Вы здесь:  / Юридические справки / Возврат обеспечительного взноса по договору аренды

Возврат обеспечительного взноса по договору аренды

Возврат суммы обеспечительного платежа по договору аренды

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее — Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу с 01.06.2015, в случае прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, после прекращения договора аренды основания для удержания арендодателем суммы обеспечительного платежа отпадают, если такой платеж не был использован для погашения задолженности арендатора перед арендодателем или зачтен в счет исполнения обязательств арендатора, например, по внесению арендной платы за определенный период (абзац второй п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ). Если арендодатель не возвращает неиспользованную на цели, предусмотренные договором, сумму обеспечительного платежа, арендатор вправе потребовать ее возврата как неосновательного обогащения с начислением на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России (ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Такой же позиции судебная практика придерживалась по вопросу о возврате обеспечительного платежа в отношениях, возникших до 01.06.2015, когда обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств не был прямо предусмотрен ГК РФ, но на практике широко использовался в гражданских правоотношениях, будучи поименованным в том числе как "гарантийный платеж", "обеспечительный взнос" и т.п. (постановление Первого ААС от 22.01.2013 N 01АП-6719/12).

Равным образом отпадают основания удерживать обеспечительный платеж у лица, которое выбыло из арендных отношений в связи с переходом прав и обязанностей арендодателя к другому лицу (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2008 N Ф08-1793/2008).

С другой стороны, если договор аренды прекращается до момента внесения арендатором обеспечительного платежа, требовать в последующем уплаты этой суммы арендодатель не вправе, так как при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ, постановление ФАС Московского округа от 15.09.2011 N Ф05-8559/11).

В судебной практике не сложилось единого мнения относительно того, вправе ли арендодатель удержать обеспечительный платеж (не возвращать его арендатору) в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора (расторжением договора аренды по инициативе арендатора), что нередко предусматривается в договорах аренды. В некоторых случаях суды считают такое условие правомерным (постановления ФАС Московского округа от 17.02.2009 N Ф05-401/09, Шестнадцатого ААС от 10.01.2013 N 16АП-2661/12). Однако такая позиция не бесспорна. Будучи удержанным арендодателем на основании одностороннего отказа арендатора от договора, право на который арендатор имеет в соответствии с условиями договора, обеспечительный платеж фактически трансформируется в неустойку (штраф). Однако обязанность по уплате неустойки у должника наступает только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Расторжение договора по инициативе арендатора, если оно допускается договором аренды, является правомерным поведением, не связанным с нарушением условий договора. Поэтому правомерность договорного условия, согласно которому арендодатель при таких обстоятельствах вправе оставить за собой сумму обеспечительного платежа, может быть поставлена под сомнение. Из такой же правовой логики в отдельных случаях исходят и суды, подчеркивая, что обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства, в связи с чем совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права (постановление ФАС Московского округа от 28.02.2013 N Ф05-305/13). С 01.06.2015 такая правовая позиция должна применяться с учетом правила п. 3 ст. 310 ГК РФ, согласно которому стороны договора, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, могут предусмотреть своим соглашением обязанность стороны такого договора, отказавшейся от его исполнения в одностороннем порядке, выплатить другой стороне определенную денежную сумму (плата за односторонний отказ от договора). При наличии такого соглашения обязанность арендодателя вернуть сумму обеспечительного платежа может прекратиться зачетом его требования к арендатору об уплате соответствующей суммы в связи с односторонним отказом арендатора от договора (ст. 410 ГК РФ). Однако необходимо учитывать, что в исключительных случаях суд вправе отказать во взыскании платы за односторонний отказ от договора полностью или в части (абзац второй п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54). Следовательно, в соответствующих случаях арендатор вправе требовать полного или частичного возврата ему зачтенной суммы как неосновательного обогащения арендодателя (ст. 1102 ГК РФ).

Читать дальше:  Написать претензию в мегафон чтобы вернули деньги

Кроме того, не будет противоречить закону удержание суммы обеспечительного платежа, если арендатор нарушит предусмотренный договором аренды порядок его расторжения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2012 N Ф04-3145/12). Однако следует учитывать, что обеспечительный платеж обеспечивает, как правило, денежное обязательство, поэтому, если арендодатель удерживает его при нарушении арендатором условий договора, не связанных с денежным исполнением (в частности, порядка расторжения договора), такое удержание может быть квалифицировано как зачет суммы обеспечительного платежа в счет исполнения обязанности по уплате неустойки за нарушение соответствующих условий. Закону это не противоречит (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ), но правомерность такого удержания должна оцениваться с точки зрения наличия в договоре условия о неустойке, уплату которой обеспечивает этот платеж (см. также ст. 431 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 381.1 ГК РФ (в редакции Закона N 42-ФЗ) позволяет сторонам достичь соглашения о том, что после прекращения договора аренды или в случае, если обстоятельства, в связи с которыми сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, не наступят, сумма обеспечительного платежа арендатору не возвращается.

При аренде коммерческой недвижимости, офисов, складов, нежилых помещений давно распространена практика, при которой арендатор в счет надлежащего и своевременного выполнения обязательств перечисляет некоторую сумму арендодателю, так называемый обеспечительный платеж.

В коммерческом обороте обеспечительный платеж также именуется страховым депозитом.

Сумма такого депозита, как правило, составляет сумму арендной платы за несколько месяцев аренды.

Обеспечительный платеж может обеспечивать как исполнение самого договора аренды, так и исполнение предварительного договора аренды, когда стороны только планируют в будущем заключить основной договор аренды.

Ранее гражданское законодательство не предусматривало такого способа обеспечения исполнения обязательств, как обеспечительный платеж, хотя суды достаточно благосклонно относились к такому способу обеспечения обязательств и признавали его правомерным.

С 01 июня 2015 года Гражданский кодекс РФ дополнен статьей 381.1. «Обеспечительный платеж», которая предусматривает, что денежные обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, в случае нарушения договора могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Предусмотрено, что обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Обеспечительный платеж может обеспечивать любые денежные обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, возникшие из любого договора, не только договора аренды.

С момента внесения арендатором обеспечительного платежа на счет арендодателя, такой обеспечительный платеж находится в распоряжении арендодателя. По правилу, установленному статьей 381.1. ГК РФ, на сумму страхового депозита за указанный период проценты не начисляются, хотя иное может быть предусмотрено договором аренды.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором аренды или любым другим договором, в котором использован обеспечительный платеж в качестве способа обеспечения обязательств, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Такими обстоятельствами может быть задолженность арендатора по арендной плате или иным платежам, предусмотренным договором, включая штрафы, неустойки и пени, которые должны быть уплачены в соответствии с договором аренды.

Вернуть обеспечительный платеж можно в случае:

  • ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, которые такой платеж обеспечивал;
  • прекращения обеспеченного обязательства, но при условии, что иное не предусмотрено соглашением сторон.

Соответственно первое, на что следует обратить внимание, это на условия договора аренды, которые регулируют возврат депозита по договору.

Как правило договор аренды предусматривает, что арендодатель произведет возврат депозита по договору при наступлении определенных условий.

Читать дальше:  Мошенничество это уголовное или гражданское дело

Стандартными условиями, при наступлении которых арендодатель должен вернуть обеспечительный платеж, являются прекращение договора аренды и подписание сторонами акта возврата помещения, завершение всех расчетов по договору аренды, включая расчеты по арендной плате.

Обычно договор аренды предусматривает срок, в течение которого арендодатель обязан произвести возврат страхового депозита.

Если такой срок договором аренды не установлен, то с 01 июня 2015 года действует статья 314 ГК РФ, предусматривающая, что если обязательство не предусматривает срок его исполнения, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

С учетом изложенного арендатор может подготовить претензию с требованием произвести возврат страхового депозита. Если арендодатель не произведет возврат депозита по договору аренды в течение 7 (семи) дней с момента получения такой претензии, то арендатору следует подать исковое заявление о возврате депозита в арбитражный суд.

Следует учитывать, что договор аренды может предусматривать, что при досрочном прекращении договора по вине или по инициативе арендатора, обеспечительный платеж не подлежит возврату и остается у арендодателя, в указанном случае вернуть обеспечительный платеж будет невозможно.

Таким образом, вернуть обеспечительный платеж по договору аренды можно в следующем порядке:

  • провести правовую экспертизу условий договора аренды;
  • собрать документы, подтверждающие сумму обеспечительного платежа (установить факт перечисления обеспечительного платежа, факты удержания из суммы обеспечительного платежа арендодателем в течение срока действия договора аренды, факт пополнения обеспечительного платежа арендатором);
  • соблюсти процедуру, предусмотренную для возврата страхового депозита, в соответствии с договором, в том числе собрать указанные документы;
  • подготовить претензию о возврате страхового депозита;
  • подготовить исковое заявление о возврате депозита;
  • подать исковое заявление в суд.

В заключение хотелось бы отметить, что суды, как правило, удовлетворяют требования о возврате депозита по договору аренды, более того, поскольку арендатор в данном случае имеет дело с собственником объекта недвижимости, то есть компанией, располагающей реальными активами, взыскать обеспечительный платеж, а также взыскать неустойку, проценты, расходы на представителя по исполнительному лицу достаточно просто.

Другие статьи по теме:

ООО «Дикес Консалтинг» поможет разобраться в условиях договора аренды, составить претензию, подготовить исковое заявление в суд о возврате обеспечительного платежа подробнее, кроме того мы осуществляем комплексное юридическое сопровождение компаний по широкому кругу юридических вопросов подробнее

Решение переехать из одного арендованного помещения в другое может обойтись в полмиллиона.

Компания сняла склад и перед въездом заплатила обеспечительный платеж в полмиллиона рублей. Так требовал арендодатель. Мало ли, помещение испортят, затопят, разрушат, а с платежом будет компенсация.

По условиям договора при выезде платеж возвращается. Но это только по условиям: арендодатель нашел повод не возвращать платеж, пришлось идти в суд. Компания судилась три года.

В статье рассказываем, что такое обеспечительный платеж и как его забрать. С этим помогает разобраться юрист Павел Мищенко.

Что такое обеспечительный платеж

Компания платит обеспечительный платеж, когда арендует помещение. Другое название — страховой депозит или гарантийный платеж.

Обеспечительный платеж — деньги, которые защищают арендодателя от внезапных проблем. Вдруг компания устроит корпоратив с фейверками, съедет рано утром и откажется ремонтировать офис. Тогда арендодатель отремонтирует офис за деньги из обеспечительного платежа, а свои не потратит.

Требования к обеспечительному платежу

Обеспечительный платеж описывает статья 381.1 Гражданского кодекса. По закону так:

обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.

Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.

В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».

Закон разрешает компании и арендодателю самим договариваться об условиях платежа. Главное — зафиксировать условия в договоре.

Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не платить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.

В договор можно включить условие: «Платеж засчитывается в аренду», тогда возвращать деньги не нужно.

Читать дальше:  В течение скольки дней должны перевести больничный

Компания «Вишневая булочка» арендовала склад и заплатила обеспечительный платеж — арендную плату за три месяца.

«Булочка» решила съехать и предупреждает о переезде за три месяца. За последние три месяца она ничего не платит, потому что арендодатель получил деньги — обеспечительный платеж.

Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают компания и арендодатель. Закону всё равно.

Почему сложно вернуть платеж

Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате, например: обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.

Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.

«Вишневая булочка» сняла склад и заплатила полмиллиона обеспечительного платежа. Через два года съезжает и просит платеж обратно. Но арендодатель уже потратил эти деньги, поэтому ищет повод отказать в выплате.

Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. По моей практике, вот самые частые:

  • компания нарушила договор. Например, поставила перегородку, а арендодателя не предупредила. По договору менять что-либо без согласия арендодателя запрещено — значит, компания нарушила договор. В качестве штрафа арендодатель забирает обеспечительный платеж;
  • фактически выехала, а по бумагам нет. Получается, компания всё еще снимает офис и должна за него платить. Арендодатель вычитает оплату и просрочку из обеспечительного платежа;
  • испортила помещение. На стенах появились трещины, вытерся ламинат, кондиционер не работает. На ремонт понадобятся деньги, и арендодатель ремонтирует за счет обеспечительного платежа.

Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств, что он всё сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется.

Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.

Условия возврата платежа

Если работодатель требует обеспечительный платеж, он пишет о нем в договоре аренды. Часто это общие фразы:

Общие формулировки арендодатель может трактовать в свою пользу, поэтому советую четко описывать, как пользоваться платежом.

В описании можно задать удобные ситуации. Не факт, что арендодатель разрешит изменить договор, но попробовать стоит. Показываю примеры формулировок:

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж в течение десяти дней с момента прекращения срока действия договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора.

Арендодатель обязан по требованию арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет арендного платежа за последний месяц использования помещения.

Условия платежа могут быть любыми, они зависят от особенностей компании. Одной компании удобнее перед отъездом платить арендную плату, но получить обеспечительный платеж. А другой — не тратить живые деньги. Пусть платеж остается у арендодателя, и это будет арендной платой.

Описание помещения до аренды

Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.

Без описания арендодатель может утверждать что угодно.

«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.

Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.

Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.

Юридически описание помещения называется актом осмотра. Официального шаблона нет, можно писать что угодно. Советую пункты:

  • дата осмотра,
  • полный адрес помещения,
  • кто осматривал,
  • замечания к помещению,
  • подписи всех, кто был на осмотре.

Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Мой совет — описывать подробно и с фотографиями.

Добавить комментарий

Your email address will not be published. Required fields are marked ( Обязательно )

Adblock detector