Бесплатная консультация юриста
Круглосуточно
Звоните сейчас!
+7 (499) 322-26-53
Вы здесь:  / Юридические справки / Нотариальное сопровождение сделок с недвижимостью

Нотариальное сопровождение сделок с недвижимостью

Вопрос нотариального сопровождения сделок с недвижимостью обсуждается в кругах правовой общественности уже не первый год. Напомню, что вернуться к такой практике, существовавшей до конца 1998 года, предлагалось еще пару лет назад, когда принимался очередной пакет поправок к ГК РФ. Но тогда норма о нотариальном сопровождении сделок с недвижимостью "не прошла". Поэтому для того, чтобы зарегистрировать сделку по приобретению или продаже объекта недвижимости достаточно только простой письменной формы договора, текст которого должен быть проверен органами Росреестра.

Однако в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 379-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", нотариусы с 1 февраля 2014 года получили право регистрировать в Росреестре удостоверенные ими сделки с недвижимостью в приоритетном порядке. А примерно в это же время стартовал эксперимент по повышению привлекательности удостоверенных нотариусами сделок с недвижимостью в 13 пилотных регионах, среди которых: Санкт-Петербург, Хакасия, Астраханская, Вологодская, Свердловская, Челябинская области и другие.

При нотариальном удостоверении предполагается, что нотариус должен полностью проверять юридическую чистоту сделки. Это и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделке, и дееспособность ее участников, наличие у сторон сделки воли на ее совершение и понимания последствий своих действий, наличия всех необходимых разрешений, и наконец, проверка собственно наличия права на имущество и отсутствия его арестов и обременений. Однако критики данной идеи, учитывая и то, что на рассмотрение Госдумы в конце июня был внесен соответствующий законопроект 1 , продолжают говорить о том, что мошенники найдут иные способы обманывать социально незащищенные слои населения, а нотариус, в свою очередь, не сможет защитить граждан от мошенников. Выдвигается и аргумент о том, что нотариусы не справятся с наплывом сделок, и возникнут огромные очереди.

Позвольте не согласиться с такой точкой зрения. Полностью справиться с мошенничеством невозможно в принципе (например, можно, злоупотребляя доверием, убедить человека самому влезть в неприятную ситуацию). Но нотариальное сопровождение и удостоверение сделки обеспечивает значительно более высокий уровень как защиты прав сторон сделки (прежде всего, лиц, не обладающих правовой грамотностью в нужной степени), так и возможностей для ее сторон.

Что же касается очередей, то у многих нотариусов сегодня, откровенно говоря, не хватает работы. А это значит, что времени для проведения полной проверки юридической чистоты сделки будет достаточно, и проблема очередей в нотариальных конторах вряд ли возникнет в принципе. Если говорить более конкретно, пропускная способность нотариальных контор по стране варьируется от 1-1,5 тыс. до 140-200 тыс. нотариальных действий в год, при среднем показателе по Москве – около 20 тыс. Таким образом, при помощи найма дополнительных кадров и расширения существующих нотариальных контор можно решить проблему очередей, если она и возникнет. Ну и наконец, есть много желающих стать нотариусами с уже готовой лицензией.

Если смотреть на проблему в масштабах страны, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью должно быть обязательным, потому что многие люди готовы рискнуть не только имуществом, но и головой, если вероятность пострадать кажется им несущественной. При переводе вопроса в сферу статистики и последствий для общества в целом нотариальное удостоверение оказывается выгоднее, чем полная свобода практически без гарантий. Но пока Россия к этому не вполне готова, потому что полтора десятилетия устранения нотариусов из оборота приучили людей к повышенному риску в обмен на определенную экономию средств.

Конечно, государство могло бы прямо сейчас ввести обязательную нотариальную форму (ОНФ) для сделок с недвижимостью, но это может вызвать недовольство населения и бизнеса. Для снижения остроты проблемы необходимо рассмотреть вопрос о размере тарифа за удостоверение сделок (например, сделать социальный тариф для отчуждения жилья небольшой стоимости, а также снизить существующий процент за удостоверение договоров). Но, конечно, тариф нотариуса не может быть маленьким и обходиться гражданам в те же деньги, что проект договора в простой письменной форме – хотя бы потому, что и объем услуг нотариуса, и особенно пределы его ответственности за сделку несравнимо больше.

Читать дальше:  Не приходит налог на приватизированную квартиру

В целом же, сегодня проблема тарифа состоит в том, что нижняя его граница смехотворна (договор продажи квартиры при откровенно заниженной цене сделки предлагается удостоверить за 300 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I; далее – Закон о нотариате), и подавляющее большинство сделок идет с занижением действительной стоимости. Если бы этого не было, можно было бы и существенно снижать процент от сделки, и подумать об установлении разумного верхнего предела стоимости.

Ведь, как я отмечал выше, нотариусы несут имущественную ответственность за невыполнение полной проверки юридической чистоты сделки при наличии доказанной вины нотариуса, либо его сотрудника (ст. 17 Закона о нотариате). Мне известно о случаях, когда нотариусы урегулируют проблемы во внесудебном порядке, выплачивая пострадавшим компенсацию.

Проблема здесь в том, что даже в случае, если кто-то пострадал, не всегда есть вина нотариуса. Например, мошенник умело подделал документы, скрыл факт недееспособности или смерти доверителя, необходимость согласия органов управления, претензии третьих лиц или обременения имущества и так далее. Сделка потом признана недействительной, но вся вина лежит здесь исключительно на стороне сделки. В значительной мере здесь может помочь обязательное страхование деятельности нотариуса, которое уже действует. Оно в принципе может покрывать и риски, связанные с мошенническими действиями стороны договора, но нужно внести небольшие изменения в законодательство (ст. 18 Закона о нотариате).

А для того, чтобы обеспечить полноту проверки юридической чистоты сделки необходимо обеспечить создание по-настоящему Единого реестра прав на недвижимое имущество. То, что имеется сегодня, – это разрозненный реестр, в котором сведения объединяются и сводятся даже по одному региону порой до трех-четырех дней.

Как только будет обеспечено единство реестра прав, необходимо предоставить нотариусам доступ в него в режиме реального времени и обязательно предоставить право вносить в реестр отметку о совершении сделки либо права регистратора по сделке. В этом случае будут исключены продажи по поддельным документам о регистрации права, мошеннические двойные и тройные продажи одного имущества, сокрытие обременений имущества и т.д.

К тому же, должны шире развиваться и использоваться иные единые базы данных, например, единая база данных о смерти из органов ЗАГС, о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным (с обязанием судебных органов вносить в нее сведения), возможности быстрой проверки нотариально удостоверенных доверенностей и иных документов, оформленных нотариусами.

Но нужно понимать, что чем больше объемы проверок, тем больше и затрачиваемый труд, и время на проведение такой работы, а значит, в итоге, и себестоимость самого нотариального действия.

Документы по теме:

Новости по теме:

Материалы по теме:

Что может измениться в законодательстве о нотариате?
Независимый частный нотариат как институт защиты прав и свобод граждан зародился в России 20 лет назад, с принятием Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I. За это время нотариальное удостоверение документов и сделок стало неотъемлемой частью гражданского оборота. О том, из каких составляющих складывается размер тарифа на нотариальные услуги, что могут дать предлагаемые электронные реестры нотариальных действий и нотариальных документов, куда обращаться с претензией на нотариуса и за счет каких средств возмещается нанесенный им ущерб, читайте в нашем материале.

1 С текстом законопроекта № 552089-6 "О внесении изменения в статью 8.1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.

Несмотря на то, что сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, все больше граждан выбирают сделку, удостоверенную нотариусом, а не сделку, которая совершается в простой письменной форме.

Еще бы, ведь сделка, удостоверенная нотариусом, это надежность, удобство, защита от мошенников и высокие гарантии безопасности.

Читать дальше:  Какие льготы положены пенсионерам в пермском крае

Прежде всего, нотариус – единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет полную имущественную ответственность за свои возможные ошибки. Если по вине нотариуса клиенту причинен ущерб, то он будет полностью компенсирован. Возмещение причиненного нотариусом вреда гарантируется личным страхованием нотариуса, его личным имуществом, коллективным страхованием нотариальной палаты субъекта Российской Федерации и компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты.

Нотариус обеспечит юридическую чистоту сделки. При удостоверении сделки он устанавливает волеизъявление лица, отсутствие пороков его воли, гарантирует наступление тех правовых последствий, которые соответствуют намерениям сторон. Нотариус обязан идентифицировать личности сторон, разъяснить существо совершаемой сделки и ее последствия, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

Если, покупая или продавая квартиру, вы решили обратиться к нотариусу, то можете быть уверены, что нотариальный акт, обладающий повышенной доказательственной силой, надежно защитит ваши права и интересы, убережет от юридических рисков.

Кроме того, что сделка, совершенная с участием нотариуса, надежна, она еще и гораздо менее хлопотна. Вам не придется никуда бегать – большую часть документов, необходимых для совершения сделки, нотариус запросит в соответствующих органах сам.

И с регистрацией проблем не будет: нотариус самостоятельно подаст документы в Росреестр. При подаче в электронной форме процедура регистрации перехода права собственности займет один рабочий день, если нотариус подаст документы на бумажном носителе – три дня.

Кроме того, с 1 января 2015 года тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью значительно снижены. Услуги нотариуса обойдутся вам значительно дешевле, чем помощь адвоката, юридического консультанта или риелтора. Так сколько же будет стоить безопасность и удобство?

Для начала предлагаем ознакомиться с порядком расчетов нотариального тарифа:

За удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, придется заплатить:

I. Супругу, родителям, детям, внукам, при цене сделке до 10 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки), свыше 10 000 000 рублей – 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;

II. Другим лицам в зависимости от суммы сделки:

– до 1 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,4 % суммы сделки;
– свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно – 7 000 рублей + 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
– свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей + 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 рублей;

Для удобства предлагаем вам ознакомиться с тарифами на удостоверение сделки купли-продажи недвижимости:

Цена квартиры (миллионы)

Родственникам
(Супругу, родителям, детям, внукам)

В Московской нотариальной палате прошел семинар по вопросам нотариального сопровождения договоров купли-продажи жилых помещений. Своими знаниями со столичными нотариусами поделилась заслуженный юрист России, заведующая кафедрой предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса Всероссийского государственного университета юстиции, профессор Марина Николаевна Илюшина. Известный эксперт в сфере гражданского права, она ведет широкую адвокатскую практику и хорошо знакома с положениями работы рынка недвижимости.

В свете возвращения в гражданский оборот обязательной нотариальной формы по сделкам с общедолевой собственностью и собственностью несовершеннолетних и ограниченно дееспособных лиц были рассмотрены такие темы, как содержание договора, этапы проверки законности, риски заключения сделок. По мнению профессора Илюшиной, нотариусам досталось нелегкое наследство. После того как более 15 лет в гражданском обороте практиковалась простая письменная форма договора купли-продажи недвижимости и фактически никто не отвечал за проверку законности сделки, достоверность Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество не может быть стопроцентной. Сложностей добавляют недочеты первоначального законодательства по приватизации, а нередко и действия самих граждан, которые зачастую в договоре пишут одно, а делают другое.

К примеру, отметила Илюшина, широко используется практика занижения стоимости недвижимости в договорах. Это делается как для ухода от налогов, так и для прикрытия коррупционных схем, чтобы расходы должностных лиц на бумаге выглядели скромнее. Нотариусы, полномочия и ответственность которых в последнее время значительно расширились, в случае оспоримости сделки, не должны нести ответственность за чужие действия. Для этого нужно выработать механизмы защиты, которые бы обеспечивали гарантии прав всех участников сделки. Безусловно, если стороны устно договорились о иных условиях, чем записали в договоре, нотариус им не сможет помешать, но предупредить об опасности признания такой сделки на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной обязан, в том числе, чтобы оградить себя от возможных претензий.

Читать дальше:  Договор негосударственного пенсионного страхования

При работе со сделками по отчуждению общедолевой собственности одним из главных моментов является соблюдение преимущественного права покупки другими собственниками объекта недвижимости. С момента урегулирования в законодательстве вопроса по юридически значимым сообщениям проблема, которая существовала с уведомлением сособственников, ушла. Теперь, чтобы уведомить другого владельца недвижимости о желании продать долю по определенной цене, не нужно подтверждать доставку такого уведомления личной подписью адресата, достаточно отправить заказное письмо. Однако хотя в Федеральным законом № 391-ФЗ оговорен месячный срок для ожидания ответа, Илюшина считает, что ранее, чем через месяц и десять дней на сделку выходить нельзя, поскольку ст. 165.1 Гражданского кодекса содержит такие требования к юридически значимым сообщениям. Кроме того, не лишним, по ее мнению, будет прикрепить к делу скрин-шот страницы интернет-сайта Почты России, с информацией по доставке корреспонденции.

По ее мнению, также нужно очень тщательно проверять ситуации, когда к продаваемой квартире имеют отношение несовершеннолетние граждане. Даже если дети не являются собственниками, а просто были зарегистрированы на этой жилой площади, то лучше, если сделка с такой квартирой пройдет не ранее чем через полгода после выписки несовершеннолетних.

Много важных аспектов и при сделках с собственностью лиц, признанных ограниченно дееспособными. Сегодня государством сформированы реестры, где регистрируются решения судов по ограничению в дееспособности, однако, нередко обновляются они недостаточно аккуратно, поэтому нотариусам не нужно терять бдительности.

Особую зону риска составляют жилые помещения, прошедшие через приватизацию. Нотариус должен убедиться, что все проживавшие в квартире в момент ее перехода от государства в частную собственность использовали свое право на приватизацию. Установить это можно только с помощью выписок из домовой книги.

Не стоит забывать и о том, что в договоре купли-продажи должны быть предусмотрены и обязательства продавца по освобождению жилого помещения. Причем недостаточно прописать, что бывший хозяин и его члены семьи гарантируют сняться с регистрационного учета и вовремя выехать — с юридической точки зрения оформленное таким образом обязательство является лишь психотерапевтическим приемом, считает Илюшина. В данном случае лучше опираться на ст. 431.2, когда стороны сделки дают заверения об обстоятельствах, не исполнение которых может повлечь выплату неустойки или даже признание сделки недействительной. Тот же самый правовой механизм может применяться, если покупатель просит рассрочку части платежа, чтобы у продавца в запасе был действенный механизм защиты своих интересов в случае невыполнения обязательств по выплате оставшейся суммы.

Профессор Илюшина в своем выступлении коснулась и ряда других тем, которые влияют на процесс отчуждения недвижимости, в частности с октября 2015 года нотариусам необходимо учитывать возможность банкротства физического лица и проверять правомочность сторон сделки по соответствующим реестрам.

В последовавшей дискуссии нотариусы поделились интересными примерами из практики и задали свои вопросы спикеру. Комиссией МГНП по повышению профессиональной подготовки нотариусов и службой информационных технологий палаты традиционно была организована видео-трансляция семинара, чтобы аудитория слушателей не ограничивалась вместимостью лекционного зала.

Добавить комментарий

Your email address will not be published. Required fields are marked ( Обязательно )

Adblock detector