап выполнения работ (для договоров оказания услуг).

Третий пункт договора – ответственность сторон. В нем определяются штрафные санкции (неустойка, пеня, штраф) за нарушение пунктов соглашения. К примеру:

  • несвоевременная поставка товаров, передачи имущества в пользование;
  • несвоевременная оплата;
  • передача имущества в несоответствующем договоренности состоянии;
  • несоответствие качества и сроков выполненных услуг.

Размер штрафа может обозначаться в процентном соотношении к указанной стоимости предмета договора или в фиксированной сумме за каждый день просрочки выполнения обязательств. Стоит также обозначить действия сторон в случае форс-мажора – обстоятельств, возникновение которых не зависит от сторон.

В договоре о передаче имущества можно указывать наличие дефектов (при их существовании). Так стороны обезопасят себя от будущих претензий. Описание должно быть подробным и точным. Если дефект, например, царапина, то стоит указать место ее расположения, размер, форму.

В четвертом пункте указывают условия расторжения или прекращения договора. Договор может считаться выполненным при подписании акта приема-передачи, акта выполненных работ или после уплаты полной суммы стоимости предмета сделки. К нотариальным договорам можно оформлять изменения, делать правки и дополнения. Чтобы предусмотреть эту возможность необходимо указать в основном договоре соответствующий пункт. Внесение изменений возможно только в письменном виде. Стоит указать возможность внесения изменений в одностороннем порядке. Документ должен быть заверен нотариально.

Условия досрочного расторжения договора определяет Гражданский кодекс Российской Федерации. В договоре можно делать ссылку на пункты ГК РФ или формулировать условия расторжения в индивидуальном порядке.

В прочих приложениях (пятом пункте) указываются условия решения споров, случаи, в которых стороны освобождаются от ответственности, возможность привлечения третьих сторон к выполнению условий договора. Так же указывается информация о сроках уведомления сторонами об изменении их реквизитов или возникновении форс-мажорных обстоятельств.

Шестой пункт – реквизиты и подписи сторон. Каждая из сторон указывает полное наименование (ФИО) и адрес регистрации. Физические лица оставляют подпись. Для юридических лиц предусмотрена подпись ответственного лица, от чьего имени заключается договор и печать предприятия.

Договор распечатывается на нотариальных бланках и на каждой странице в нижнем колонтитуле стороны ставят свои подписи (юридические лица дополнительно проставляют печать). Каждая страница нумеруется, между страницами не выполняется перенос слов. На последнем бланке не допускается размещение только пункта с реквизитами сторон.

Читать дальше:  Имеют ли право отключать электричество за неуплату

В зависимости от вида договора, он может быть дополнен пунктами. При заключении нотариального договора стоит помнить – чем больше условий будет прописано в документе, тем проще будет дальнейшее сотрудничество между сторонами. Именно поэтому стоит обратиться к нотариусу для получения квалифицированной консультации.

Составление договора у нотариуса

Нотариальная контора и бюро переводов на «Окской» предоставляет услуги составления и заверения договоров. Для составления договора нотариусом можно предоставить копии документов в распечатанном или электронном виде:

  • удостоверяющие личность сторон (для физических лиц) и свидетельства о регистрации и лицензии для осуществления деятельности (юридических лиц);
  • доверенности, согласно которым лица представляют интересы предприятий или граждан;
  • документы, сопровождающие предмет договора – технические паспорта, свидетельства на право собственности, договора купли-продажи и другие.

В день осуществления сделки стороны предоставляют оригиналы документов для сверки. Договор может составляться по форме, предоставленной клиентами или по типовой форме. Чтобы учесть все особенности сделки необходимо обозначить подробные условия проведения сделки. Нотариус знакомится с содержанием договора и по запросу клиентов вносит дополнения или корректирует существующие пункты.

Для оформления договоров «под ключ», стороны могут предоставить нотариусу доверенность для представления их в соответствующих государственных органах и службах. Так клиенты избавят себя от необходимости самостоятельно заниматься подготовкой документов. Важно учитывать, что нотариус разъясняет условия договоров и их последствия и не может принимать сторону только одного из участников договора.

В случае невозможности подписания сделки в нотариальной конторе, мы предлагаем услугу выезда нотариуса на дом или в офис. Для нотариального заверения договоров в любом случае требуется личное присутствие всех сторон и наличие документов, удостоверяющих их личность.

Обращаем ваше внимание на то, что данный интернет-сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями ч.2 ст.437 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сделки с недвижимостью сопряжены со значительными имущественными рисками как для продавца, так и для покупателя. А потому для них вполне закономерно желание максимально обезопасить себя от нежелательных последствий. Но способен ли им в этом помочь нотариус? И действительно ли необходимо его участие в процедуре купли-продажи?

Нужен ли нотариус при покупке квартиры? В каких случаях?

В сферу влияния нотариуса при оформлении купли-продажи могут входить следующие действия:

  1. Удостоверение договора купли-продажи.
  2. Выдача доверенностей добровольным представителям от сторон сделки.
  3. Принятие денежных средств от покупателя на депозит с целью обеспечения исполнения обязательств по договору.
  4. Передача запроса о государственной регистрации недвижимости в Росреестр.
  5. Консультирование и разъяснение правовых последствий сделки.
  6. Рассылка извещений о продаже доли квартиры остальным сособственникам.
  7. Установление личности обратившихся, их психического состояния и наличия доброй воли на совершение купли-продажи.
  8. Подготовка проекта договора отчуждения имущества.
  9. Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.

Большинство обязанностей нотариуса в рамках совершения купли-продажи осуществляются лишь по желанию заявителей. Его участие будет необходимо в случаях:

  • покупки доли квартиры;
  • передачи продавцом или покупателем полномочий по заключению сделки третьему лицу.

Сделки с долями недвижимости

Законодательство устанавливает нотариальную форму, если по договору купли-продажи передается лишь часть жилплощади.

Перед совершением сделки в таком случае продавцу необходимо разослать уведомления остальным сособственникам с предложением о выкупе доли. Эта обязанность прописана в ст. 250 ГК РФ, а уклонение от нее грозит судебными исками от владельцев остальных долей и переводом прав и обязанностей покупателя на кого-либо из них.

Если же по истечении месяца продавцу не поступит ответ, либо получатели извещений откажутся от покупки части квартиры раньше указанного срока, договор купли-продажи заключается с любым выбранным лицом.

Правда считается, что привлечение к данному процессу нотариуса — самый надежный вариант его осуществления, так как он, в случае возникновения спора, способен дать гарантированное подтверждение исполнения продавцом своих обязательств.

Доверенности

Обратиться к нотариусу придется и в случае, когда кто-либо из сторон желает переложить часть своих полномочий на другого человека, то есть оформить на него доверенность.

Поручить выполнение определенных действий в рамках сделки вправе любой дееспособный совершеннолетний гражданин или законный представитель несовершеннолетнего/недееспособного. Важно, чтобы выбранное ими лицо соответствовало следующим требованиям:

  • возраст старше 18 лет;
  • полная дееспособность;
  • знание русского языка, грамотность.

Для выдачи доверенности продавцу или покупателю следует прийти в нотариальную контору до заключения договора и озвучить перечень обязательств, которые планирует переложить под ответственность своего представителя.

Нотариус оформит письменное полномочие в надлежащем виде, после чего заявитель сможет передать один из экземпляров доверенному лицу.

На этом участие служащего нотариальной конторы может быть окончено. И, если предметом сделки является целая жилплощадь, больше его услуги в обязательном порядке не потребуются.

Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:

  1. Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
  2. Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
  3. Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
  4. Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).

И нотариус, в свою очередь, способен их предотвратить — оценить состояние участников, проверить их документы, разъяснить ключевые правовые особенности производимого действия, а также, в случае необходимости, стать важным свидетелем по делу об оспаривании купли-продажи.

По этой причине некоторые граждане прибегают к услугам нотариуса по личной инициативе, чтобы дополнительно обезопасить себя и гарантировать договору юридическую силу в дальнейшем.

Однако касаемо отчуждения долей жилых помещений, как уже было отмечено выше, нотариальное удостоверение — обязательный этап купли-продажи.

Какие нужны документы для оформления купли-продажи у нотариуса

При визите в нотариальную контору продавцу и покупателю нужно будет предъявить пакет следующих документов (в зависимости от ситуации):

  1. Удостоверения личности (паспорт, свидетельство о рождении).
  2. Доверенность.
  3. Документ, подтверждающий эмансипацию несовершеннолетнего.
  4. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности продавца на квартиру.
  5. Документ, на основании которого было получено право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство).
  6. Договор купли-продажи.*
  7. Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
  8. Квитанция об оплате госпошлины (подается не сразу, а после проверки нотариусом остальных документов).

Порядок оформления договора купли-продажи у нотариуса

Для оформления нотариального договора сторонам и/или их представителям необходимо вместе явиться в любую выбранную ими нотариальную контору или вызвать нотариуса к месту проведения процедуры.

Как проходит сделка купли-продажи:

  1. Изложение нотариусу цели обращения, подача документов, разъяснение ключевых моментов предстоящего действия.
  2. Получение реквизитов на оплату государственной пошлины и нотариального тарифа.
  3. Составление договора, если он не был подготовлен ранее.
  4. Предъявление установленного перечня документов.
  5. Прохождение процедуры удостоверения личности и подтверждения полномочий заявителей.
  6. Ознакомление фигурантов сделки с правовыми последствиями ее совершения.
  7. Подписание договора сторонами.
  8. Удостоверение документа нотариусом.
  9. Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.

Сроки оформления

Оформить сделку можно в течение одного дня, в рамках одного визита к нотариусу. Но только при условии, что:

  • у обратившихся лиц будет собран полный пакет документов;
  • стороны согласовали содержание договора купли-продажи, а в идеале — уже изложили его в надлежащем виде;
  • заявители оплатили или готовы оплатить госпошлину и сопутствующие услуги нотариуса;
  • все участники сделки в сборе и обладают достаточными правомочиями на совершение сделки.

Образец договора купли-продажи

Подходить к составлению договора следует крайне ответственно и, главное, сообща — в документе должны быть учтены требования и пожелания как продавца, так и покупателя.

В тексте акта нужно указать:

  1. Полные ФИО и паспортные данные сторон.
  2. Сущность и точное описание предмета сделки.
  3. Основания для возникновения права собственности на квартиру у продавца, реквизиты подтверждающего документа.
  4. Стоимость жилплощади.
  5. Перечень прав и обязанностей сторон, в том числе касательно распределения между ними расходов по оформлению.
  6. Важные примечания — возможное наличие обременений жилого помещения, прав на его обладание или пользование со стороны третьих лиц и т. п.
  7. Ответственность продавца и покупателя на случай неисполнения установленных прав и обязанностей.
Читать дальше:  Какие документы нужны для отчета по командировке

Договор также может содержать:

  • положения акта приема-передачи объекта (документа, необходимого в качестве подтверждения исполнения обязанностей продавца);
  • порядок и особенности произведения расчетов между продавцом и покупателем;
  • прочие нюансы.

Государственная регистрация недвижимости

В списке услуг, осуществляемых нотариусом по желанию заявителей, присутствует и посредничество в государственной регистрации приобретенной квартиры.

Регистрация — неотъемлемый этап купли недвижимости. В ходе процедуры за покупателем закрепляется право собственности на квартиру и открываются неограниченные возможности по распоряжению ею (продажа, дарение, передача наследникам и т. п.).

Зачем нужен нотариус? Подача на переоформление квартиры в уполномоченный орган через него осуществляется гораздо проще и быстрее, чем через многофункциональные центры или даже напрямую в Росреестр.

Кроме этого исключается вероятность отказа от регистрации по причине несоответствия предъявленной документации, так как нотариус еще при оформлении сделки осуществляет правовую экспертизу.

Риски покупки квартиры через нотариуса

Участие нотариуса в заключении договора в значительной мере исключает риски, свойственные сделкам купли-продажи. Особенно в случае получения от него максимального спектра услуг:

  1. Удостоверение договора снижает вероятность признания сделки недействительной.
  2. Внесение денежных средств за квартиру на депозит нотариуса обеспечивает безопасность произведения расчетов между продавцом и покупателем.
  3. Рассылка предложений о выкупе доли жилья сособственникам позволяет экономить время продавца и повышает ценность доказательств выполнения процедуры (если это потребует суд).
  4. Подача запроса на государственную регистрацию недвижимости ускоряет процесс и гарантирует его выполнение.

К недостаткам можно отнести не столь глубокую правовую проработку ситуации заявителей. Нотариус, к примеру, не подойдет к составлению договора купли-продажи так же ответственно, как юридические специалисты более узкой направленности, а также не проконсультирует по поводу выхода из проблемных ситуаций.

Кто оплачивает договор купли-продажи квартиры: покупатель или продавец

Материальные затраты по оформлению нотариальной сделки, как правило, распределяются между продавцом и покупателем поровну. Но в договоре они могут прописать иной порядок несения расходов, к примеру, возложить их под ответственность одной стороны — только на продавца или покупателя.

Какую ответственность несет нотариус

Многих волнует: несет ли ответственность нотариус за нарушение законодательства или вред, причиненный имуществу граждан в ходе совершения нотариального действия? Ответ можно найти в ст. 17 «Основ законодательства о нотариате».

Мера ответственности назначается в зависимости от того, в какой конторе работает нотариус — государственной или частной:

  • материальный ущерб, принесенный государственным нотариусом, возмещается пострадавшему из государственной казны;
  • вред за неправомерное выполнение обязанностей или бездействие частного нотариуса покрывается за счет его личного имущества или возмещения по договору страхования деятельности.

Кроме этого за нарушение профессиональной этики нотариусы призываются к дисциплинарной ответственности.

С жалобами на противоправную деятельность специалиста, повлекшую нематериальный ущерб, можно обратиться в территориальную нотариальную палату. А, если в результате нарушения пострадало имущество заявителя, иск о взыскании компенсации направляется в уполномоченную судебную инстанцию.

Можно ли продать квартиру без нотариуса

К оформлению сделок по отчуждению целой квартиры одному покупателю не обязательно подключать нотариуса. Все этапы процедуры можно выполнить самостоятельно.

В качестве альтернативы сторонам сделки доступны:

  • Банковские учреждения — для произведения безопасных расчетов.
  • Почта России или курьерские службы — для рассылки юридически значимых сообщений.
  • МФЦ — как посредник в государственной регистрации объекта недвижимости (также можно обратиться в уполномоченный орган напрямую).

Правовую консультацию и экспертизу документальной базы процесса более детально и основательно могут провести специализирующиеся в данном вопросе юристы.

Стоимость нотариальной сделки

За получение услуг по оформлению сделки купли-продажи с заинтересованных в процессе лиц взимается нотариальный тариф (частные нотариусы) или госпошлина (государственные), а также плата за услуги правового и технического характера.

Актуальная стоимость услуг на 2019 год:

Обязательно, в соответствии с законодательством

Совершается по желанию сторон

УПТХ (услуги правового и технического характера)*

0,5 % от стоимости (в диапазоне 300–20 000 руб.

Между близкими родственниками:

  • до 10 млн. — 2 % + 3 000 руб.;
  • более 10 млн. — 0,1 % о суммы свыше 10 млн. и 23 000 руб.
  • Между остальными лицами:
  • до 1 млн. руб. — 0,4 % + 3 000 руб.;
  • 1–10 млн. — 0,2 % от сумы, превышающей 1 млн. + 7 000;
  • больше 10 000 руб. — 0,1 % от суммы свыше 10 млн. + 25 000

6 000 и 8 000 руб. — обязательное и необязательное привлечение нотариуса с процессу

Оформить договор купли-продажи недвижимости можно как самостоятельно, так и при помощи специалистов — риелтора или нотариуса.

В первом случае в обмен на сэкономленные деньги и время участники сделки рискуют нарваться на мошенника либо допустить нарушения при заключении, из-за которых ее могут признать недействительной.

В общем случае, договор составляется в простой письменной форме с указанием участников, предмета и суммы сделки. Нотариальное удостоверение требуется, если продаваемое жилье принадлежит ограниченно дееспособному гражданину или несовершеннолетнему либо если продается доля в праве общей собственности.

При невозможности совершить сделку в данный момент стороны могут заключить предварительный договор, где договариваются в течение определенного времени заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном.

При продаже и покупке квартиры можно получить налоговые вычеты. Для этого можно заключить «альтернативную» сделку в виде договоров продажи имеющейся квартиры и покупки новой на вырученные деньги.

Оформление договора купли-продажи квартиры в 2019 году

Заключить договор купли-продажи недвижимости можно тремя способами:

  • Самостоятельно. В этом случае продавец и покупатель, не прибегая к услугам посредников, сами договариваются о ключевых условиях и составляют договор. Они же и подают заявления на регистрацию перехода права и регистрацию права в Росреестр.
  • Оформление у нотариуса. Оно требуется в определенных законом случаях или при желании сторон. Нотариус проверит дееспособность участников сделки, проконсультирует о последствиях и важных нюансах и будет нести ответственность за законность.
  • Посредством риелтора. Специалист по недвижимости может сопровождать всю сделку целиком или определенные ее этапы. Он свяжет друг с другом продавца и покупателя, организует показ квартиры и переговоры, проверит историю предыдущих сделок по квартире, юридическую и правовую чистоту.

Продать или купить квартиру можно как за наличные средства, так и при помощи ипотеки. Различий в договоре будет немного — добавятся пункты, связанные с ипотекой, такие как размер кредита, например. Кроме того, ипотека предполагает обязательную оценку залогового жилья.

В договоре купли-продажи исходя из положений ГК указываются:

  • данные о сторонах сделки;
  • конкретизирующая информация о квартире:
  • цена;
  • порядок расчетов покупателя с продавцом.

Образец договора купли-продажи за наличный расчет в 2019 году

Договор купли-продажи квартиры составляется в письменной форме в и подписывается продавцом и покупателем. В нем необходимо точно указать предмет сделки, в том числе его расположение в составе другой недвижимости (ст. 550 и ст. 554 ГК РФ). Как разъяснил пленум Высшего арбитражного суда (ВАС) в п. 2 своего постановления №54 от 11.07.2011 г., в качестве таких данных достаточно использовать кадастровый номер квартиры. В иных случаях указываются:

  • адрес;
  • общая и жилая площадь либо ориентировочная площадь для будущих объектов;
  • расположение квартиры в составе дома, этаж;
  • другие характеристики, определяемые проектной документацией.

Если договор оформляется через посредника, то указывается, что одна из сторон участвует в лице представителя, его паспортные данные и прикладывается нотариально заверенная доверенность.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Конечно, у покупателя не всегда бывает возможность оплатить стоимость квартиры сразу в полном объеме. В подобных случаях он может приобрести ее в рассрочку либо взять в банке целевой ипотечный кредит. В таком случае недвижимость, перейдя к покупателю, попадает в залог банка и остается в залоге до тех пор, пока не будет полностью выплачен долг по кредиту.

Закон понимает под ипотекой любой кредит, в котором в качестве обеспечения выступает недвижимость, хотя в просторечии ипотека считается кредитом для покупки жилья под его же залог.

Ипотека может возникнуть в силу договора, если покупатель передает в залог уже имеющееся жилье и оформляет в банке договор ипотеки, либо в силу закона, если залогом выступит приобретаемая недвижимость.

Важным отличием купли-продажи по ипотеке является необходимость независимой оценки залогового жилья, исходя из которой кредитор определяет конечный размер кредита.

Читать дальше:  Допрос в налоговой инспекции в качестве свидетеля

В договоре купли-продажи с использованием ипотечных средств указываются факт ипотеки, информация о размере кредита и порядок расчетов. При регистрации договора в Росреестре дополнительно регистрируется и ипотека, а в записях ЕГРН делается отметка об обременении заложенного жилья.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

У сторон не всегда есть возможность заключить договор и исполнить возникающие по нему обязательства. Например, продавец может не успеть снять обременение или арест на квартиру или же у покупателя в данный момент нет денег и возможности оформить ипотечный кредит. В таком случае стороны могут заключить предварительный договор.

Предварительный договор купли-продажи постановляет, что продавец и покупатель в определенный срок заключат основной договор на условиях, оговоренных в предварительном. При этом такой документ не является договором продажи будущей недвижимости, так как он определяет не сам переход квартиры, а лишь намерение обеих сторон сделать это.

Продавец может в предварительном договоре указать обязанность покупателя выплатить задаток, однако он по мнению пленума Высшего арбитражного суда не должен составлять существенную часть цены квартиры. Также нельзя передавать по такому договору всю стоимость жилья. В этом случае ВАС рекомендует рассматривать такие сделки как покупку будущего имущества.

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

Закон не устанавливает требований об обязательном нотариальном заверении договоров купли-продажи. Исходя из ст. 550 ГК для него, в общем случае, не требуется нотариальная форма. Но при этом в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» указано, что сделку необходимо удостоверять нотариально, если:

  • Предметом сделки является доля в долевой собственности (ч. 1 ст. 42), даже если все собственники продают доли по одному договору.
  • Недвижимость продает ограниченно дееспособный или несовершеннолетний гражданин (в возрасте от 14 до 18 лет) посредством опекуна или попечителя (ч. 2 ст. 54).

Кроме того, стороны могут сами обратиться за услугами специалиста, чтобы дополнительно обезопасить себя.

Стоимость оформления договора купли-продажи квартиры у нотариуса в 2019 году

Цена нотариального оформления сделки зависит от двух факторов: обязательно ли оно по закону, и кто составил договор — клиент или нотариус.

При обращении к нотариусу в обязательном порядке оплачивается совершение нотариального действия, в случае купли-продажи — удостоверение договора. В зависимости от требований со стороны закона, они оплачиваются в виде государственной пошлины, если нотариальное заверение необходимо, либо — нотариального тарифа.

Госпошлина за удостоверение договоров регламентируется в соответствии со пп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ. На 2019 год она составляет 0,5% от суммы сделки в пределах от 300 до 20 тыс. руб.

Нотариальный тариф определяется пп. 1 п. 1 ст. 22.1 основ законодательства о нотариате:

  • За удостоверение договора купли-продажи близким родственникам он установлен в размере:
  • 3000 руб. + 0,2% от стоимости в договоре для сумм до 10 млн;
  • 23000 руб. + 0,1%.
  • За заверение сделок с другими лицами:
    • 3000 руб. + 0,4%, если квартира стоит до 1 млн включительно;
    • 7000 руб. + 0,2% при стоимости от 1 до 10 млн;
    • 25000 руб. + 0,1%, но не более 100 тысяч.
    • Кроме этого, если в составлении договора принимал участие нотариус, то ему также оплачиваются услуги правового и технического характера (УПТХ). В зависимости от региона, цена таких услуг может составлять от 2 до 15 тысяч. В среднем же по стране УПТХ будут стоить 3-7 тыс. При этом их стоимость также может разниться в зависимости от того, обязательно ли удостоверение по закону. Как правило, если нет, то услуги нотариуса будут стоить выше.

      На данный момент правовые и технические услуги нотариуса считаются дополнительными и оплачиваются только при их оказании по просьбе клиента. Консультация и разъяснение прав, обязанностей и последствий при удостоверении договора такими услугами не являются. Однако с 1 января 2020 года вступает в силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона №338-ФЗ от 03.08.2018, вносящая в закон о нотариате изменения, по которым нотариусы-частники будут вправе взимать плату за УПТХ в том числе и при непосредственном совершении нотариального действия.

      Регистрация купли-продажи квартиры в Росреестре

      Для окончания перехода квартиры в собственность покупателя необходимо зарегистрировать переход права на нее в Росреестре — только после этого он становится ее полноправным владельцем. Сделать это можно при личном посещении как отделения самой службы, так и одного из многофункциональных центров (МФЦ), посредством почтового отправления или через интернет на сайте Росреестра. В последнем случае необходимо иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.

      Порядок оформления в общем случае одинаков:

      1. Собрать все необходимые документы. В их число входят паспорта продавца и покупателя, сам договор с передаточным актом и документы, указанные в нем как приложения, например, закладная, либо требуемые по закону.
      2. Написать заявления: продавец пишет заявление о регистрации перехода права, покупатель — о регистрации права. Если квартира приобретается за счет банковского кредита, дополнительно оформляется заявление о регистрации ипотеки. За детей младше 14 лет заявления пишут родители.

      При непосредственном посещении территориального органа Росреестра можно составить заявления в нем, с чем помогут сотрудники службы.

    • Если документы подаются в отделении Росреестра или МФЦ, то необходимо присутствие обоих участников или их представителей с нотариально заверенной доверенностью.
    • Срок регистрации составит от 5 до 9 рабочих дней в зависимости от способа подачи.
    • Какие документы нужны для оформления сделки через МФЦ

      Зачастую легче и удобнее предоставить необходимые документы в МФЦ. Их в каждом городе больше, до них легче добраться, а органы Росреестра расположены в региональных центрах. К тому же отделение регистратора может не принимать заявления от физических лиц, как, например, в Москве.

      Для регистрации потребуются:

      1. Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя. Обычно, это паспорта. Если в сделке участвует несовершеннолетний, то его свидетельство о рождении.
      2. Договор купли-продажи в двух экземплярах.
      3. Заявления продавца и покупателя соответственно на регистрацию перехода права и регистрацию права.
      4. Правоустанавливающий документ на недвижимость.

      В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться:

      • Если продавец состоит в браке — документ, свидетельствующий о том, что продаваемая квартира не находится в общей собственности супругов либо нотариально заверенное согласие мужа/жены.
      • Нотариально заверенное согласие совладельцев жилья, находящегося в общей собственности.
      • Закладная и приложенные к ней документы.
      • Заявление о регистрации ипотеки в силу закона.
      • Если в договоре указано условие, при котором продавец передает квартиру покупателю (например, после полной оплаты стоимости), то документ, подтверждающий исполнение продавцом договора.
      • Согласие залогодержателя, если недвижимость находится в залоге.
      • Согласие органов опеки, если в продаваемой квартире живут несовершеннолетние родственники продавца либо продажа затрагивает их интересы.
      • Нотариально заверенная доверенность.
      • Квитанция об оплаченной госпошлине по собственной инициативе.

      Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде

      Нередко для покупки квартиры прибегают к продаже уже имеющейся, а вырученные таким образом средства идут на приобретение новой. Помимо очевидного риска оказаться без жилья, подобный подход имеет немаловажное преимущество — возможность получить в одном налоговом периоде получит сразу два налоговых вычета от продажи и покупки недвижимости.

      Если квартира была в собственности меньше определенного законом минимального срока, который составляет 3 года для имущества, полученного в наследство, в дар от близкого родственника или в результате приватизации, а в остальных случаях 5 лет, то доход от продажи квартиры облагается налогом. Но в таком случае можно получить налоговый вычет, который также предоставляется и при покупке жилья. Размеры их при продаже и покупке недвижимости определены в п. 2 и п. 3 ст. 220 НК соответственно:

      • в размере дохода от продажи жилья в пределах 1 млн руб.;
      • в размере фактически понесенных расходов на приобретение жилья в пределах 2 млн руб.

      Необязательно сначала продавать имеющуюся квартиру и только после этого покупать новую. Можно при согласии продавца заключить альтернативную сделку, суть которой заключается в одновременном составлении нескольких договоров купли-продажи.

      В таких сделках участвуют как минимум три стороны, из которых одна является только продавцом, еще одна только покупателем. а остальные и покупателями, и продавцами одновременно. В договорах рекомендуется указывать дополнительное условие, что все они регистрируются в Росреестре одновременно, чтобы ни один из участников не сорвал всю цепочку.

      Добавить комментарий

      Your email address will not be published. Required fields are marked ( Обязательно )

      Adblock detector